O fundo imobiliário BB Progressivo II (BBPO11) anunciou nesta segunda-feira, 30, em fato relevante, a primeira etapa de sua renegociação com seu único locatário: o Banco do Brasil (BBAS3). 

O fundo – que administra 64 imóveis de agências e escritórios do BB em todo o país – renovou o contrato de locação de 58 imóveis que respondem por 86% de sua receita total por mais cinco anos, oferecendo uma taxa de desconto de 17% pela renovação. A renovação vai de 22 de novembro de 2022 até a mesma data em 2027.

O BBPO11 contava com cerca de 66.000 cotistas e um patrimônio de 1,5 bilhão de reais ao fim de junho.

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Já descontados os custos da renegociação, os cotistas deverão enfrentar uma queda de aproximadamente 24% em relação aos últimos rendimentos distribuídos. Em fato relevante, a BV Asset, administradora do fundo, destacou que esta é uma redução “bastante inferior ao que era esperado pelo mercado”.

Os investidores parecem estar de acordo com essa avaliação: após a notícia, o preço do BBPO11 avançou quase 4% na bolsa. No fechamento, a cota era negociada a 115,60 reais, em alta de 1,81%. 

Entenda o caso

A alta da cota pode ser explicada pela redução das incertezas em torno do fundo. O contrato atípico firmado entre o fundo e o banco prevê uma sociedade de dez anos, que chega ao fim em novembro de 2022 e pode ser renovada por outros dez anos. Em janeiro deste ano, no entanto, o BB anunciou que iria fechar 112 agências como parte de um plano de reorganização, o que poderia impactar diretamente o patrimônio do BB Progressivo II.

Com o anúncio do fechamento de agências tão próximo da renovação do acordo, muitos investidores ficaram apreensivos com o futuro do fundo, e o FII registrou uma perda mensal de 7,21% na bolsa em janeiro. No acumulado do ano, o BBPO11 ainda acumula perdas de 6,56%.

Na avaliação do professor Arthur Vieira de Moraes, da Exame Academy, as recentes quedas no preço de negociação da cota já contavam com um risco de desconto nos aluguéis. Além disso, a redução no rendimento foi menor do que a esperada pelo mercado. “Considerando o valor atual de 113,55 reais (fechamento do pregão de sexta-feira), um rendimento de 0,82 reais levaria a um rendimento razoável de 0,72% ao mês ou 8,64% ao ano”, conclui.

“O mercado antecipou um desconto maior devido ao movimento de fechamento de agências, queda de preços por conta da pandemia e eventual mudança de comportamento devido ao trabalho remoto, mas o fato é que o nosso é um fundo com prédios corporativos e que ainda se adequam a estratégia do Banco do Brasil”, explica Luiz Sedrani, superintendente de investimentos da BV Asset.

Agora, com 58 dos 64 imóveis com contrato renovado, o FII pode ensaiar uma recuperação. Segundo a BV Asset, “a expectativa é de que o valor das cotas do fundo [após o anúncio] se mantenha estável ou positivo”.

Os seis imóveis que ficaram de fora do acordo ainda estão com as negociações abertas com o próprio Banco do Brasil, que avalia uma renovação parcial dos contratos. Se tudo der certo, é possível que o preço das cotas do fundo tenha uma nova reação positiva. Mas, se os contratos não forem renovados, a BV Asset já estuda outras opções.

“O caminho mais óbvio é reposicionar os ativos para uma eventual ocupação multiusuário e buscar novos locatários. Existem outros caminhos que já estão sendo analisados, mas que irão depender da alteração do regulamento para que possamos fazer uma gestão mais ativa do fundo”, afirma Sedrani.

A gestora avalia que, no pior dos cenários, a falta de renovação terá 18% de impacto na receita do fundo. “Mas não é o cenário base, dado que estamos em conversas para locação parcial dos espaços para o próprio BB”, explica o gestor.