O ano passado surpreendeu, é o que afirma o analista de fundos imobiliários (FIIs) do Santander, Flávio Pires, em relatório. Diversos movimentos econômicos se refletiram de forma positiva no mercado de renda variável, incluindo nos fundos imobiliários. O resultado pôde ser visto nos valores investidos nos FIIs.

“O volume captado no ano passado superou as expectativas do mercado que estimava que os FIIs apresentassem uma performance, em termos de ofertas públicas, em linha com o ano anterior, com uma captação de R$ 21,4 bilhões”, afirma Pires.

No entanto, o volume de investimentos em 2023 alcançou a marca dos R$ 26,5 bilhões, o equivalente a um aumento de 23,83%. Os segmentos que mais captaram e representaram 74% do volume total foram: recebíveis imobiliários (42%), logístico (18%) e shopping center (14%).

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Quais foram os FIIs que mais captaram em 2023?

De acordo com o relatório do Santander, considerando as ofertas realizadas a partir de maio de 2023, três FIIs conseguiram captar mais de R$ 1 bilhão, sendo o CSHG Logística (HGLG11), Vinci Shopping Centers (VISC11) e Maxi Renda (MXRF11). Ao todo, os 23 fundos com as maiores captações somaram R$ 14,3 bilhões de novos recursos. Confira o top 10:

Desses três, o HGLH11 e o VISC11 são citados pelo analista como fundos que “brilharam em 2023 em relação a crescimento e movimentações dos portfólios que geraram valor”, sendo o primeiro do segmento logístico e o segundo de shopping center. De acordo com o documento, além das emissões de cotas (citadas na tabela) alguns dos principais movimentos de cada FII foram:

• HGLH11 sob gestão do Credit Suisse: venda do ativo logístico CTR Centro Empresarial, localizado em Uberlândia (MG), e locado para a empresa Americanas, pelo valor de R$ 287,5 milhões, sendo lucro em regime de caixa de R$ 101,3 milhões; compra de 9,4% do ativo HGLG Itupeva G200 por R$ 18,1 milhões, passando a ter 100% do imóvel; compra de 79,3% de um terreno em Cabo de Santo Agostinho (PE) que será usado para construção de galpões logísticos por R$ 124,7 milhões (67.000 m²); aquisição dos quatro ativos logísticos (337.300 m²) do FII GTIS Brazil Logistics por R$ 1,39 bilhão; e celebração de contrato com o Pátria Investimentos para venda das operações de CSAM RE.
• VISC11 sob gestão da Vinci Partners: venda de 9% de participação no Shopping Iguatemi Bosque, em Fortaleza (CE), por R$ 34 milhões à vista mais remanescente em três parcelas até janeiro de 2025; venda da participação de 5% do Ribeirão Shopping; aquisição de três shoppings, sendo 6% do Conjunto Nacional, em Brasília (DF), 29,99% do Natal Shopping, em Natal (RN), e 45% do Via Sul Shopping, em Fortaleza (CE), por um valor total de R$ 283,8 milhões e taxa de capitalização estimada em 8,9% para os próximos 12 meses; e aprovação do capital autorizado de R$ 10 bilhões em Assembleia Geral Extraordinária (AGE).

Um bom ano para os FIIs

Se julgado pelo início, o cenário econômico do país era visto com muita cautela, segundo o analista do Santander. O motivo da preocupação eram os juros em patamares mais elevados no Brasil e no mundo, possíveis mudanças na meta de inflação e crédito mais escasso para as empresas.

Com o passar dos meses, a inflação brasileira mostrou uma reversão, o que alterou o humor do mercado, seguido pelos cortes dos juros e um ambiente externo que terminou o ano entre neutro e positivo. Tudo isso se refletiu no mercado de FIIs e fez com que o Ifix batesse sua máxima histórica, no último dia de pregão, aos 3.311 pontos. Em comparação com o primeiro pregão (2.736 pontos), o Ifix valorizou 21%.

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Outro dado interessante, segundo o relatório, é que o Ifix apresentou seu menor patamar de volatilidade dos últimos quatro anos, desde 2019. “O que vale destacar é que a volatilidade do Ifix segue em um quarto em relação ao principal índice da bolsa, o Ibovespa.”

Em relação a liquidez, houve um ligeiro aumento de 3% em comparação com o ano anterior. Em 2022, o mercado negociou R$ 237 milhões por dia. Já em 2024, o volume negociado foi de R$ 244 milhões por dia. “Considerando os últimos oito anos, 2023 foi o segundo melhor ano de negociação, dado que em 2021 foram negociados R$ 269 milhões.”

Outro número de destaque é que o mercado de FIIs bateu, em 2023, os 2,5 milhões de investidores, um crescimento de quase 26% em relação ao ano anterior. “2023 foi o ano em que o mercado de FIIs mais ganhou novos cotistas”, pontua o analista. Segundo o documento, 504 mil investidores aplicaram pela primeira vez.

Ao olhar para o número de fundos imobiliários, o Índice de Fundos Imobiliários (Ifix) a indústria em si também teve novos dados. Em 2023, até o mês de novembro, o mercado teve um aumento de 10% no número de FIIs listados: de 267 no fim de 2022 para 515. Já o crescimento no número de FIIs registrados na CVM subiram 12%: de 805 para 901.

Fundos de tijolo foram o destaque em 2023

Apesar de ter começado o ano com uma rentabilidade negativa, a partir de abril os fundos de tijolo começaram a se valorizar. Em 7 meses de 2023, os FIIs desse segmento que compõem o Ifix superaram os FIIs de papel em rentabilidade. Destaque para os fundos de shoppings, que fecharam o ano com rentabilidade de 30,64%.

“Os segmentos de shopping center e logístico foram os que apresentaram crescimento nas negociações em relação ao volume total. Em contrapartida, o segmento de recebíveis imobiliários apresentou uma redução na participação do volume negociado pelo mercado”, enfatiza o analista.

A composição do Ifix também sofreu pequenas alterações em 2023. Ao comparar o terceiro quadrimestre de 2023 com o mesmo período de 2022, o segmento de recebíveis imobiliários, que correspondem aos FIIs de papéis, teve uma redução de 3% no período de 12 meses, de 43,3% para 40,2% de peso no índice.

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