O mercado de escritórios de alto padrão em São Paulo caminha para um cenário de vacância mínima até o fim de 2026, impulsionado por uma combinação de absorção líquida elevada, valorização nos preços de locação e escassez de novos projetos em regiões já consolidadas. É o que mostra levantamento da consultoria Newmark, divulgado com exclusividade pela EXAME.

O documento aponta um movimento de recuperação sólida e seletiva no segmento corporativo de alto padrão, especialmente nos eixos mais valorizados da capital paulista.

"Podemos dizer que o mercado vive uma das fases mais saudáveis dos últimos anos, inclusive quando comparado ao período pré-pandemia. Hoje, São Paulo registra a menor vacância média desde 2012, o que indica um mercado mais próximo do equilíbrio, em que as condições comerciais não favorecem excessivamente nem inquilinos nem proprietários", explica Mariana Hanania, head de pesquisa da consultoria.

A especialista salienta, no entanto, que esse equilíbrio não é homogêneo: "Em algumas regiões, a combinação de oferta restrita e demanda elevada já cria um cenário de escassez de espaços, o que pode se intensificar até o fim do ano, especialmente sob a ótica do inquilino".

De acordo com os dados da consultoria, a taxa de vacância em regiões como Paulista, Juscelino Kubitschek e Faria Lima já opera próxima de zero nos ativos de melhor qualidade. Na Avenida Paulista, a menor taxa do mercado é de apenas 3,6%. A JK aparece em seguida, com 4,6%, e a Faria Lima, com 5,5%. A baixa atividade construtiva nessas áreas reforça o cenário de escassez estrutural de espaço.

Apesar disso, para a Newmark, o cenário atual reflete uma recuperação sustentada pela demanda, e não por movimentos pontuais. O comportamento seletivo dos inquilinos — com preferência por regiões bem servidas de infraestrutura e mobilidade — tem sido o motor principal do ciclo de recuperação iniciado após a pandemia.

Ao contrário de ciclos anteriores, marcados por superoferta e oscilações bruscas na vacância, o atual momento é caracterizado por um pipeline mais controlado e absorção contínua, mesmo em regiões com maior volume de lançamentos.

A consequência é um mercado mais equilibrado e com fundamentos sólidos, especialmente para investidores e proprietários com visão de longo prazo. A liquidez dos ativos segue alta nas áreas prime, e os reajustes nos preços de locação devem continuar, sustentados pela escassez estrutural de espaço.

Os maiores estoques

A retomada do setor vem sendo puxada por regiões com maior volume de novos empreendimentos, mas também com ocupação acelerada. É o caso da Chucri Zaidan, que foi o principal destaque de 2024, com aproximadamente 78 mil metros quadrados de absorção líquida até o fim do ano. Em 2025, a liderança passou para Pinheiros, que já superou os 70 mil metros quadrados.

Em ambos os casos, parte significativa do novo estoque já foi pré-locada antes mesmo da conclusão das obras, indicando forte atratividade por ativos bem localizados e com padrão elevado de construção.

Na Chucri, o estoque total já se aproxima dos 870 mil metros quadrados — o maior da cidade. Ainda assim, a expectativa da Newmark é que a vacância na região caia de 16% para 14% até o fim de 2026, mesmo com os empreendimentos em construção sendo entregues. O desempenho recente, com ocupações constantes em 2024 e 2025, sustenta essa previsão.

Nos eixos mais maduros, a oferta é ainda mais restrita. A Paulista e a JK não têm novos projetos significativos previstos, o que torna praticamente nula a chance de expansão relevante de estoque. Isso limita a movimentação de empresas dentro das regiões e aumenta a disputa por áreas disponíveis — fator que favorece a valorização dos ativos existentes.

A Faria Lima, por sua vez, segue com desempenho consistente e estoques ainda consideráveis, mas com ocupação também em ritmo elevado. A região acumula cerca de 620 mil m² de escritórios de alto padrão, mesmo patamar da zona de Alphaville, que também aparece como alternativa de volume no mercado.

As maiores vacâncias

A Chácara Santo Antônio, na zona sul de São Paulo, enfrenta um dos cenários mais desafiadores do mercado de escritórios de alto padrão da cidade. Com uma taxa de vacância de 34,2%, é a segunda maior entre os 14 eixos monitorados, atrás apenas da Marginal Sul, com 65,4%.

Apesar do desempenho fraco nos últimos anos, a região passou a registrar melhora em 2025: a absorção líquida, que havia sido praticamente nula em 2024, somou cerca de 40 mil metros quadrados no acumulado do ano até agora. O movimento sinaliza o retorno de inquilinos ao bairro, mas ainda é insuficiente diante do volume de empreendimentos em construção.

Segundo levantamento do mercado, a Chácara Santo Antônio tem o maior pipeline de escritórios previstos para entrega até 2026 em São Paulo, com mais de 110 mil metros quadrados em obras. Esse volume se soma a um estoque vago já superior a 70 mil metros quadrados, elevando o risco de desequilíbrio entre oferta e demanda no curto prazo.

O estoque total de escritórios de alto padrão na região gira em torno de 420 mil metros quadrados. A proporção de novos empreendimentos em relação ao espaço já disponível coloca a Chácara Santo Antônio como uma exceção ao cenário geral da cidade, onde o pipeline futuro tem sido mais contido.

Segundo Mariana Hanania, a região tem ainda alguns desafios para atrair demanda, como infraestrutra de serviços, comércio e transporte público.

Confira a lista completa das regiões com maior taxa de vacância no mercado de escritórios de alto padrão em São Paulo:

1. Marginal Sul – 65,4%
2. Chácara Santo Antônio – 34,2%
3. Marginal – 32,3%
4. Itaim – 25,1%
5. Barra Funda – 23,9%
6. Alphaville – 21,6%
7. Jardins – 20,7%
8. Pinheiros – 18,5%
9. Chucri Zaidan – 17,7%
10. Vila Olímpia – 14,4%
11. Berrini – 13,4%
12. Faria Lima – 5,5%
13. JK – 4,6%
14. Paulista – 3,6%