São Paulo – A Gafisa estaria avaliando propostas para vender a Alphaville Urbanismo, segundo o jornal O Estado de S.Paulo. A venda da companhia de loteamento, porém, ainda seria apenas uma das alternativas – e encontraria resistência de parte do conselho de administração da Gafisa.

Entre os interessados, segundo o Estadão, estaria o investidor americano Sam Zell, que se tornou bilionário ao apostar em imóveis.

Não é difícil entender por que se desfazer da Alphaville seja uma decisão que divide as opiniões. A empresa é o negócio que mais se desenvolveu no ano passado, segundo os resultados prévios já divulgados pela Gafisa. Seu peso nos negócios do grupo supera os 40%, de acordo com os itens considerados.

Na prévia de 2012 divulgada pelo grupo, a Alphaville respondeu por 1,3 bilhão de reais em lançamentos – ou 45% do total. Para se ter uma ideia, um ano antes, esse percentual era de 28%, ou 971,8 milhões de reais.

Fôlego próprio

É claro que o peso da Alphaville sobre o total de negócios cresceu, em parte, pela freada da Tenda, a marca de imóveis populares da Gafisa. Após os problemas de atraso nas entregas das unidades já vendidas pela Tenda, a Gafisa decidiu não lançar nada no ano passado por essa marca.

Mas o outro ponto é que a Alphaville realmente acelerou 38% nos lançamentos, enquanto a própria marca Gafisa, que foca imóveis de classe média alta e alto padrão, viu o total de lançamentos recuar 25% no ano passado, para 1,6 bilhão de reais.

Uma coisa é lançar os imóveis. Outra é fazer dinheiro com eles. E, nesse ponto, a Alphaville também se sobressaiu no ano passado. A marca viu suas vendas crescerem 32% e somarem 1,1 bilhão de reais, o equivalente a 42% do total do grupo. Foi o único segmento do grupo que avançou. A marca Gafisa, por exemplo, recuou 27% em vendas, para 1,6 bilhão de reais. A Tenda foi bem pior: registrou vendas negativas de 74 milhões de reais, devido ao cancelamento de vendas com clientes que, segundo a empresa, não se adequavam ao perfil desejado.

Ativo estratégico

Para qualquer empresa do ramo imobiliário, um dos ativos mais preciosos é o seu banco de terrenos. Não é segredo que, para sobreviver nesse mercado, é preciso deter áreas bem localizadas. E, nesse ponto, a Alphaville também se destaca. A loteadora possui o maior banco de terrenos do grupo, avaliado em 10,5 bilhões de reais, segundo o balanço do terceiro trimestre.

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Como comparação, basta lembrar que a marca Gafisa e a Tenda, as que permaneceriam no grupo, caso a Alphaville fosse vendida, somam um total de 7,3 bilhões de reais em terrenos estocados.

Vender um braço que representa 40% dos negócios não é uma decisão trivial para nenhuma empresa. Não é à toa que, segundo o Estadão, parte dos conselheiros e o presidente executivo do grupo, Duilio Calciolari, defendem outra opção: a abertura de capital da Alphaville. Na avaliação desse grupo, haveria apetite dos investidores por papéis da loteadora.

Prós e contras

Quem defende a venda da Alphaville afirma que este seria um bom caminho para reduzir a dívida do grupo, segundo o Estadão. Além disso, não haveria muitas sinergias entre a loteadora e os outros negócios: incorporação e construção.

A Alphaville entrou para o grupo Gafisa em 2006, quando 60% de seu capital foi comprado por cerca de 200 milhões de reais. Quatro anos depois, mais 20% foram adquiridos por aproximadamente 125 milhões de reais. Agora, a Alphapar, que representa os interesses dos ex-donos da loteadora, e a Gafisa discutem o preço dos 20% restantes.

Segundo o Estadão, os 80% da Alphaville já em poder da Gafisa são avaliados em 1,8 bilhão de reais. Para pessoas ouvidas pelo jornal, trata-se de um bolo que ainda pode crescer. Uma das possibilidades de Sam Zell, se ficasse com a marca, seria justamente levá-la à bolsa para vê-la se valorizar. Só lembrando: o americano acumula hoje uma fortuna de 4 bilhões de dólares e é o 329º homem mais rico do mundo, justamente pela sua habilidade no mercado imobiliário.