Por que as construtoras sofrem na bolsa, apesar das vendas recordes?

Beneficiadas pela queda da taxa de juros, que reduz o custo do crédito habitacional, as principais incorporadoras e construtoras do país atravessam um momento ímpar. Mesmo em meio à maior recessão do século, vendas e lançamentos não param de crescer. Em algumas empresas, inclusive, os números já estão em patamares recordes.

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Esse é o exemplo da Direcional (DIRR3). Na prévia do quarto trimestre divulgada neste início de ano, a empresa revelou um aumento de 41% nas vendas líquidas, para 523 milhões de reais -- o mais alto nível de sua história. Já a maior empresa do setor em valor de mercado, a Cyrela (CYRE3), entregou 25 lançamentos no último trimestre, quase o dobro em relação aos 13 no mesmo período de 2019.

Apesar dos resultados fortes, as ações do setor acumulam quedas desde o início do ano passado, quando a taxa de juros Selic ainda estava em 4,50% e a busca por imóvel era menor. No período, as ações de Cyrela e Direcional têm perdas acumuladas de 5,29% e 1,06%, respectivamente. Outra gigante do setor, a MRV (MRVE3), tem desvalorização de 8,45%.

Victor Hasegawa, gestor da Infinity Asset, avalia que a onda de construtoras que chegou à bolsa em 2020 acabou minando as ações do setor. Somente no ano passado, sete companhias abriram capital na B3, representando 25% das ofertas iniciais (IPO, na sigla em inglês) realizadas. Com 26 companhias listadas, a construção civil é o segmento com o maior número de empresas na bolsa.

“O investidor passou a ter mais opções. Em vez de investir tudo em uma, duas ou três ações, agora ele vai ter oito ou dez que atendam seus interesses. Isso dilui o volume de recursos para as ações”, afirma. 

Outro efeito colateral dos IPOs é o aumento da disputa por terrenos, uma vez que grande parte das incorporadoras listadas atua na mesma região, em São Paulo. 

“Capitalizadas, essas empresas querem comprar terreno, o que pressiona o preço do metro quadrado, que já está subindo. Também há receios em relação a uma possível sobreoferta”, afirma Bruno Lima, analista-chefe da EXAME Research. “As construtoras, realmente, têm surpreendido na venda. Mas nem por isso o mercado não está cético com os riscos à frente.”

Além dos terrenos, os materiais de construção passaram por um significativo aumento de demanda no último ano. Segundo a Pesquisa Mensal do Comércio, do IBGE, em novembro, o setor registrou aumento anual de 16,9% nas vendas, atrás só das vendas de móveis. Com a procura em alta, os preços também subiram. Em 2020, o Índice Nacional de Custo da Construção (INCC), calculado pela FGV, fechou em 8,81%. Foi o maior índice desde 2008.

O que esperar de 2021

Embora as prévias operacionais do quarto trimestre mostrem que a construção civil segue contando com ventos favoráveis, dados do Sindicato Nacional da Indústria do Cimento (SNIC) revelaram algum esfriamento do setor em dezembro, com as vendas de cimento caindo 13,2% em relação ao mês anterior. Ainda assim, as vendas ficaram 10,9% acima dos números de dezembro de 2019 e fecharam o ano com alta acumulada de 16,8%.

Para 2021, no entanto, a estimativa da SNIC é a de que, com o fim do auxílio emergencial e a redução dos estoques de obras imobiliárias, as vendas de cimento cresçam apenas 1%. Mas a situação pode mudar para melhor caso o plano de vacinação tenha sucesso e sejam aprovadas as reformas tributária e administrativa, afirma a SNIC.

Caso as questões macroeconômicas não atrapalhem, Bruno Lima avalia que, em 2021, as incorporadoras devem voltar a apresentar bons resultados. “A demanda está surpreendendo positivamente, mas isso não quer dizer que não há risco. Há muitas ofertas em algumas localidades.”

Além da oferta, Hasegawa considera que a esperada elevação da taxa básica de juros, a Selic, neste ano possa ter efeito negativo sobre os papéis, ainda que não considere suficiente para estragar o bom momento do setor. 

“A alta de juros tende a atrapalhar, porque os investidores olham achando que o setor vai ser impactado. Mundialmente é assim. Mas os juros devem ir no máximo para 4%, talvez 5% ao ano. Isso ainda é baixo em relação ao histórico. Acredito que o setor consiga surfar bem mesmo com a alta de juros.”

Apesar das incertezas, Lima considera que, na média, as ações de incorporadoras ainda estão baratas. “Mas tem que saber exatamente onde alocar. Tem empresas com bom operacional e um nível de desconto interessante. Outras estão sendo negociadas próximas de seu valor patrimonial, mas têm um histórico de execução horroroso”, alerta.