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Quem investiu em fundos imobiliários em 2023, observou um mercado positivo. A partir do segundo trimestre de 2023, o cenário econômico brasileiro passou por mudanças que geraram um otimismo, o que refletiu no segmento, com o Ifix, índice que mede os principais FIIs listados na B3, subindo 12,73% até o fechamento da sessão desta quinta-feira, 21. Para 2024? O sentimento do mercado é ainda mais positivo.

O destaque de 2023 foram os fundos de tijolo, impulsionados principalmente pela queda da taxa básica de juros. Na última reunião do Comitê de Política Monetária (Copom) do ano, o Banco Central (BC) reduziu a Selic para 11,75%. O movimento impulsiona um maior apetite por renda variável e os fundos imobiliários, que ainda têm a vantagem de serem isentos do Imposto de Renda (IR), se tornam uma opção atrativa para os investidores em 2024.

“A partir de abril, os cortes da Selic, que começaram em agosto, ficaram mais claros para o mercado e o rally dos fundos de tijolo começou. De abril até setembro, ou seja, por seis meses consecutivos, o Ifix fechou no campo positivo, dinâmica que se encerrou em outubro, com uma realização natural de lucros. Em novembro, tivemos um mercado mais lateralizado e em dezembro o mercado voltou a subir com um pouco mais de força”, relatam Marcelo Potenza e Larissa Nappo, analistas de FIIs do Itaú BBA.

Vale a pena investir em FII em 2024?

Ao que tudo indica, 2024 será um ótimo ano para o mercado de FIIs - e os fundos de tijolo ainda serão o destaque. Com a queda da Selic, o movimento inicial de apreciação dos FIIs de tijolo já vista em 2023 irá continuar, já que o recuo da taxa de juros é benéfico para a renda variável como um todo.

"Se a pessoa está recebendo 1% ao mês, em uma renda fixa livre de risco, provavelmente ela não vai se interessar em investimentos mais arriscados. Na medida que esse 1% deixar de existir, as pessoas vão procurar ativos de renda variável”, comenta Gabriel Barbosa, sócio e membro do Comitê de Investimentos da TRX.

Somado a isso, há uma pitada extra de motivação para o otimismo que diz respeito à inflação. Segundo Barbosa, durante a pandemia, a inflação no geral e, principalmente, no mercado imobiliário, cresceu. Isso resultou em um momento atual que, para construir hoje um imóvel do zero custa mais caro do que comprar um imóvel pronto que está dentro de um fundo imobiliário.

“Então quando você encontra esse tipo de oportunidade, em que os imóveis dos fundos imobiliários estão sendo negociados abaixo do custo de reposição de um imóvel novo, geralmente é um sinal de compra. Por isso acreditamos que ainda há bastante oportunidades principalmente nos fundos de tijolos”, diz Barbosa.

Fundos de shoppings, FOFs e varejo são os favoritos

Dentro dos FIIs de tijolo, algumas categorias se destacam e outras nem tanto. No primeiro lugar do ranking, estão os fundos de shoppings, que superaram o Ifix. Até esta quinta-feira, 21, os fundos de shopping centers valorizaram 28,05% no ano frente aos 12,73% do Ifix no mesmo período.

Como explica Daniel Marinelli, especialista em Fundos Imobiliários do BTG Pactual (mesmo grupo controlador da EXAME), para além da queda da Selic, a retomada do movimento dos shoppings após a pandemia, com maiores vendas dos lojistas, fez as receitas dos shoppings subirem, o que impulsionou os indicadores operacionais para cima. E em 2024, será ainda melhor, com mais cortes da Selic.

Outra categoria destacada tanto pelo especialista do BTG Pactual, quanto pelos analistas do Itaú BBA são os Fundos de Fundos Imobiliários (FOFs) que subiram 22,63% em 2023. “A reação dos FoFs nos surpreendeu, esperávamos uma reação posterior à dos fundos de tijolo, mas ela veio em paralelo”, afirmam Potenza e Nappo do Itaú BBA.

Já o otimismo com os fundos de varejo, por sua vez, pode ser explicado pelas próprias características desses investimentos. Segundo Barbosa, são fundos mais novos, mas com contratos mais longos. Isso porque o ponto do varejo, independente se for um supermercado, um banco ou uma universidade, é muito relevante. Quando uma instituição escolhe um terreno, é muito difícil haver mudanças, porque aquele ponto é escolhido estrategicamente em localização e clientela a ser atingida.

Além disso, o especialista explica que os fundos de varejo estão bastante atrelados à questão dos juros, mas conseguem sair em vantagem. Quando a renda fixa diminui, o dividend yield dos FIIs de tijolo também diminuem. Contudo, o valor da cota se aprecia porque “com a queda da Selic, o investidor aceita receber menos rentabilidade em outros tipos de investimentos, já que ele também está recebendo menos na renda fixa.”

Galpões e lajes corporativas ficam mais de lado

Os analistas do Itaú BBA relembram que no início do ano, as notícias não foram tão animadoras para os galpões logísticos, por conta de algumas inadimplências anunciadas por varejistas. “O assunto pressionou os fundos de galpões até que os bons dados de mercado foram revelados e as inadimplências estavam sendo endereçadas”, dizem Potenza e Nappo.

Como explica Barbosa, a questão dos fundos de lajes corporativas (escritórios) é que esse segmento ainda está sendo influenciado pelo novo normal, onde o trabalho híbrido ou home office influencia na vacância do setor. Já os fundos de lajes, quando se trata de imóveis em boas localizações, já se recuperaram - mas em outras, não.

O especialista do BTG concorda com a visão: “Talvez não seja o ano dos FIIs de galpão em 2024, porque nós já temos um nível de preços dos ativos próximos ao valor patrimonial, não tem tanto desconto. Mas para o longo prazo, segue sendo bom. Já para as lajes, em 2023, não teve a queda na vacância que era esperada. Tem novas empresas procurando imóveis, mas tem novos imóveis sendo lançados, então fica elas por elas.”

E os fundos de papel?

Segundo os analistas do Itaú BBA, o mercado observou uma “mini crise de crédito” (aumento expressivo de inadimplência) nos fundos de papel high yield, que impactaram a performance do Ifix significativamente, principalmente no mês de março deste ano. Entretanto, para 2024, apesar de não serem os favoritos, ainda há boas opções dentro dos fundos de papel.

“Fundos de papel devem ser mais defensivos ao longo de 2024. Mas por mais que o ciclo de cortes na Selic continue, até o final de 2024, um portfólio indexado ao CDI deve distribuir proventos atrativos, principalmente em relação a fundos de lajes corporativas e a fundos indexados ao IPCA. Obviamente, o mercado tende a antecipar alguns movimentos e vender antes que o patamar de distribuição deixe de ser atrativo, ou seja, esse é um ponto a se observar”, afirma a dupla de especialistas.

Marinelli também enfatiza que os fundos de papel indexados ao IPCA podem ser uma escolha. Segundo o especialista, é possível encontrar IPCA + 8% isento de imposto e com liquidez, onde dá pra negociar esses fundos no mercado secundário. Em relação ao ativos indexados ao CDI, ele também afirma que eles seguem entregando bons resultados. “A média é um pagamento de CDI + 1%. Se essa Selic cair para 9%, o fundo ainda continua entregando uma taxa nominal de 10% e ainda isenta. O que é muito bom. Então a queda de rendimento deve estar no radar dos investidores, mas é importante ter uma parcela da carteira em CDI.”

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