Fundos imobiliários: o que são e como funcionam?

Uma das dúvidas mais comuns que surgem aos investidores iniciantes é o que são fundos imobiliários.
 (Getty/Getty Images)
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Por Da RedaçãoPublicado em 02/06/2022 13:12 | Última atualização em 02/06/2022 13:12Tempo de Leitura: 6 min de leitura

Os fundos imobiliários foram regulamentados no Brasil pela Comissão de Valores Mobiliários (CVM) no ano de 1993. Apesar dos 29 anos de história, muitos brasileiros ainda não sabem do que se trata os FIIs.

Culturalmente, comprar imóveis físicos foi durante um bom tempo uma das alternativas de investimento mais procuradas pelos brasileiros que possuem dinheiro para investir. Com o surgimento dos FIIs, se viu uma nova possibilidade de investir no setor imobiliário com menos recursos e de forma diversificada. Mas afinal, o que são fundos imobiliários e como eles funcionam?

O que são fundos imobiliários?

Os fundos imobiliários são conjuntos investidores que reúnem recursos com o objetivo de investir em ativos do segmento imobiliário. Os imóveis ou ativos imobiliários são escolhidos por um gestor profissional responsável, conforme a tese de investimento e a estratégia definida pelo fundo.

Os fundos de investimento imobiliário são uma forma mais simples de investir em imóveis, sem que haja a necessidade de comprá-los diretamente. O investimento acontece através da aquisição de cotas, e assim, investir em FIIs faz com que o investidor se torne dono de uma pequena parte dos imóveis sem lidar com escrituras, compra de terreno ou reformas que eventualmente um imóvel precisa.

A forma mais comum dos FIIs trabalharem é através da construção ou compra de imóveis para posterior locação. Além disso, os fundos ganham através de arrendamento, em que um contrato entre as partes faz com que um proprietário repasse um imóvel para outra pessoa ou empresa usar em troca de uma remuneração ao fundo.

O resultado do fundo imobiliário é dividido entre os cotistas. Essa distribuição de rendimentos acontece de maneira proporcional ao número de cotas que o investidor possui. Sendo assim, o investidor de 100 cotas, por exemplo, vai receber 10 vezes mais proventos que o detentor de 10 cotas em um mesmo período.

Depois de saber o que são fundos imobiliários, uma confusão muito comum de investidores iniciantes é achar que eles são ativos de renda fixa, quando na verdade não são.

Fundos imobiliários são renda fixa ou renda variável?

Embora os rendimentos em muitos FIIs serem mensais, isso pode dar uma ideia de que os fundos imobiliários são ativos de renda fixa, no entanto, eles pertencem a renda variável. O valor das cotas pode tanto se valorizar quanto se desvalorizar, dependendo do sucesso ou não dos investimentos feitos pelo fundo e a demanda pelas cotas.

A variação do preço das cotas de fundos imobiliários no mercado ocorre pela lei de oferta e demanda. Se há um número fixo de cotas emitidas naquele período, e uma variação positiva na demanda, ou seja, mais investidores comprando aquele ativo do que vendendo, a variação da cota será positiva.

Se há mais pessoas vendendo suas cotas, então o preço de cada uma delas pode se desvalorizar. Uma maior demanda pelos fundos imobiliários significa que os investidores estão tendo uma percepção de crescimento para esses FIIs, e isso muda conforme a recorrência de resultados, fatos relevantes, aquisição e venda de imóveis, etc.

Como funcionam os fundos imobiliários?

Os fundos imobiliários de maior relevância são negociados na bolsa de valores brasileira (B3). Nesse caso, assim como as ações de empresas, cada um deles tem um ticker, que são códigos formados por letras e números que identificam o FII em questão.

No caso dos fundos imobiliários da B3, eles são formados por 4 letras que representam a identidade do FII e o número 11 ao final que indica que se trata de um fundo imobiliário. Pode ainda ter uma letra “B” ao final do ticker, que mostra que aquele fundo é listado no mercado de balcão organizado da Bolsa Brasil Balcão.

Embora os fundos imobiliários sejam considerados ativos de risco por si só por serem de renda variável, cada um dos FIIs também tem o seu próprio risco, de acordo com a tese de investimento do fundo e a estratégia escolhida.

Um fundo imobiliário é dividido em cotas, que representam uma pequena parte do patrimônio total do fundo, sendo está a cota patrimonial. A cota a mercado é o valor que os investidores estão negociando, conforme a demanda por aquele ativo.

Mesmo após entender como funcionam os fundos imobiliários, é importante que o investidor saiba quanto de dinheiro é preciso para começar nesse mercado.

Quanto dinheiro é preciso para investir em fundos imobiliários?

O rendimento total que um fundo imobiliário vai trazer ao investidor é a soma da valorização da cota (ou desvalorização) com os rendimentos distribuídos aos cotistas. Quanto mais cotas o investidor possui no total, maior será o lucro ou o prejuízo obtido por ele.

Importante destacar que nem todos os FIIs são negociados na bolsa de valores, geralmente apenas os mais conhecidos. Para negociar um fundo imobiliário que não está listado na B3 é preciso que a compra e venda seja feita diretamente com outros investidores, o que pode ser um processo mais lento e complexo.

O valor mínimo estimado para começar a investir em fundos imobiliários é de cerca de R$ 100,00, mas diversos fundos são negociados até mesmo abaixo desse valor. Nos custos do investimento, há a taxa de gestão de administração do fundo, e por vezes uma taxa de performance que muda conforme o desempenho do FII.

Os rendimentos dos fundos imobiliários distribuídos aos cotistas costumam ser distribuídos mensalmente, no entanto, isso pode nem sempre ocorrer. Por lei, os FIIs são obrigados a distribuir proventos pelo menos uma vez no semestre.

Fundos imobiliários: dividendos

Mesmo que alguns fundos imobiliários consigam realizar a distribuição de “dividendos” de forma regular, não é uma garantia que ela será mantida, já que pode haver tanto a perda de inquilinos nos imóveis quanto atrasos nos pagamentos que comprometam a receita do FII. Essa é mais uma razão pelo qual os FIIs são considerados ativos de renda variável.

Dessa forma, saber o que são fundos imobiliários gera uma nova oportunidade de investimento, fazendo com que se tenha a possibilidade de entrar nesse mercado considerado muito promissor por diversos analistas brasileiros.

O investimento em FIIs pode trazer diversas vantagens em relação aos imóveis físicos, sendo importante entender como funcionam os fundos imobiliários e gerar novas oportunidades. Com um número cada vez maior de pessoas se informando sobre essa realidade, muitos brasileiros acabaram aderindo aos FIIs.

Os dividendos dos fundos imobiliários são isentos de imposto de renda desde que atenda a alguns pré-requisitos, mas o lucro obtido a partir da negociação de compra e venda das cotas é tributado em 20%.

Para que os proventos dos FIIs sejam isentos do IR, o fundo precisa ser negociado em bolsa de valores ou no mercado de balcão, além de possuir pelo menos 50 investidores. Por parte do cotista, ele precisa ter uma quantia inferior a 10% do total de cotas do fundo imobiliário.

De qualquer modo, entender como funcionam os fundos imobiliários auxilia o investidor a ter mais sucesso na escolha dos FIIs, e assim, ter a chance de possuir uma carteira mais diversificada e consistente nos ganhos.

Muitos investidores já vivem de renda através dos fundos imobiliários no Brasil. No entanto, assim como ocorre em qualquer ativo de renda variável, é muito importante conhecer aquilo que se está investindo.

Confira também “Comprar um imóvel ou investir em fundo imobiliário” aqui no nosso Guia de Investimentos.