Nos últimos anos, a Log Commercial Properties (LOGG3) tem intensificado seus esforços para aperfeiçoar e expandir seu braço de administração, a Log Adm. O objetivo é potencializar ainda mais os números dos próximos balanços.

Inicialmente criada para administrar apenas os ativos da própria empresa, a unidade passou a gerenciar também ativos de terceiros, inclusive aqueles que foram desenvolvidos e vendidos pela própria Log.

A principal razão para o foco crescente nesse braço de administração é o modelo asset light, que permite à Log gerar receitas recorrentes sem a necessidade de alocar capital próprio na gestão dos ativos.

“Continuar com a gestão e administração dos ativos é muito importante para a gente, já que são receitas que não exigem a locação de capital da Log, apenas prestação de serviço. Essas receitas têm uma diluição à medida que a escala cresce, o que é importante”, explica Sergio Fischer, CEO da Log, à EXAME.

Outro bom motivo para apostar forte no braço administrativo é manter o relacionamento com os locatários e a gestão dos condomínios, mesmo após a venda dos ativos, contribuindo para a retenção de clientes. Fischer ainda menciona que esse modelo de gestão permite à Log ter maior poder de negociação e repassar aumentos de preços com facilidade, mantendo a vacância de seus ativos em níveis quase inexistentes, nos atuais 0,81%.

Em 2025, ano em que a Log Adm mais maturou, a receita líquida de serviços da divisão cresceu 47% em comparação ao ano anterior, somando R$ 21,8 milhões. O braço de administração demonstrou um alto grau de eficiência e escalabilidade. A Log Adm terminou o ano com 2,6 milhões de metros quadrados de ABL sob gestão, sendo 464 mil metros quadrados de ativos de terceiros.

A estratégia de expansão é clara: Fischer afirma que a meta é quadruplicar a receita da Log Adm até 2030.

Atualmente, a Log Adm já representa mais de 10% da receita total da empresa, e a expectativa é de que essa participação aumente substancialmente nos próximos anos. Com as metas de crescimento robustas, a Log espera que, ao final do ciclo de expansão, a receita de gestão seja suficiente para cobrir integralmente as despesas gerais e administrativas, o que trará uma significativa melhora na eficiência de capital.

Ciclo completo

A Log Commercial Properties opera um modelo híbrido e verticalizado, atuando em todo o ciclo de vida dos galpões logísticos: compra de terrenos, desenvolvimento, locação, administração e venda de ativos.

A receita está dividida em dois grandes segmentos. O primeiro é o de locação, responsável pela geração de renda recorrente por meio de aluguéis — que somaram R$ 239,7 milhões em 2025 — e da prestação de serviços via Log Adm, braço de administração que também atende ativos de terceiros. Essa linha, de perfil asset light e alta escalabilidade, representou cerca de 10% da receita total, com R$ 24,9 milhões brutos no ano.

O segundo é o segmento de desenvolvimento, que concentra a geração de valor. A companhia constrói, aluga e posteriormente vende ativos maduros para reciclar capital e financiar novos projetos. Em 2025, a venda de controladas e terrenos gerou R$ 941,5 milhões em recebimentos.

O diferencial estratégico está também na reciclagem com retenção de gestão: mesmo após vender os imóveis, a Log frequentemente mantém a administração e a gestão comercial dos ativos. Agora, a Log acaba de anunciar a assinatura de um acordo vinculante para a criação de um veículo de investimentos no valor de R$ 1,05 bilhão. O objetivo da transação é a aquisição de um portfólio de 12 ativos operacionais da companhia que totalizam 340 mil metros quadrados de ABL. Todo o portfólio permanece sob gestão da companhia.

“Nos últimos três anos, concluído 2025, a gente vendeu R$ 5 bilhões em ativos. Agora, começamos o ano com um volume recorde de vendas, mostrando o crescente apetite dos investidores por ativos logísticos. Estamos perto de um ciclo de queda nas taxas de juros e vemos um aumento nas aquisições de ativos. Com essa venda, sendo uma das principais transações de condomínios logísticos no Brasil, já iniciamos o ano de forma muito positiva”, explica o executivo.