Em Londres, o poder de negociação de aluguéis está mudando

Londres – Durante anos, os proprietários de imóveis levaram vantagem no mercado imobiliário de Londres, aumentando os aluguéis à medida que as empresas buscavam locais nobres perto de escritórios, pontos turísticos e centros de transporte, e à medida que a população da cidade crescia. Os restaurantes se viam com frequência presos a cláusulas que permitiam que o aluguel só aumentasse. Os lojistas lutavam com aluguéis cada vez mais exorbitantes.

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Ao longo de um ano, a pandemia interrompeu essa situação, alterando o equilíbrio de poder entre inquilinos e proprietários.

Confrontando a alternativa de ter imóveis vazios, alguns proprietários afrouxaram seus termos, com ofertas de pausas na cobrança de aluguel ou outras concessões. Mas, em outros casos, as mudanças foram impostas aos proprietários por inquilinos em dificuldades que, em número crescente, recorreram a uma opção na lei de insolvência britânica conhecida como acordo voluntário da empresa. O resultado foram aluguéis mais baixos ou a opção por valores que flutuam com base nos ganhos do inquilino.

Vendo suas perspectivas diminuírem, alguns proprietários estão dizendo que o sistema de locação está desatualizado e pedem mais transparência e cooperação com seus inquilinos.

"A relação entre locadores e locatários definitivamente se tornou mais conturbada por causa da pandemia. Os proprietários não estão acostumados a estar em desvantagem no negócio. Geralmente, estes têm sido a força dominante, bastante agressiva. Mas tiveram de modificar completamente sua atitude. Muitos ainda estão tentando entender a situação", disse David Abramson, fundador e executivo-chefe da Cedar Dean, especializada em ajudar empresas a reestruturar seu aluguel.

As mudanças estão se realizando lentamente, em especial para as pequenas empresas. Dhruv Mittal, chef de 29 anos, tomou uma decisão dolorosa em meados do ano passado: fechou seu restaurante no bairro do Soho, no centro de Londres, depois que os bloqueios impossibilitaram sua manutenção.

Ele havia aberto o DUM Biryani House quatro anos antes em um espaço no porão com pôsteres inspirados na pop art, no hip-hop e nos biryanis tradicionais de Hyderabad, no centro-sul da Índia, terra de seu pai.

Apesar das medidas do governo para ajudar os negócios a sobreviver à pandemia, o aluguel trimestral do restaurante de Mittal, de cerca de 20 mil libras (US$ 28 mil), provou ser um fardo intransponível na ausência de receita. Ele tentou se mudar para um local menor, mas não encontrou nada, e as negociações para reduzir o valor não foram bem-sucedidas. "Os proprietários garantiram que preferiam um local vazio a dar um desconto para o inquilino atual, porque depois poderiam cobrar o preço que quisessem de um recém-chegado", contou o chef.

Em agosto, o proprietário fez uma oferta: Mittal poderia adiar o pagamento de um quarto do aluguel – o valor que ele devia – até 2021. Nessa altura, porém, ele já havia demitido sua equipe e não conseguiria reabrir, porque o centro de Londres ainda estava deserto. Em outubro, liquidou sua empresa, ainda devendo dezenas de milhares de libras ao proprietário e a outros credores.

A propriedade não tem um novo inquilino; o letreiro DUM Biryani House ainda está lá, acima das portas trancadas. O locador não quis comentar.

Mittal não teria sido despejado imediatamente por não ter pagado o aluguel. No ano passado, o governo instituiu uma moratória sobre o despejo de inquilinos empresariais, que foi prorrogada até o fim de março. Muitas empresas se aproveitaram desse acordo, mas a maioria dos valores não pagos vai apenas se acumular, transformando-se em uma dívida que pode ser cobrada assim que o bloqueio for suspenso.

Uma variedade mais contagiosa do coronavírus e um inverno rigoroso fecharam lojas e restaurantes britânicos novamente. Quando muitos desses negócios puderem reabrir, suas portas terão permanecido fechadas por pelo menos metade do ano passado. Uma pesquisa recente constatou que apenas cerca de 50 por cento dos aluguéis do varejo foram pagos nos últimos três meses de 2020.

Muitos inquilinos precisam urgentemente de mais ajuda. A Cedar Dean pesquisou 400 empresas líderes em hospitalidade em janeiro, e três quartos afirmaram estar considerando uma reestruturação ou a insolvência, e precisariam da ajuda do governo ou de seu proprietário. Algumas empresas não terão ajuda suficiente e serão forçadas a fechar.

A Pret a Manger, cadeia de cafés e sanduíches com quase 400 lojas na Grã-Bretanha, recorreu aos seus proprietários em busca de concessões depois que os bloqueios dizimaram sua renda. Agora, a empresa tem 65 por cento de seus endereços em aluguéis baseados em volume de negócios, pelo menos temporariamente, em comparação com cerca de um quarto antes da pandemia. Esse tipo de acordo, às vezes conhecido como aluguel percentual nos Estados Unidos, varia, mas pode incluir uma empresa com um aluguel base menor que as taxas de mercado que é complementado com uma porcentagem da renda bruta. "Temos cerca de 75 por cento a 80 por cento de nossos proprietários até agora no Reino Unido em uma atitude de apoio", disse Pano Christou, executivo-chefe da Pret.