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O ano de 2024 começou e as expectativas do mercado já estão a todo vapor para um cenário positivo no segmento de fundos imobiliários (FIIs). Isso porque os agentes econômicos precificam novas quedas de juros no Brasil. Um dos dados que sustentam a tese para mais cortes na Selic são os indicadores da inflação.

Em dezembro, o Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA-15) apresentou uma variação de 0,40%. Apesar de ter sido 0,7 pontos percentuais (p.p.) acima do IPCA-15 de novembro, no acumulado de 12 meses, o índice recuou e fechou o ano em 4,72%, o que representa uma queda de 1,2 p.p. contra o ano passado.

“Esses números mais comportados de inflação, aliados à perspectiva de arrefecimento da atividade econômica, têm contribuído para a continuidade do ciclo de cortes dos juros. O ano de 2023 encerrou com Selic a 11,75% e a projeção do mercado é de que os juros encerrem 2024 a 9,25%, consolidando, assim, um cenário positivo para o mercado de FIIs”, comenta os analistas CNPI-P do BB Investimentos, André Oliveira e Victor Penna, em relatório.

Outros pontos de 2023 que refletiram em um cenário mais otimista para o mercado de FIIs em 2024, segundo destacou em relatório o BTG Pactual (mesmo grupo controlador da EXAME), foram a formalização de entrega do novo arcabouço fiscal e o fechamento significativo da curva de juros real, que chegou a bater 5,2% ao ano em agosto, o que contribuiu para o início do corte na taxa Selic.

“Nesse período, o Índice de Fundos Imobiliários (Ifix) apresentou alta expressiva, saindo de 2,8 mil pontos para 3,3 mil pontos. Assim, mesmo com a volatilidade na curva de juros americana no final do segundo semestre que trouxe um certo solavanco para os mercados emergentes, o balanço final para os fundos imobiliários foi positivo, com alta de 15,51% do Ifix em 2023”, escreveram os analistas Daniel Marinelli, Matheus Oliveira e Vitor Novaes.

Apostas de FIIs para janeiro de 2024

A queda de juros fomenta a atividade econômica, impulsionando o consumo. Com o movimento, fundos imobiliários de tijolo e híbridos, como de shoppings e fundos de fundos (FoF, na sigla em inglês), são beneficiados. Segundo o relatório do BTG Pactual, fundos de shopping centers fecharam 2023 com uma valorização acima do Ifix, em 30,6%, seguido pelos FoFs, em 24,4%.

Para janeiro de 2024, a EXAME Invest realizou o levantamento das carteiras recomendadas de FIIs de 10 bancos, corretoras e gestoras, sendo elas: Ágora, BTG Pactual, BB Investimentos, Empiricus, EQI Research, Genial, Guide, Órama, RB Investimentos e Santander.

Entre os fundos mais citados, o BTG Pactual Logística (BTLG11) aparece em primeiro lugar, com oito recomendações. O ativo é um fundo de tijolo que atua no segmento de galpões logísticos. Carolina Borges, analista CNPI da EQI Research, exmplica no que a recomendação de compra do BTLG11 se baseia.

Segundo a especialista, o ativo possui 41% da receita advinda de galpões localizados no raio de até 30 km da cidade de São Paulo e recentemente realizou excelentes aquisições com os recursos da última oferta de cotas. Além disso, o mercado logístico em São Paulo deverá seguir aquecido, com vacância estabilizada até 2025.

"Na nossa visão, o valor pedido no aluguel também deverá estabilizar, sem repasses acima da inflação no próximo ano. Assim, estimamos um retorno de proventos de cerca de 9% para o BTLG, considerando a aquisição a R$ 104, para 2024. Se considerarmos que a Selic deve chegar a 9% até o final do ano, também esperamos uma valorização proporcional do BTLG para ajuste de dividend yield (DY)”, diz.

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