É surpreendente, mas em plena pandemia, quando 7 de 10 pessoas enfrentam queda de renda na cidade de São Paulo, o mercado imobiliário bate recordes de vendas e também financiamentos. Culpa da taxa de juros na mínima histórica, o valor de 2% ao ano. A Selic faz com que os imóveis entram no radar tanto do investidor, que busca ativos mais rentáveis. como de quem consegue agora ter acesso a um imóvel mais caro por conta do financiamento, que ficou mais barato.

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Uma das formas de investir no mercado imobiliário são os fundos imobiliários (FIIs), que já caíram no gosto de mais de 1 milhão de investidores no Brasil. Eles permitem aplicar em imóveis e obter renda com aluguéis, juntando diversificação e liquidez. Contudo, até hoje o mercado residencial, com intuito de gerar renda mensal com aluguel, tinha ficado de fora do radar dos fundos. Até agora.

Já são pelo menos três fundos que visam gerar renda com aluguéis de imóveis residenciais: Luggo (LUGG11), Rio Bravo Renda Residencial (RBRS11) e Housi (HOSI11). E vem mais por aí: o JFL Living vai tentar a sua primeira emissão de cotas.

Antes desses FIIs chegarem já existiam ao menos 20 fundos que também investem no mercado residencial. Contudo, seu foco é na parte de desenvolvimento dos lançamentos, e não na geração de renda com aluguéis. Nesses casos, eles atuam como parceiros das construtoras e, após a venda das unidades, se retiram do investimento. O objetivo, portanto, é ganhar com a venda e, principalmente, a velocidade de venda. A geração de renda não é mensal na maioria dos casos: há quem distribuia proventos para os cotistas apenas trimestralmente, por exemplo.

Diferenças

O fundo Luggo fez seu IPO em dezembro, antes da pandemia, e já reúne 4,2 mil cotistas. Depois, em fevereiro, foi a vez do IPO do fundo da Housi, que já tem quase 2 mil cotistas. O fundo mais recente a entrar no mercado é o fundo Rio Bravo Renda Residencial (RBRS11), que fez a primeira emissão no dia 22 de setembro e já reúne quase 1 mil cotistas.

Felipe Rosa, gestor da Rio Bravo, explica que o foco do fundo são bairros nobres da cidade de São Paulo, como Itaim Bibi e Jardins. A estratégia é comprar uma fatia relevante de novos empreendimentos, de pelo menos 50% das unidades, que são empacotadas em operações que geram renda ao investidor mesmo antes da fase de locação. "A cidade encerrou 2019 com rendimento médio de 5,4% no mercado de locação, enquanto o CDI fechou o ano em 4,7%. Na nossa estratégia, esperamos obter um rendimento médio de 7%. Ou seja, acreditamos que seja possível ter um rendimento bem superior ao da renda fixa."

Para além da taxa Selic baixa, Rosa cita também a evolução do mercado locação em São Paulo nos últimos anos. "Em 2008, apenas 7% das unidades na cidade eram alugadas. Até que a crise de 2014 afetou a confiança consumidor, a renda e levou muita gente para a locação e esse número de unidades alugadas subiu para 22%. Curiosamente a tendência se manteve em 2017, 2018 e passou para 24% em 2019. Em países desenvolvidos, o número sobe para 80%".

Na visão do especialista, a razão do fenômeno não é apenas a incerteza provocada pela crise, mas também uma mudança de padrão de consumo da nova geração. "Os jovens millenials deixaram de ter um perfil patrimonialista como o das gerações anteriores. Eles prezam por flexibilidade, não querem se comprometer com parcelas longas do financiamento."

Por conta disso as construtoras também começam a investir em aluguel, caso da Luggo, startup da MRV, outro FII residencial negociado na B3. Já a Housi, outra startup, é uma plataforma de aluguel de apartamentos mobiliados e com serviços.

O que considerar ao investir

Segundo Arthur Vieira de Moraes, professor da EXAME Academy, é um bom momento para apostar em renda com aluguel, ao menos na cidade de São Paulo. Isso porque o mercado residencial na cidade está em fase de expansão. Ou seja, tem maior demanda do que oferta, o que causa um aumento no preço do aluguel pelos próximos anos. "O segmento residencial sempre foi visto como de maior risco. Portanto, é necessário entregar um retorno maior. Com o CDI a 1,90%, muitos empreendimentos ficam viáveis. E os fundos não compram um único imóvel: compram dezenas, o que dilui o risco."

Na visão do especialista, errar na compra do imóvel físico para investir sai muito caro. "Se alguém adquire um imóvel com preço ruim, e também o aluga por preço ruim, é difícil sair do investimento. A compra do imóvel físico precisa ser muito bem estudada e planejada. Com fundos não: errou? Basta vender a posição, trocar de segmento. O investidor deixa as decisões na mão de um profissional."

Patrimônio e renda com fundos imobiliários

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