A Lei 16.402, de 22 de maio de 2016, mais conhecida como Lei de Zoneamento, foi elaborada de acordo com as orientações do Plano Diretor Estratégico (PDE) e institui regras de parcelamento, uso e ocupação do solo por lote e quadra. Também apresenta instrumentos, como a quota ambiental. Ela passou por revisão, e a minuta final foi disponibilizada pela Prefeitura de São Paulo este mês.

Segundo a Secretaria Municipal de Urbanismo e Licenciamento, assim que entrou em vigor, a lei já apresentou alguns problemas na aplicabilidade. “Dificuldade de implementação dos novos parâmetros qualificadores introduzidos pelo PDE, como a fachada ativa ou a doação de faixa para o alargamento de calçada, e a situação fática dos lotes, quadras e, na maioria das vezes, das edificações existentes”, explicou.

O objetivo da revisão é adaptar o texto da lei à cidade real construída, mantendo os princípios do Plano Diretor, mas com correções que são necessárias para garantir a aplicação da lei. “Busca rever aspectos pontuais. É importante ressaltar que não serão criadas novas zonas de uso e não serão alterados perímetros daquelas já existentes”, pontuou a prefeitura.

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Zoneamento

Para que São Paulo se torne uma “cidade mais justa e equilibrada”, nas palavras da prefeitura, a Lei de Zoneamento deve seguir algumas estratégias:

• Assegurar o direito à moradia digna para quem precisa;
• Orientar o crescimento da cidade nas proximidades do transporte público;
• Qualificar a vida urbana nos bairros;
• Melhorar a mobilidade urbana;
• Promover o desenvolvimento econômico da cidade;
• Incorporar a agenda ambiental ao desenvolvimento da cidade;
• Preservar o patrimônio cultural.

Para enfrentar o déficit habitacional para a população de baixa renda, a lei mantém as Zonas Especiais de Interesse Social (ZEIS), estimula a produção de Habitação de Interesse Social (HIS) e estabelece a Zona Mista de Interesse Social (ZMIS) e a Zona de Centralidade em ZEIS (ZC-ZEIS).

As ZEIS são os grandes conjuntos habitacionais, que concentram moradias. Já as Zonas de Centralidade em ZEIS demarcam lotes ou quadras nas principais ruas e avenidas internas às ZEIS. São permitidas atividades comerciais e de serviços nas regiões.

Uma das mudanças é o aproveitamento do solo em áreas bem localizadas, para reduzir o tempo e a distância nos deslocamentos. Também se pretende incentivar o uso do transporte público em detrimento do carro.

“O zoneamento busca garantir o direito das pessoas à cidade, proporcionando diversidade de usos, disponibilidade de espaços verdes e qualidade na relação entre os espaços públicos e privados”, informou a prefeitura.

O zoneamento define o tamanho máximo de 20 mil m² para lotes e quadras. Quando o limite for ultrapassado, é preciso doar áreas verdes e institucionais, facilitar a circulação e criar espaços de convivência entre os moradores. Para lotes ou glebas acima de 40 mil m² é exigida ainda a abertura de viário e calçadas mais amplas.

A lei pretende também facilitar a instalação de atividades econômicas na capital. Para isso, existem as Zonas Predominantemente Industriais (ZPI 1 e 2) e de Desenvolvimento Econômico (ZDE 1 e 2), “o que garante a reserva de território para o desenvolvimento de atividade produtiva e logística em São Paulo”.

De acordo com a prefeitura, o zoneamento traz um aumento de 40% na demarcação de zonas ambientais. São elas: Zona Especial de Preservação Ambiental (ZEPAM), Zona Especial de Preservação (ZEP) e Zona de Preservação e Desenvolvimento Sustentável (ZPDS).

Criou também a quota ambiental. “Os lotes com áreas acima de 500 m² precisam atingir uma pontuação mínima obtida mediante adoção de soluções construtivas, paisagísticas e tecnológicas para contribuir com a melhoria da qualidade ambiental. São medidas que reduzem a sobrecarga nos sistemas de drenagem e contribuem com a redução das ilhas de calor”, apontou a prefeitura.

A Lei de Zoneamento estabelece também o prazo máximo de dois anos para análise em caso de tombamento de imóveis, com o intuito de agilizar a tomada de decisão, conservação do bem e promover o uso correto da função social da propriedade.

Em debate

A revisão teve início em 2017. Até 2020, foram produzidos estudos, feitas análises e a apresentação da 1ª e 2ª minutas do projeto de lei em consultas públicas online, audiências e diálogos com colegiados.

Ainda em 2018, a prefeitura apresentou a 1ª minuta do projeto de lei. O texto foi debatido, as contribuições sistematizadas e, em outubro de 2019, a 2ª minuta foi divulgada para uma nova rodada de audiências públicas.

Mas o debate foi interrompido por determinação da Justiça, após uma ação questionar o processo participativo da revisão. Em 2022, ela foi julgada improcedente e, só então, o diálogo foi retomado.

Com a conclusão da revisão intermediária do Plano Diretor Estratégico, o projeto segue para primeira votação na Câmara na próxima quarta-feira, 31.

“A Câmara finalmente vai votar a tão esperada revisão do Plano Diretor da cidade. Colaboraram o Executivo, o Legislativo e a sociedade civil ao longo dos últimos meses. Acreditamos que, com os ajustes feitos, o plano será bem recepcionado pela Casa”, disse o vereador Rubinho Nunes (União Brasil), presidente da Comissão de Política Urbana da Câmara Municipal de São Paulo, em entrevista à Esfera Brasil.

A partir do PDE, a Secretaria de Urbanismo e Licenciamento fez outros ajustes na 2ª minuta da Lei de Zoneamento, também para atender à Ação Direta de Inconstitucionalidade (ADI), que determinou a inaplicabilidade de alguns dispositivos da lei de 2016.

Na última semana, a prefeitura realizou agendas para que a sociedade pudesse debater a revisão da Lei de Zoneamento. Houve uma reunião com a Câmara Técnica de Legislação Urbanística, assim como com o Conselho Municipal de Política Urbana, e uma audiência pública devolutiva online.

A expectativa da prefeitura é de que, após sistematizar as contribuições recebidas na revisão da Lei de Zoneamento, o projeto de lei seja encaminhado à Câmara Municipal ainda neste semestre. No Legislativo, terá início um novo processo participativo até a votação.