Com a queda dos juros, o que vale a pena: alugar ou financiar sua casa?

Com a redução da Selic, a taxa de juros do financiamento imobiliário também caiu nos últimos anos

Ter um imóvel próprio ainda é o sonho de milhões de brasileiros. Com a recente redução da taxa básica de juros, a Selic, as taxas de financiamento imobiliário também caíram nos últimos anos. Em 2015, quando a Selic estava em 14,5% ao ano, a taxa do financiamento imobiliário era de cerca de 10% ao ano. Hoje, com a Selic em 2,25%, os cinco maiores bancos do país (Itaú, Santander, Banco do Brasil e Caixa) cobram entre 6,99% e 7,30% ao ano. 

Com as taxas mais altas, era comum ouvir de especialistas de finanças que pagar um aluguel era mais vantajoso que tomar um financiamento imobiliário. Isso porque os juros que incidiam sobre o crédito bancário eram muito altos e pesavam no bolso. Ao mesmo tempo, que as aplicações financeiras tinham uma rentabilidade maior. Ou seja, com pouco de paciência, quem investia conseguia o valor do imóvel e não ficava com a renda comprometida por muitos anos. 

Mas será que este cenário mudou com a queda de juros? A resposta é não. Pagar aluguel e investir o dinheiro continua sendo a melhor opção do que fazer um empréstimo com o banco – provamos isso com três simulações abaixo.  

Carlos Castro, planejador financeiro pela Planejar, explica a diferença é que hoje os investidores devem se esforçar muito mais do que no passado para ter uma rentabilidade maior que a Selic. “Há uns anos atrás, o brasileiro conseguia retornos atrativos fazendo pouco esforço, com a aplicação na renda fixa, por exemplo. Hoje, ele tem que diversificar mais e tomar mais risco. Não pode ter um perfil conservador.”

Quem faz um financiamento imobiliário deve considerar também o chamado custo efetivo total (CET) da operação, que além dos juros nominais do empréstimo, engloba ainda taxas, tarifas administrativas e de crédito, custos de seguros e tributos. Os bancos têm autonomia para cobrar o quanto quiserem, contanto que o CET não ultrapasse o teto de 12% ano em contratos do Sistema Financeiro de Habitação para linhas de crédito corrigidas pela TR. 

Outro fator que deve ser considerado é o percentual valorização do imóvel. É comum ouvir de que quem compra casa ou apartamento sobre quanto o imóvel pode se valorizar futuramente. A afirmativa não está errada, mas muitas vezes o percentual esperado sim. Dados do Fipezap apontam que nos últimos seis anos, os imóveis valorizaram cerca de 4% ao ano. Só que a expectativa do mercado era que de 6%. 

A pedido da EXAME, o planejador financeiro e sócio da ParMais, Jailon Giacomelli, fez os cálculos na compra do valor de um imóvel de R$ 400 mil, R$ 600 mil e 1,5 milhão de reais. Ele considerou que a aplicação inicial seria feita com o valor que seria usado de entrada no financiamento, que é de cerca de 30% do valor total. Os aportes mensais são da diferença entre a parcela e o aluguel. Veja abaixo: 

Imóvel R$ 400 mil

Valor do imóvel: R$ 400 mil
Valor da entrada: R$ 120 mil (30% do valor do imóvel)
Prazo de financiamento: 30 anos
Taxa de juros anual: 7% ao ano
Valorização nominal esperada pelo imóvel: 4% ao ano (média calculada pelo FipeZap)
Valor do aluguel: R$ 1.200 (cerca de 0,3) do valor do imóvel

Invista o valor que seria dado na entrada do financiamento do imóvel: R$ 120 mil. Além disso, invista mensalmente a diferença entre a parcela e o aluguel. Neste  caso, a diferença é de R$ 1.236,83 na primeira parcela. Vale lembrar que no sistema de amortização SAC os valores são decrescentes. 

Financiamento

Valor da venda do imóvel no futuro* R$1.297.359,00
(-) Custo corretor 6% R$ -77.841,54
(-) IR ganho de capital (15%) R$ -134.603,85
(=) Valor líquido R$ 1.084.913,61
(-) Inflação acumulada dos 30 anos** R$ -724.544,63
Valor final
R$ 360.368,98

*Considerado 4% de valorização do imóvel ao ano
**Inflação calculada sobre o valor total do imóvel

Alugar e investir a diferença

Valor acumulado pelo investimento nos 30 anos* R$1.349.087,68 
(-) IR rendimentos (15%)

R$ -161.571,30

(=) Valor líquido R$1.187.516,38
(-) Inflação acumulada dos 30 anos** R$ -464.220,79
Valor final
R$ 723.295,59

*Considerado um rendimento anual de 160% do CDI
** Inflação calculada sobre o valor da entrada e demais valores investidos

Imóvel R$ 650 mil

Valor do imóvel: R$ 650 mil
Valor da entrada: R$ 195 mil (entrada)
Prazo de financiamento: 30 anos
Taxa de juros anual: 7% ao ano
Valorização nominal esperada pelo imóvel: 4% ao ano (média calculada pelo FipeZap)
Valor do aluguel: R$ 1.950

Invista mensalmente a diferença entre a parcela e o aluguel. Neste  caso, a diferença é de R$ 2.004,57 na primeira parcela. Vale lembrar que no sistema de amortização SAC os valores são decrescentes. 

Financiamento

Valor da venda do imóvel no futuro* R$ 2.108.208,38
(-) Custo corretor 6% R$ -126.492,50
(-) IR ganho de capital (15%) R$ -218.731,26
(=) Valor líquido R$ 1.762.984,62
(-) Inflação acumulada dos 30 anos** R$ -1.177.385,03
Valor final
R$ 585.599,59

*Considerado 4% de valorização do imóvel ao ano
**Inflação calculada sobre o valor total do imóvel

Alugar e investir a diferença

Valor acumulado pelo investimento nos 30 anos* R$ 2.187.664,70
(-) IR rendimentos (15%)

R$-262.149,46

(=) Valor líquido R$1.925.515,24
(-) Inflação acumulada dos 30 anos** R$ -751.903,86
Valor final
R$ 1.173.611,38

*Considerado um rendimento anual de 160% do CDI
** Inflação calculada sobre o valor da entrada e demais valores investidos

Imóvel de R$ 1,5 milhão

Valor do imóvel: R$ 1,5 milhão
Valor da entrada: R$ 450 mil (30% do valor do imóvel)
Prazo de financiamento: 30 anos
Taxa de juros anual: 7% ao ano
Valorização nominal esperada pelo imóvel: 4% ao ano (média calculada pelo FipeZap)
Valor do aluguel: R$ 4.500  (cerca de 0,3) do valor do imóvel

Invista mensalmente a diferença entre a parcela e o aluguel. Neste  caso, a diferença é de R$ 4.614,91 na primeira parcela. Vale lembrar que no sistema de amortização SAC os valores são decrescentes.

Financiamento

Valor da venda do imóvel no futuro* R$ 4.865.096,27
(-) Custo corretor 6% R$ -291.905,78
(-) IR ganho de capital (15%) R$ -504.764,44
(=) Valor líquido R$ 4.068.426,05
(-) Inflação acumulada dos 30 anos** R$ -2.717.042,38
Valor final
R$ 1.351.383,67

*Considerado 4% de valorização do imóvel ao ano
**Inflação calculada sobre o valor total do imóvel

Alugar e investir a diferença

Valor acumulado pelo investimento nos 30 anos* R$ 5.040.170,48
(-) IR rendimentos (15%)

R$ -604.114,20

(=) Valor líquido R$ 4.436.056,27
(-) Inflação acumulada dos 30 anos** R$ -1.731.374,62
Valor final
R$ 2.704.681,65

*Considerado um rendimento anual de 160% do CDI
** Inflação calculada sobre o valor da entrada e demais valores investidos

Apesar dos cálculos, a compra de um imóvel não é apenas racional. É o que afirma o planejador financeiro Jailon Giacomelli. “Existem diversas questões que devem analisadas. Às vezes, a pessoa pagando um aluguel não se sente bem. Fica com isso na cabeça e não consegue nem dormir. O fator emocional deve ser considerado.”

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