O IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano) é o tributo referente às propriedades privadas dentro dos centros urbanos. O imposto é cobrado de qualquer propriedade privada dentro do perímetro urbano — casas, apartamentos e imóveis comerciais. O imposto não é fixo e cada cidade pode regular a forma como a taxa é cobrada.

Em São Paulo, por exemplo, o IPTU é organizado por região da cidade, sendo mais caro em regiões onde os imóveis possuem maior valor de mercado e mais barato em regiões com menor infraestrutura. 

Além disso, há um ajuste anual no valor do imposto, geralmente para refletir a inflação, podendo ser influenciado por mudanças no valor venal do imóvel, que é a base de cálculo do imposto. 

O valor venal é uma estimativa de preço utilizada pelo poder público para calcular impostos, como o IPTU. Ele é definido pelas prefeituras e considera fatores como localização, tamanho e finalidade do imóvel.

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Por que o valor venal é importante?

O valor é essencial para determinar o preço de mercado dos imóveis de uma cidade. Além disso, o valor venal é importante em outras questões legais, como:

• Pagamento de impostos (IPTU, taxas de lixo e conservação urbana);
• Processos de inventário e partilha de bens;
• Disputas judiciais em financiamentos;
• Transferência de titularidade (cálculo de ITBI e ITCMD em transações onerosas e não onerosas);
• Partilha de bens em divórcios ou falecimentos;
• Levantamento de bens para divisão ou transferência de herança.

Como o valor que é a base de cálculo do IPTU, qualquer alteração nos critérios estabelecidos pela prefeitura pode impactar tanto o valor venal quanto o imposto devido.

Como calcular este valor?

Para fazer os cálculos, é preciso seguir a fórmula estabelecida por cada prefeitura. Geralmente, essa fórmula inclui fatores como:

• Área do terreno ou da edificação (m²);
• Valor do metro quadrado na região;
• Obsolescência;
• Idade da propriedade;
• Tipo de terreno;
• Profundidade do terreno;
• Condomínio;
• Logradouro;
• Função da edificação (Comercial, residencial, etc);
• Reformas ou modificações na construção.

Base de cálculo do valor venal
Cada cidade tem sua própria forma de calcular o valor venal, mas, em geral, a fórmula segue um padrão semelhante a:

V = A x VR x I x P x TR, sendo:

• V = valor venal do imóvel;
• A = área do terreno ou edificação;
• VR = valor unitário padrão residencial, com base na Planta Genérica de Valores do Município (PGV);
• I = idade do imóvel (contada a partir da concessão do “Habite-se”, da reconstrução ou da ocupação do imóvel — quando não houver “Habite-se”);
• P = posição do imóvel no logradouro;
• TR = tipologia residencial ou característica construtivas (modificações, acréscimos, reformas etc.).

Como consultar o valor venal?

O valor venal pode ser consultado no site da prefeitura da cidade onde o imóvel está localizado. Ele também aparece no carnê do IPTU e pode ser solicitado presencialmente nos postos de atendimento da prefeitura.

Para saber onde encontrá-lo, consulte o número de inscrição da propriedade (encontrado no carnê) e a data de inscrição do imóvel.

Qual a diferença entre o valor venal e o valor de mercado?

O valor venal é uma estimativa fiscal utilizada para fins tributários, enquanto o valor de mercado é o preço real que um imóvel pode atingir em uma negociação. O valor de mercado leva em consideração fatores como oferta e demanda, condição do imóvel e negociação entre comprador e vendedor.

Embora o valor venal seja determinado pelo poder público, ele pode ser ajustado de acordo com a valorização ou desvalorização de determinadas regiões. O crescimento urbano, investimentos em infraestrutura e a demanda imobiliária impactam diretamente esses valores.