Risco de perder imóvel por calote no financiamento aumenta

O comprador de imóveis financiados deve estar alerta. Está mais fácil para as construtoras e incorporadoras retomarem imóveis no caso de não pagamento das parcelas.

O processo antes levava anos, mas agora pode ser concluído em meses.

A mudança faz parte da Lei 13.097/2015, publicada em 19 de janeiro. No artigo 62, ela muda a redação do artigo 1º do Decreto Lei 745, de 1969, que estabelecia a forma como a retomada do imóvel era feita.

A mudança vale para os contratos antigos também, desde que eles tenham uma cláusula de resolução, que define que o contrato será cancelado se uma das partes descumprir algum de seus compromissos, explica Pedro Ricardo e Serpa, advogado especialista em direito imobiliário e coordenador do Departamento de Contencioso Imobiliário do escritório Bicalho e Mollica.

Essa dificuldade de retomada dos imóveis era um dos grandes gargalos para a ampliação dos financiamentos, diz.

Segundo Serpa, pela lei antiga, quando o comprador de um imóvel atrasava as parcelas do financiamento, era preciso notificá-lo via cartório judicial ou de registro civil.

O devedor tinha então 15 dias para quitar o débito. Se não, a incorporadora ou loteadora tinha de entrar com uma ação judicial para o juiz reconhecer que o contrato estava extinto por inadimplência. Mas, se o devedor já estava no imóvel, ficava morando nele até o contrato ser extinto.

“Havia casos de esse processo demorar até 10 anos e, enquanto isso, o devedor não pagava nada, e a empresa não podia tirá-lo do imóvel e nem revender a propriedade, ficando com o prejuízo”, diz Serpa.

A lei nova também prevê a notificação via cartório do devedor e o prazo de 15 dias, mas se o contrato tiver a cláusula de resolução, prevendo que se o devedor não pagar,Compr o acordo será extinto, o vendedor pode revender o imóvel se ele estiver vago.

Já se o devedor estiver morando no imóvel, o vendedor pode entrar com a ação de reintegração de posse para depois revendê-lo.

“Antes, era preciso esperar a autorização do juiz para tirar a pessoa e para revender, e isso só ocorria depois do trânsito em julgado, até último recurso, o que levava anos”, afirma Serpa.

Para o advogado, a medida aumenta a segurança jurídica do mercado de imóveis, ao resguardar os direitos do incorporador para revender o imóvel no caso de falta de pagamento. Assim, a empresa passa a ter uma rentabilidade que demoraria anos.

Ao mesmo tempo, a nova lei dá um sinal para o comprador que ele tem uma única oportunidade para resolver a questão da dívida e desestimula a permanência no imóvel, evitando de casos de má fé, nos quais o devedor se aproveita da demora da Justiça para morar de graça no imóvel.

A redução do custo e do risco para o incorporador pode ajudar a aumentar a oferta de imóveis e de financiamento.
A lei chega em um momento oportuno para o setor imobiliário, que passa por uma tendência de desaquecimento por conta da economia mais fraca, que deve ter reflexos na inadimplência.

Serpa observa que a nova lei em si não deve aumentar os atrasos, mas vai facilitar bastante a retomada dos imóveis e ajudar as empresas em um momento mais delicado. “Pelo menos o incorporador terá o imóvel para revender e reduzir as perdas”, diz.

Ele lembra que muitas pessoas compraram imóveis especulando que a alta dos preços vista nos últimos dez anos iria continuar, o que não ocorreu, e muitos agora querem devolver as unidades para as construtoras.

Nesses casos, a devolução costuma ser amigável e o contrato é cancelado, e o comprador poderá receber uma parte do que pagou, conforme mencionado nos contratos entre as partes.

Apenas nos casos em que não houver acordo ou se o comprador se recusar a pagar o empréstimo, a nova lei poderá ser usada para facilitar a revenda do imóvel caso haja a cláusula de resolução.

Serpa lembra que, independentemente da nova lei para a retomada, os compradores continuam tendo direito à restituição de parte do dinheiro pago.

“Mesmo que o comprador fique inadimplente, pode entrar com ação e pedir a restituição das parcelas”, explica Serpa, lembrando porém que a devolução não é integral. “Os contratos em geral preveem a retenção de 10% a 30% do valor pago”, diz.

Esse é um dos problemas com os investimentos especulativos com imóveis.

Alguns reservam três ou quatro unidades e depois, vendo que o preço não subiu ou até caiu, resolvem desistir do negócio e tentam recuperar todo o dinheiro pago na Justiça. Ou simplesmente param de pagar. Nesse caso, a nova lei facilitará o cancelamento do contrato e a revenda dos imóveis.

“Antes havia duas discussões na Justiça, a do cancelamento do contrato e da devolução do dinheiro, e agora pode haver só uma”, diz.

Abaixo, segue a íntegra do artigo da lei com a mudança:
“Art. 1º Nos contratos a que se refere o artigo 22 do Decreto-Lei nº 58, de 10 de dezembro de 1937, ainda que não tenham sido registrados junto ao Cartório de Registro de Imóveis competente, o inadimplemento absoluto do promissário comprador só se caracterizará se, interpelado por via judicial ou por intermédio de cartório de Registro de Títulos e Documentos, deixar de purgar a mora, no prazo de 15 (quinze) dias contados do recebimento da interpelação. Parágrafo único: Nos contratos nos quais conste cláusula resolutiva expressa, a resolução por inadimplemento do promissário comprador se operará de pleno direito (art. 474 do Código Civil), desde que decorrido o prazo previsto na interpelação referida no caput, sem purga da mora.”

O comprador de imóveis financiados deve estar alerta. Está mais fácil para as construtoras e incorporadoras retomarem imóveis no caso de não pagamento das parcelas.

O processo antes levava anos, mas agora pode ser concluído em meses.

A mudança faz parte da Lei 13.097/2015, publicada em 19 de janeiro. No artigo 62, ela muda a redação do artigo 1º do Decreto Lei 745, de 1969, que estabelecia a forma como a retomada do imóvel era feita.

A mudança vale para os contratos antigos também, desde que eles tenham uma cláusula de resolução, que define que o contrato será cancelado se uma das partes descumprir algum de seus compromissos, explica Pedro Ricardo e Serpa, advogado especialista em direito imobiliário e coordenador do Departamento de Contencioso Imobiliário do escritório Bicalho e Mollica.

Essa dificuldade de retomada dos imóveis era um dos grandes gargalos para a ampliação dos financiamentos, diz.

Segundo Serpa, pela lei antiga, quando o comprador de um imóvel atrasava as parcelas do financiamento, era preciso notificá-lo via cartório judicial ou de registro civil.

O devedor tinha então 15 dias para quitar o débito. Se não, a incorporadora ou loteadora tinha de entrar com uma ação judicial para o juiz reconhecer que o contrato estava extinto por inadimplência. Mas, se o devedor já estava no imóvel, ficava morando nele até o contrato ser extinto.

“Havia casos de esse processo demorar até 10 anos e, enquanto isso, o devedor não pagava nada, e a empresa não podia tirá-lo do imóvel e nem revender a propriedade, ficando com o prejuízo”, diz Serpa.

A lei nova também prevê a notificação via cartório do devedor e o prazo de 15 dias, mas se o contrato tiver a cláusula de resolução, prevendo que se o devedor não pagar,Compr o acordo será extinto, o vendedor pode revender o imóvel se ele estiver vago.

Já se o devedor estiver morando no imóvel, o vendedor pode entrar com a ação de reintegração de posse para depois revendê-lo.

“Antes, era preciso esperar a autorização do juiz para tirar a pessoa e para revender, e isso só ocorria depois do trânsito em julgado, até último recurso, o que levava anos”, afirma Serpa.

Para o advogado, a medida aumenta a segurança jurídica do mercado de imóveis, ao resguardar os direitos do incorporador para revender o imóvel no caso de falta de pagamento. Assim, a empresa passa a ter uma rentabilidade que demoraria anos.

Ao mesmo tempo, a nova lei dá um sinal para o comprador que ele tem uma única oportunidade para resolver a questão da dívida e desestimula a permanência no imóvel, evitando de casos de má fé, nos quais o devedor se aproveita da demora da Justiça para morar de graça no imóvel.

A redução do custo e do risco para o incorporador pode ajudar a aumentar a oferta de imóveis e de financiamento.
A lei chega em um momento oportuno para o setor imobiliário, que passa por uma tendência de desaquecimento por conta da economia mais fraca, que deve ter reflexos na inadimplência.

Serpa observa que a nova lei em si não deve aumentar os atrasos, mas vai facilitar bastante a retomada dos imóveis e ajudar as empresas em um momento mais delicado. “Pelo menos o incorporador terá o imóvel para revender e reduzir as perdas”, diz.

Ele lembra que muitas pessoas compraram imóveis especulando que a alta dos preços vista nos últimos dez anos iria continuar, o que não ocorreu, e muitos agora querem devolver as unidades para as construtoras.

Nesses casos, a devolução costuma ser amigável e o contrato é cancelado, e o comprador poderá receber uma parte do que pagou, conforme mencionado nos contratos entre as partes.

Apenas nos casos em que não houver acordo ou se o comprador se recusar a pagar o empréstimo, a nova lei poderá ser usada para facilitar a revenda do imóvel caso haja a cláusula de resolução.

Serpa lembra que, independentemente da nova lei para a retomada, os compradores continuam tendo direito à restituição de parte do dinheiro pago.

“Mesmo que o comprador fique inadimplente, pode entrar com ação e pedir a restituição das parcelas”, explica Serpa, lembrando porém que a devolução não é integral. “Os contratos em geral preveem a retenção de 10% a 30% do valor pago”, diz.

Esse é um dos problemas com os investimentos especulativos com imóveis.

Alguns reservam três ou quatro unidades e depois, vendo que o preço não subiu ou até caiu, resolvem desistir do negócio e tentam recuperar todo o dinheiro pago na Justiça. Ou simplesmente param de pagar. Nesse caso, a nova lei facilitará o cancelamento do contrato e a revenda dos imóveis.

“Antes havia duas discussões na Justiça, a do cancelamento do contrato e da devolução do dinheiro, e agora pode haver só uma”, diz.

Abaixo, segue a íntegra do artigo da lei com a mudança:
“Art. 1º Nos contratos a que se refere o artigo 22 do Decreto-Lei nº 58, de 10 de dezembro de 1937, ainda que não tenham sido registrados junto ao Cartório de Registro de Imóveis competente, o inadimplemento absoluto do promissário comprador só se caracterizará se, interpelado por via judicial ou por intermédio de cartório de Registro de Títulos e Documentos, deixar de purgar a mora, no prazo de 15 (quinze) dias contados do recebimento da interpelação. Parágrafo único: Nos contratos nos quais conste cláusula resolutiva expressa, a resolução por inadimplemento do promissário comprador se operará de pleno direito (art. 474 do Código Civil), desde que decorrido o prazo previsto na interpelação referida no caput, sem purga da mora.”