São Paulo vê cenário de "otimismo calculado" na venda de imóveis

O mercado imobiliário paulistano viu, em 2022, um cenário de “otimismo calculado” na venda de imóveis. Em 2021, a euforia com os juros baixos fez com que a alta nos valores de venda chegasse a 4,5%, só comparável aos patamares de 2015, segundo o Índice ­FipeZap+.

Neste ano, mesmo com o ciclo de alta da Selic, a variação retrocedeu pouco: ficou em 4,1% nos 12 meses encerrados em agosto, de acordo com ­dados do mesmo índice. A surpresa ficou com o preço do aluguel, que subiu 12,5% no acumulado do ano. É a maior alta registrada pelo FipeZap+ desde 2013, quando o mercado estava em alta motivado pelo lançamento do antigo Minha Casa Minha Vida (atual Casa Verde e Amarela) e pelo aquecimento da economia.

Outra novidade foi em relação à variação do índice de aluguel que leva a relação entre variação do preço de locação e de venda para um patamar jamais visto nos últimos cinco anos. Enquanto em 2022 a distância entre um e outro é de 8 pontos percentuais, a de 2018 a 2021 oscilou entre 1 e 2 pontos. 

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“Com a pandemia, houve uma pressão significativa sobre o preço dos aluguéis, algo que começa a se recuperar agora. Além disso, São Paulo tem uma safra de apartamentos para locação que surgiram a partir do Plano Diretor, o que, combinado ao aumento das taxas de juro, impulsionou a busca, principalmente de jovens, por imóveis para alugar antes de comprar”, diz Ely ­Wertheim, presidente executivo do ­Secovi-SP. Uma das principais mudanças no Plano Diretor da capital paulista, aprovada em outubro de 2021, foi a que permitiu a combinação de apartamentos de dois ou três quartos e studios em um mesmo empreendimento. 

Dá para ver o efeito da mudança já neste ano. No acumulado de 12 meses até julho deste ano, foram comercializadas 69.647 unidades, um aumento de 6,4% em relação ao mesmo período do ano anterior, segundo dados do Secovi-SP. Desse total, os imóveis na faixa de 30 a 45 metros quadrados lideram indicadores de vendas na região desde o início do ano, respondendo, mensalmente, por aproximadamente metade das vendas. 

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“Já era uma tendência, acompanhada pelo comportamento do consumidor, principalmente o mais jovem, que recorre aos imóveis menores como porta de entrada. É uma combinação de dois fatores: a legislação determina essa fabricação, acompanhada pelo comportamento do mercado”, diz Wertheim. 

O valor dos imóveis mais vendidos colabora para reforçar essa tese. Os de 240.000 reais a 500.000 reais responderam por 57% dos lançamentos em julho (2.565 unidades), além de 54% das vendas (3.203 unidades). Esse padrão, de responder por mais da metade das vendas, vem desde abril deste ano, de acordo com os dados do Secovi-SP.

Num olhar por regiões, o comportamento deve seguir o que se viu neste ano, com as zonas oeste e sul tendo destaques em lançamentos. Em julho deste ano, por exemplo, elas responderam por 31% das vendas (1.822 unidades) e 36% da oferta (23.057 unidades), respectivamente. Em relação às regiões mais próximas ao centro, como Jardins e Pinheiros, a principal mudança fica mais para a frente, com a já demonstrada escassez de terrenos para construção nessas regiões, segundo o Secovi-SP. 

Esse cenário, combinado à perspectiva de redução nas taxas de juro e de deflação, faz com que a associação projete um 2023 ainda melhor para o setor na capital paulista. “Observamos também um aumento significativo de programas de financiamento dos bancos, que contribui para o otimismo. A gente avalia que deverá haver um aumento considerável das vendas, diante de um cenário de maior estabilidade política e de um ano sem Copa do Mundo”, diz o executivo.

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