Por Eduarda Tolentino*

O debate sobre a redução da Selic voltou ao centro das decisões econômicas em 2026, não por acaso.

Após um longo período de juros em um patamar excepcionalmente elevado, o país começa a discutir o que o corte na taxa básica previsto para março representa para setores que dependem diretamente do crédito para funcionar, como é o caso do mercado imobiliário.

O setor permanece como um dos principais motores de crescimento da economia brasileira, e possui forte efeito multiplicador sobre o PIB, impactando cadeias como construção civil, materiais, serviços e geração de empregos.

Estratégias de financiamento e o papel do mercado de capitais 

A manutenção da Selic em níveis elevados ao longo dos últimos anos exigiu das empresas um exercício profundo de disciplina financeira, especialmente em um mercado como o brasileiro, que historicamente depende fortemente do funding do FGTS.

Com a queda dos juros, as incorporadoras têm a oportunidade de acessar o mercado de capitais de forma mais competitiva, reduzindo sua dependência das taxas tradicionalmente altas do FGTS.

Isso aumenta sua capacidade de lançamentos e oferta de unidades, com preços mais competitivos para o comprador devido à maior concorrência. Portanto, há ganhos potenciais tanto para as incorporadoras, quanto para os compradores de imóvel.

O ambiente de juros altos demandou calibrar melhor os projetos, ser mais seletivo no uso do capital e tornar a eficiência operacional uma condição básica. Esse processo, embora duro, acabou fortalecendo modelos de negócio capazes de operar com previsibilidade mesmo em cenários adversos.

Viabilidade de projetos e custo de capital (WACC) 

A expectativa de queda da Selic ganha relevância estratégica porque impacta diretamente o custo médio ponderado de capital (WACC) das empresas do setor imobiliário.

Quando a taxa básica começa a recuar, não é apenas o crédito direto que fica menos oneroso, mas também o prêmio de risco exigido por investidores e financiadores.

No segmento econômico, onde as margens são mais comprimidas e o giro é determinante, uma redução mesmo marginal do WACC altera de forma concreta a viabilidade dos projetos, amplia a capacidade de competir por terrenos sem deteriorar o retorno e cria espaço para ganho de escala, com maior previsibilidade do fluxo de caixa.

Outro efeito relevante dos juros mais baixos é a reprecificação dos ativos imobiliários, com redução da taxa de desconto dos projetos e um reequiíbrio do valor dos terrenos, trazendo as negociações para bases mais racionais e uma maior coerência no planejamento de médio prazo.

Esse ajuste é central no segmento econômico, no qual o preço da terra tem um impacto relevante no custo total dos empreendimentos.

Perspectivas para o comprador final e crédito imobiliário

Para o comprador final, os efeitos não são imediatos, mas são consistentes. Segundo estimativa do Bacen, historicamente cada 1 ponto de redução na Selic tem um efeito de 0.43 de queda nas taxas de financiamento, após 12 meses.

Mas mesmo que essas taxas não acompanhem a Selic no mesmo ritmo, a melhora do ambiente macroeconômico se reflete em maior previsibilidade financeira, menor comprometimento da renda e, portanto, ampliação do número de famílias aptas ao crédito imobiliário. 

Isso é particularmente importante no segmento econômico, onde a margem financeira das famílias é mais apertada. A redução da inflação influi na queda da inadimplência (que impacta os critérios de risco para a concessão de crédito imobiliário, inclusive no MCMV).

Políticas públicas de ajuste de tetos e regras em 2025 contribuíram para ampliar esse funil, mas o fator decisivo segue sendo um cenário de juros mais compatível com a complexidade do déficit habitacional do país.

Otimização do giro e novas fontes de funding

Do ponto de vista operacional, com financiamentos habitacionais mais acessíveis e uma maior taxa de aprovação do crédito, o tempo médio de venda tende a cair, reduzindo a necessidade de capital de giro e os estoques de unidades prontas ou em construção.

Em modelos baseados em escala, padronização e velocidade, o giro é tão relevante quanto a margem, e a política monetária atua de forma direta nessa engrenagem. 

Há ainda um movimento estrutural menos visível, mas igualmente importante, relacionado às fontes de financiamento. A queda dos juros amplia o acesso ao mercado de capitais e reduz a dependência histórica de poucas linhas de funding.

Isso permite alongar prazos, diversificar estruturas (como CRI, LCI e debêntures incentivadas) e melhorar o casamento entre fluxo de recebíveis e obrigações financeiras, o que é especialmente relevante para empresas que buscam crescimento sustentável em escala nacional.

A retomada da confiança no setor

A discussão sobre a redução da Selic vai muito além de fomentar a demanda e facilitar o acesso à habitação, especialmente para as famílias de menor renda.

Talvez o principal impacto de um novo ciclo de queda dos juros seja a retomada da confiança e da segurança. Empresas voltam a planejar lançamentos de forma plurianual, a cadeia produtiva ganha estabilidade e investidores passam a enxergar o setor com horizonte de longo prazo, e não apenas tático.

Em um ambiente menos defensivo, as decisões deixam de ser guiadas pela sobrevivência e passam a priorizar eficiência, escala e inovação, contribuindo para o desenvolvimento sustentado do setor.  

*Eduarda Tolentino é CEO da BRZ Empreendimentos, incorporadora com foco no mercado imobiliário econômico, fundada em 2010 em Belo Horizonte (MG) e atualmente sediada em Campinas (SP).