Comprar imóvel na planta é um bom negócio?

Por Sandra da Motta, da Arena do Pavini

São Paulo - Comprar um imóvel novo, na planta, é sonho de consumo de muita gente, mas exige cuidados básicos para o negócio não acabar dando mais dor de cabeça do que bom resultado financeiro e satisfação pessoal. Por mais que as maquetes e croquis e desenhos sejam atraentes, é preciso levar em conta que se está entrando em um projeto, que vai depender de inúmeras variáveis, desde a capacidade da construtora em executa-lo até as licenças e as condições de mercado, que podem elevar demais os custos ao longo da obra.

A compra na planta pode ser bom negócio, sobretudo para quem vai adquirir o primeiro imóvel para moradia, mas exige muita atenção às armadilhas no caminho, afirma Annalisa Blando Dal Zotto, especialista em gestão financeira, investimentos e mercado de capitais pela Fundação Getúlio Vargas (FGV) e sócia da empresa de investimento financeiro Par Mais.

Entre os principais cuidados está verificar a procedência do imóvel e todas as taxas que serão cobradas, além de atenção para o reajuste pelo Índice Nacional de Custo da Construção (INCC), usado na maioria desses contratos. Além disso, Annalisa destaca “que nem sempre o risco de comprar o imóvel compensará o custo de oportunidade de deixar o dinheiro investido”.

De olhos nas regras de correção de parcelas e distrato

Ricardo Humberto Rocha, especialista em Economia e Finanças e professor da Saint Paul Escola de Negócios, destaca pelo menos cinco pontos que considera fundamentais quando se pensa em adquirir imóvel na planta, seja para moradia ou investimento. São eles: certificar-se da idoneidade da construtora ou incorporadora; ter clareza do contrato estabelecido entre as partes; saber bem como será feita a correção das parcelas, antes e depois da fase de construção, principalmente se houver complemento com crédito bancário; ter conhecimento prévio das regras e multas em caso de distrato, além de buscar o máximo possível de informações sobre o preço do metro quadrado na região e no tipo de imóvel escolhido.

Decisão de compra exige racionalidade e pesquisa prévia

Rocha lembra que também é preciso ser racional na hora da aquisição, embora muitos se deixem levar mais por componentes emocionais. “Antes da decisão de compra a pessoa deverá buscar informação para sentir-se segura de que terá mesmo capacidade de pagamento, e também estudar as possibilidades de valorização daquele imóvel que ela deseja”, orienta.

Para quem busca a opção mais como investimento ou para geração de renda, com foco em imóveis entre R$ 500 mil e R$ 1 milhão, Rocha lembra que as unidades com um ou dois dormitórios podem ser mais interessantes, pois são as que costumam ter maior demanda. Já para quem pretende aplicar valores maiores e gosta de investir no ramo de imóveis, ele sugere investir não diretamente em imóvel, mas em fundos imobiliários de lajes corporativas, que dão menos trabalho para administrar, pois a tarefa fica na mão dos gestores dos fundos. Esses fundos têm possibilitado melhor rentabilidade, inclusive porque seu rendimento não é tributado, ao contrário dos aluguéis, que pagam o carnê leão.

Como checar regularidade do empreendimento

O Procon-SP dá orientação sobre onde os interessados devem ir e o que é preciso checar para se assegurar da regularidade do empreendimento. Antes de dar qualquer sinal ou reserva, será preciso verificar, na Prefeitura Municipal, se a planta do imóvel foi aprovada. E no Cartório de Registro de Imóveis correspondente, se a incorporação do empreendimento foi devidamente registrada; se o imóvel não está hipotecado e se as plantas, as áreas e metragem do imóvel estão de acordo com a aprovação da Prefeitura do Município. Além disso, o memorial descritivo discriminará o material e equipamentos a serem empregados no imóvel, devendo esse documento integrar o Contrato de Compra e Venda.

Dicas e cuidados que ajudam a evitar problema

Anallisa Dal Zotto fez uma lista com os seis principais pontos a serem observados por quem pensa em comprar um imóvel na planta. Confira:

1 – Verificar a procedência do imóvel – Uma das maiores dores de cabeça que se pode ter com um imóvel é o atraso da obra. Verificar a procedência de quem vai realizar o empreendimento é importante e construtoras de confiança têm mais a perder caso algo dê errado. Não são poucos os casos de construtoras que faliram por má-administração dos seus recursos, deixando os seus clientes na mão;

Vale lembrar que atrasos de até 180 dias na obra geralmente estão previstos em contrato, mas ainda assim devem ser justificados. No caso de atraso superior a esse prazo, o consumidor pode pedir o seu dinheiro de volta, assim como indenização por danos morais e materiais junto à Justiça. Essa, no entanto é uma medida drástica que pode ser bastante demorada. Portanto, verificar a procedência pode evitar sérias dificuldades;

2 – Ficar alerta a taxas indevidas: Há uma série de taxas que são cobradas na hora de comprar um imóvel na planta. É importante ficar atento às taxas que são devidas pelo consumidor e as que não são. A cobrança dessas taxas indevidas geralmente é bem alta, pois são relacionadas ao valor do imóvel, portanto, vale saber quais delas pode-se evitar pagar:

(a) – Taxa de corretagem: a taxa de corretagem serve para pagar o profissional que efetuou a venda. Na maioria dos casos esse é um profissional contratado pelas construtoras, então, seriam elas que deveriam pagá-lo, e não o comprador;

(b) – Sati: Sigla de Serviço de Assessoria Técnico-Imobiliária: essa taxa serve para pagar o serviço de advogados que vão assessorar a compra do imóvel e analisar o contrato, e, geralmente, é no valor de 0,8% do imóvel. No entanto, não é um serviço obrigatório nem isento. E o comprador não deveria ser responsável por pagar para que um advogado da empresa analise o contrato da própria empresa;

(c) – Taxa de interveniência: essa é uma taxa que é cobrada caso o comprador opte por financiar o imóvel com um banco diferente do que financiou a obra. Ela, no entanto, fere a liberdade de escolha do consumidor, sendo assim indevida.

(d) – Taxa de anuência ou cessão de direitos: caso o consumidor queira vender o imóvel ainda na planta ele precisa de prévia autorização da construtora, o que, às vezes, é cobrado. Essa taxa é indevida pois também contraria o Código de Defesa do Consumidor ao remunerar a construtora sem que ela tenha prestado um serviço;

3 – Ter atenção com a correção pelo INCC : No contrato da maioria dos imóveis comprados na planta existem cláusulas de reajuste pelo INCC – Índice Nacional de Custo da Construção Civil. O índice de inflação reajusta o valor do imóvel enquanto ele está na planta e ainda não pode ser financiado diretamente pelo banco. Isso faz com que o valor devido pelo imóvel aumente constantemente, muitas vezes acima da inflação oficial;

Para efeito de comparação, a consultora destaca que nos últimos 12 meses o INPC, que costuma reajustar os salários, acumulou alta de 1,81%, enquanto o INCC foi de 3,61%, praticamento o dobro. Caso as parcelas no período sejam pequenas demais, a pessoa pode acabar devendo mais na entrega da chave do que no começo da obra. Além disso, quando o financiamento do banco começar, o comprador poderá ter de pagar um valor maior que o esperado. É fundamental, portanto, acompanhar as correções no informativo que a construtora envia para prestar contas;

4 – Considerar aspectos como rendimento e valorização do imóvel: A consultora chama atenção, principalmente para quem pensa em adquirir imóvel como investimento, que existe o mito de que imóveis só valorizam e que investimento imobiliário tem retorno garantido. Na avaliação dela, apesar de esse ter sido o caso com vários imóveis no passado, hoje isso já não é verdade absoluta. “Os imóveis não têm um benchmark, dessa forma, pode ser difícil comparar a rentabilidade do seu imóvel em relação a uma média de mercado”, destaca.Lembra também que mesmo os imóveis se valorizando com o tempo, tal valorização pode ser menor que o seu custo de oportunidade, ou seja, aquele representado pela opção de se juntar esse dinheiro e o deixar rendendo.

5 – Fazer exercício financeiro pode ajudar no planejamento: Ela menciona um exemplo prático. Supondo que em janeiro de 2008 uma pessoa comprou um imóvel que na planta custava R$ 300 mil. Ela deu uma entrada de R$ 50 mil e continuou pagando parcelas fixas de aproximadamente R$ 2 mil ao mês. No primeiro ano (que é o da construção), o imóvel foi reajustado pelo INCC e, depois, o banco cobrou 9% ao ano no financiamento, num prazo de 320 meses.

O aluguel que a pessoa economizou ficou no valor de R$ 1 mil/mês (0,33% do valor do bem), reajustado anualmente pelo IGPM. Depois de 10 anos, essa pessoa conseguiu vender seu imóvel pelo dobro do preço, ou seja, R$ 600 mil. Mesmo parecendo um ótimo negócio, diz a consultora, vale observar a comparação do que teria ocorrido se ela simplesmente tivesse aplicado o valor da entrada e das parcelas, mês a mês, em um ativo que rendesse 100% do CDI.

6 – Efeitos do tempo na rentabilidade das aplicações e dos juros no financiamento devem ser considerados: Na ponta do lápis, apesar de o apartamento ter dobrado de preço, o saldo devedor ao final de 10 anos ainda era alto (no exemplo, de R$ 216.019,65). E a rentabilidade final obtida com a venda do apartamento ficou em R$ 254.998,25, já considerando que o que a pessoa economizou em mensalidades de aluguel. Com uma aplicação que rendesse 100% do CDI, ela teria pouco menos do dobro que aplicou há 10 anos. No entanto, não haveria dívidas, e o rendimento nesse prazo seria 5,22% maior, de R$ 268.321,58. Lembrando ainda que, nesse cálculo, não foram consideradas eventuais reformas e reparos no imóvel, nem o rateio de reformas do condomínio.

“Isso acontece porque muitas vezes desconsideramos o impacto que o tempo (no nosso exemplo, 10 anos) gera na rentabilidade de uma aplicação financeira. Além disso, os juros pagos no apartamento também prejudicam a rentabilidade”, pondera a consultora e planejadora financeira.