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Como funciona o consórcio imobiliário? (Getty/Getty Images)
Redação Exame
Publicado em 5 de março de 2024 às 10h30.
Última atualização em 8 de março de 2024 às 14h28.
Os consórcios podem ser uma boa alternativa para quem não dispõe de recursos próprios para adquirir um bem.
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Isso porque, nessa modalidade de aquisição um grupo de pessoas pode se reunir para comprar automóveis, imóveis, viagens, entre outros.
Sendo assim, a vantagem do consórcio é que os participantes têm acesso a um bem ou serviço que, provavelmente, não conseguiriam adquirir sozinhos – e sem juros.
Neste artigo será abordado como funciona um consórcio, os benefícios de participar de um e as diferentes modalidades existentes.
Consórcio é uma modalidade de autofinanciamento para compra de bens móveis. Sendo assim, pessoas físicas e até empresas podem se juntar com o objetivo comum de formar uma espécie de poupança conjunta.
Após ser realizado o levantamento dos recursos, esse dinheiro será administrado pelo que se conhece como administradora de consórcio. Para atuar nessa função, essas instituições precisam do aval do Banco Central, além de serem continuamente observadas pela autarquia.
Já em relação a forma como o consórcio é feito, geralmente ele está associado a lances e sorteios para determinar quem será o contemplado a receber o bem naquele momento. Porém, vale destacar que esse formato foi desenvolvido justamente no Brasil e por isso é tão popular entre os brasileiros.
A criação do consórcio se deu em 1960, por meio de funcionários do Banco do Brasil, que se juntaram no intuito de adquirir automóveis. Isso ocorreu em um contexto em que os brasileiros tinham uma grande dificuldade de conseguir crédito no mercado.
Justamente pelo seu surgimento estar associado ao mercado de automóveis e por ter auxiliado no crescimento dessa indústria, as montadoras de veículos passaram a ter uma grande experiência em consórcios. Por outro lado, o consórcio também passou a ser amplamente utilizado para a compra de outros bens, como imóveis, por exemplo.
Os consórcios são grupos de pessoas que se reúnem para realizar uma finalidade comum, normalmente o pagamento de um bem ou serviço.
Cada consorciado paga uma parcela mensal, sendo que todas as cotas têm o mesmo valor. Tanto o valor quanto o prazo das parcelas são determinados em contrato.
São as parcelas pagas mês a mês que formam o chamado fundo comum, que é utilizado para pagamento do bem ou serviço escolhido pelo grupo.
Ao ser sorteado, o consorciado tem acesso a uma carta de crédito, que pode ser usada para adquirir o item desejado.
Para participar de um consórcio, é preciso comparecer a uma das administradoras credenciadas pelo Banco Central e apresentar documentos pessoais e comprovante de renda. O valor das parcelas e do crédito disponível variam conforme o produto escolhido.
Para que você consiga fazer um consórcio, é primordial, primeiramente, entender se para o seu cenário financeiro e objetivo ele é a melhor modalidade.
Caso a resposta seja sim, a contratação do consórcio tem, muitas vezes, as instituições financeiras bancárias como intermediadores, portanto é importante possuir uma conta em banco ou buscar empresas que trabalham apenas com consórcios.
Após definir se irá fazer via instituições bancárias ou empresas de consórcio especificamente, a contratação do consórcio segue algumas etapas.
Assim, primeiramente será necessário fazer adesão a um dos planos disponíveis, o que irá depender se você deseja um consórcio imobiliário, consórcio de carros, ou qualquer outra modalidade.
Essa adesão pode ser realizada de três formas: por meio de um grupo que já está aberto e tem cotas vagas, entrar no lugar de algum cotista que decidiu sair do grupo ou por meio de comprar através de transferência entre participantes.
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Após a contratação, seguem as etapas de pagamento das parcelas, onde serão cobradas as taxas de administração e uma parcela para constituição do fundo de reserva, participação em assembleias, contemplação da carta e utilização do crédito.
Importante reforçar que a contemplação da carta pode ou não ocorrer de forma rápida, o que irá depender muito das características do grupo.
A taxa de administração do consórcio, do mesmo modo que ocorre no caso das taxas de administração dos fundos de investimentos, é a forma da administradora dos serviços ser remunerada.
Esse custo, que é pago por quem adquire o consórcio, já está embutido em sua parcela, portanto quando passarem o valor da parcela mensal, saiba que nela já está constando a taxa de administração.
Importante lembrar, que as empresas responsáveis pela administração dos consórcios podem atribuir a taxa de administração que definirem como a mais correta para custear as suas despesas.
Um grupo de consórcio é uma associação formada por pessoas físicas ou jurídicas que se unem para fins específicos, geralmente para comprar um bem ou serviço em comum.
Os consorciados se comprometem a pagar uma determinada quantia mensal (chamada de cota), que será usada para adquirir o bem ou serviço escolhido pelo grupo ao final do prazo estipulado.
Após entender como funciona o consórcio, também é importante considerar os custos dessa modalidade.
Ao contrário do financiamento, o consórcio não conta com a incidência de juros. Além disso, não haverá a necessidade de arcar com parcelas intermediárias ou valor de entrada, o que representa um dos principais atrativos dessa forma de comprar bens.
Geralmente, os custos do consórcio são a taxa de administração e a taxa de fundo de reserva. Ainda é possível que o grupo decida aderir a um seguro, no intuito de elevar ainda mais a segurança do processo. No entanto, isso só será cobrado caso esteja previsto no contrato.
A taxa de administração é o principal custo do consórcio. Ela é utilizada para pagar a administradora pelos serviços prestados e é aplicada sobre o valor total do bem a ser adquirido.
Supondo que um bem comprado por um consórcio tenha o valor de R$ 100 mil e que a taxa de administração seja de 15%. Caso o consórcio tenha 80 parcelas, a taxa de administração seria de 0,1875% mensais, ou então, R$ 187,50 por mês.
Uma das grandes vantagens do consórcio é justamente ter a possibilidade de adquirir bens de alto valor sem precisar arcar com juros e entrada, podendo gerar um custo menor na aquisição quando comparado a um financiamento, já que essa última modalidade tem a incidência de juros compostos.
Considerando os valores associados à compra no longo prazo, geralmente a taxa de administração de um consórcio é bem menor que a quantia correspondente aos juros compostos de um financiamento, e isso é perceptível quando se aprende como fazer um consórcio.
O reajuste no consórcio é quando os valores da carta de crédito e das parcelas variam conforme um índice, como o Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA) ou o Índice Nacional da Construção Civil (INCC), por exemplo.
Além disso, um consórcio também pode aderir à tabela de preços das montadoras de veículos para fazer o reajuste no consórcio. Nesse caso, a periodicidade é variável, enquanto no IPCA e INCC os reajustes são realizados por ano.
Vale ressaltar que somente as parcelas que ainda serão pagas podem ter a aplicação de reajuste. Em outras palavras, não há reajuste retroativo em parcelas já quitadas do consórcio.
O principal objetivo da aplicação desse reajuste é manter o poder de compra dos membros do consórcio. Isso porque, ao longo do tempo, existe uma variação acumulada da inflação, ou então o próprio item passa a se valorizar.
Um grupo de consórcio é uma associação formada por pessoas físicas ou jurídicas que se unem para fins específicos, geralmente para comprar um bem ou serviço em comum.
Os consorciados se comprometem a pagar uma determinada quantia mensal (chamada de cota), que será usada para adquirir o bem ou serviço escolhido pelo grupo ao final do prazo estipulado.
Assim, cada um dos membros do consórcio pagam as parcelas mensais que se comprometeram. Ao mesmo tempo, as pessoas do grupo aguardam o momento de serem sorteadas para a contemplação no consórcio, embora esse movimento possa ser antecipado com um lance.
Apesar de cada pessoa participante do consórcio ser contemplada de maneira individual, o objetivo de todos os membros só será alcançado se os compromissos financeiros arcados por eles forem totalmente cumpridos.
Isso inclui a obrigação de pagar até o final as parcelas que lhe são cabíveis, mesmo que a pessoa seja contemplada com o recebimento do bem antecipadamente.
Em tese, o calote de membros poderia comprometer a saúde financeira de um consórcio. Por outro lado, o consórcio conta com mecanismos para reduzir os riscos de calote, como a criação de um fundo de reserva, seguros, garantias, avaliação do histórico de crédito do contemplado, etc.
O lance é um recurso que o consorciado pode usar na tentativa de antecipar a contemplação no consórcio. É como em um leilão — o maior lance vence.
Neste caso, o valor do lance só é debitado do saldo devedor do consorciado se o mesmo for contemplado na operação. Lembrando que não há nenhum limite para o valor do lance, mas o contrato pode definir regras a respeito de modo a estabelecer um valor mínimo.
O número de sorteios e lances depende dos recursos disponíveis no fundo, afinal o grupo precisa ter dinheiro para honrar a carta de crédito.
Todos os meses são sorteadas algumas cartas de créditos entre todos os participantes do grupo.
Sendo assim, a contemplação corresponde ao ato de o consorciado receber o crédito para comprar o bem ou serviço desejado.
Então, seja por sorteio ou lance, o consorciado que for contemplado no mês receberá o valor total do bem ou serviço escolhido pelo grupo, podendo usá-lo da maneira que melhor lhe convier.
Enquanto isso, os outros consorciados continuarão pagando suas cotas mensais até que seja a vez deles receberem o valor total do bem ou serviço escolhido.
Com o passar do tempo, os consórcios ganharam muita popularidade entre as pessoas e diversas modalidades foram criadas. As principais delas são:
Os consórcios imobiliários são formados por grupos que se reúnem para comprar um bem imóvel, como uma casa ou um apartamento. Além disso, ele pode ser usado para adquirir imóveis comerciais, reformar, construir ou comprar um terreno com prestações sem juros.
Além do sorteio realizado todos os meses, o consorciado pode oferecer lances, inclusive, utilizando o seu FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço).
Neste caso, os grupos são formados entre interessados em comprar um carro novo ou até mesmo usado.
Nesse sentido, esse tipo de consórcio é constituído por pessoas que não têm o capital suficiente para comprar um veículo sozinhas. Os membros do consórcio pagam mensalmente uma taxa, que é usada para comprar o veículo no final do contrato.
Você pode usar esse tipo de consórcio para realizar sonhos de qualquer outra natureza, como tratamentos estéticos, festa de casamento ou viagem.
Neste contexto, ao ser contemplado com a carta de crédito, você decide como utilizar os recursos, podendo financiar inclusive 100% do serviço. Em geral, os prazos de pagamento das parcelas para consórcios de serviços vão até 40 meses.
Uma das principais vantagens de participar de um consórcio é que ele não cobra juros. Nesta modalidade, o principal custo se refere a uma taxa de administração cobrada pela administradora do consórcio para cobrir os custos da gestão.
Como essa taxa de administração é diluída no valor das parcelas, ela costuma ser bem mais baixa do que os empréstimos convencionais oferecidos pelos bancos.
Dessa forma, o custo ao final da operação será muito menor do que em um empréstimo, o que faz do consórcio uma operação cada dia mais procurada.
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Outra vantagem é que muitos deles não exigem nenhum tipo de entrada, diferente do que ocorre nos financiamentos de veículos e imóveis.
Entretanto, apesar de oferecerem vantagens interessantes, os consórcios também apresentam desvantagens que podem afastar algumas pessoas.
A principal delas é o fato de que os participantes precisam ter bastante disciplina para cumprir com as parcelas mensais durante todo o plano escolhido (que pode durar até anos). Caso contrário, o consorciado pode ser penalizado com o pagamento de multa e, na pior das hipóteses, ser expulso do grupo.
Outra desvantagem é que os participantes costumam esperar muito para receber o bem desejado (a não ser que optem pelo lance).
Isso significa que quem participa de um consórcio precisa ter bastante paciência pois, em muitos casos, a posse do bem levará alguns anos para acontecer.
Quando se trata de adquirir um bem, como um carro ou uma casa, as pessoas geralmente têm duas opções: consórcio ou financiamento. Mas qual é a melhor opção?
Na verdade essa resposta depende de qual é o seu objetivo. Como visto, o consórcio é uma forma de financiamento coletivo, em que um grupo de pessoas se reúne para juntar dinheiro e comprar um bem.
Entre suas principais vantagens estão: ausência de juros e IOF (Imposto sobre Operações Financeiras), além de flexibilidade na escolha do bem a ser comprado.
No entanto, vale frisar que se você atrasar o pagamento, corre o risco de ser excluído do grupo e terá que arcar com multas.
Além disso, o processo para conseguir o bem desejado pode demorar para acontecer. Então, se você precisar dele no curto prazo, o consórcio não é uma boa opção.
No financiamento, por sua vez, você faz um empréstimo junto a uma instituição financeira (banco, financeira etc.) e tem que devolver esse montante com juros.
Entre suas vantagens está o fato de que você não precisa esperar para conseguir o bem. A aquisição é imediata.
No entanto, as taxas de juros podem ser um grande entrave já que costumam ser bem altas.
Portanto, ao ponderar cada uma das opções é possível concluir que ambas têm suas vantagens e desvantagens. Logo, a melhor alternativa para você vai depender da sua situação financeira atual e dos seus objetivos de curto e longo prazo.
O consórcio não é considerado uma modalidade de investimento propriamente dito, já que seu objetivo principal não é obter uma rentabilidade a partir de um dinheiro aplicado. O intuito de quem adere a esse autofinanciamento é a compra de um bem ou serviço de maneira mais acessível e barata.
Por outro lado, o consórcio também pode ser utilizado para investir, já que permite a compra de imóveis, por exemplo, que é um ativo.
Além disso, o consórcio pode ser utilizado para a geração de lucros, como aluguéis advindos de um imóvel, por exemplo, ou então salários obtidos a partir de serviços prestados com a compra de um veículo.
Outro ponto importante é que o dinheiro ainda não usado no consórcio pode ser aplicado em diferentes modalidades de investimento, conforme decisão tomada na primeira assembleia. Apesar de haver diferentes possibilidades, o consórcio está limitado pelo Banco Central a investir somente em títulos públicos e alguns fundos de renda fixa.
O funcionamento do consórcio difere das modalidades de crédito convencionais como empréstimo ou financiamento, já que é considerado como um tipo de “autofinanciamento”.
No consórcio, o acesso ao crédito é obtido a partir dos pagamentos realizados por seus participantes, o que assegura que todos serão contemplados em algum momento, seja por leilão ou sorteio.
Enquanto no consórcio o pagamento das parcelas antecede o recebimento do bem comprado, sem a incidência de juros, no empréstimo ou financiamento o crédito é realizado antes do pagamento das parcelas, embora haja aplicação de taxas de juros.
Para escolher um consórcio é fundamental entender qual o seu perfil financeiro e, principalmente, quais os seus objetivos e o quanto possui para pagar as parcelas da carta que será contratada.
Dessa maneira, a primeira etapa para escolha do seu consórcio será a definição do motivo pelo qual você precisa do consórcio, qual será o bem comprado com ele e qual o valor disponível para pagamento mensal da carta.
Posteriormente, será o momento de verificar questões atinentes às administradoras de consórcios presentes no mercado, para isso pesquise nos sites do Banco Central do Brasil e da Associação Brasileira das Administradoras de Consórcios.
Ao identificar a administradora que mais se encaixa no seu perfil e entender como ela é vista no mercado, e hora de ver quais são as taxas cobradas, mais especificamente, qual é a taxa de administração, fundo de reserva e demais despesas inerentes ao consórcio.
Por fim, entende como é a modalidade do lance daquele grupo e, também, quais são as regras para contemplação das cartas, principalmente qual é o prazo máximo para que isso ocorra.
A regulamentação das administradoras de consórcio é realizada pelo Banco Central do Brasil.
O Bacen é responsável por realizar toda a normatização, autorizar a operação das administradoras e, ainda, é o responsável por supervisionar e controlar as suas atividades.
Portanto, caso você tenha algum problema com o seu consórcio e a administradora não resolva, é o Banco Central que deve ser procurado.
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Foi possível entender como funciona o consórcio? Confira outros conteúdos como esse em nosso Guia de Investimentos, como:
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