A cada 15 dias, os três senhores retratados acima trocam o ar condicionado de um confortável escritório na avenida Juscelino Kubitschek, na zona sul de São Paulo, pelo mormaço que envolve oito obras erguidas em cinco estados, do Rio Grande do Sul a Alagoas. As visitas fazem parte da rotina do contador Jorge Carlos Nuñez e dos economistas Luciano Lewandowski e Maximo Pinheiro Lima desde 2006, quando eles deixaram a GP Investimentos para fundar a Prosperitas, maior gestora de fundos de investimento imobiliário do país, com 2 bilhões de reais em ativos. A peregrinação deverá se tornar ainda mais intensa neste ano. Até março, os executivos da Prosperitas vão iniciar outras oito obras. Também se preparam para captar mais 700 milhões de dólares, sobretudo de investidores estrangeiros. "Antes era difícil atraí-los", diz Lewandowski, em sua primeira entrevista como sócio da Prosperitas. "Agora que o Brasil é a bola da vez, vivemos nosso melhor momento."

O estilo mão na massa dos sócios da Prosperitas foi forjado logo no início das operações da empresa por pura necessidade. Quando iniciaram suas atividades, eles tiveram dificuldade de cumprir a proposta inicial de investir apenas em imóveis prontos - em grande medida porque havia poucas opções interessantes disponíveis. A saída para crescer foi desenvolver do começo ao fim os próprios projetos, seguindo o modelo de concorrentes como a americana Tishman Speyer, hoje a segunda maior do mercado brasileiro, com 1,7 bilhão de reais em ativos no Brasil. "Naquele momento, os concorrentes estrangeiros estavam mais interessados na China e na Índia", diz Mordejai Goldenberg, vice-presidente da consultoria imobiliária Cushman & Wakefield.

Hoje, da escolha do terreno à contratação da construtora, tudo é feito dentro de casa por uma equipe de 40 profissionais, entre economistas, engenheiros e arquitetos. "Assumimos todos os riscos, mas conseguimos taxas de retorno que podem chegar a 25% ao ano, cerca de dez pontos percentuais acima da média de mercado", diz Nuñez. O maior empreendimento em andamento na carteira da Prosperitas é o Eco Berrini, edifício comercial de 32 andares em construção na zona sul de São Paulo e que deve custar mais de 600 milhões de reais. Foram seus sócios que decidiram construir um prédio de escritórios apto a receber certificações ambientais - o que encarece a obra em até 6%, mas a valoriza na venda. O próximo passo nessa estratégia será administrar algumas obras próprias, contratando diretamente até mesmo fornecedores de equipamentos elétricos e hidráulicos, em vez de deixar o trabalho a cargo de uma construtora. O projeto piloto será um centro logístico que a Prosperitas deve começar a erguer em março, em Guarulhos, na Grande São Paulo. "Com isso vamos economizar até 20% do valor que seria pago a uma construtora", diz Lewandowski. 

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A mudança faz parte de um esforço para manter a competitividade da empresa na disputa tanto por investidores quanto por oportunidades. Nos últimos cinco anos, o Brasil recebeu menos de 5% dos 211 bilhões de dólares dos investimentos globais de fundos de private equity em imóveis. A perspectiva, porém, é que o cenário comece a mudar - o que está aguçando a concorrência. A Tishman Speyer, oitava maior gestora de fundos imobiliários do mundo, vai lançar neste ano um fundo de 800 milhões de reais para investir no Brasil. "Nossa atuação no Brasil é maior do que na China e o país continua a ser uma de nossas grandes apostas", diz Daniel Cherman, presidente da subsidiária brasileira da Tishman. A também americana Autonomy, que já investiu 1 bilhão de reais no país nos últimos três anos, tem 500 milhões de reais à disposição para alocar em 2010. Continuar relevante em meio aos grandes concorrentes mundiais é o grande desafio da Prosperitas. E deve exigir que seus sócios passem cada vez menos horas no conforto do ar-condicionado.

O que é a Prosperitas

Conheça o maior gestor de fundos imobiliários do Brasil

FUNDAÇÃO                            2006

SÓCIOS                                  Os ex-sócios da GP Jorge Carlos Nuñez, Maximo Pinheiro Lima e Luciano Lewandowski

PORTFÓLIO                            27 empreendimentos em cinco estados brasileiros

ATIVOS ADMINISTRADOS    2 bilhões de reais. Prepara-se para lançar um fundo de 700 milhões de reais em 2010

INVESTIDORES                      Todos são estrangeiros. Os principais são GIC, braço imobiliário do governo de Singapura, seguradoras e fundos de pensão da Europa, da Ásia e dos Estados Unidos

FOCO DE ATUAÇÃO              Imóveis comerciais (shoppings, escritórios, fábricas, galpões para logística) e loteamentos residenciais

*Reportagem originalmente publicada na revista EXAME de 17/02/2010