O mercado imobiliário brasileiro tem um estoque relevante de imóveis prontos, mas que não giram. Unidades retomadas por bancos, ativos de fundos de pensão em desinvestimento, prédios envolvidos em disputas judiciais ou projetos que ficaram pelo caminho. É nesse nicho que a EQR Holding, que se define como a primeira venture builder de ativos reais do país, quer atuar — agora abrindo a estratégia para investidores via fundos regulados pela CVM.
A proposta é simples na tese e complexa na execução: comprar imóveis considerados estressados com descontos que podem chegar a 50% e revendê-los, após reestruturação, a preço de mercado.
“O modelo de negócio é justamente esse, o de analisar um ativo ou uma operação, implementar gestão, aportar capital e devolvê-lo ao mercado em outro patamar. É pegar um negócio que valia 10, fazê-lo valer 20 e ainda deixá-lo com potencial de crescimento maior”, afirma Carlos Henrique Nunes dos Santos, fundador da companhia, à EXAME.
O valor venal dos ativos que estão em processo de integralização alcança R$ 573 milhões, numa operação sustentada por uma base de cerca de 600 investidores ativos.
Para viabilizar a estratégia, a EQR capta recursos por meio de dois fundos imobiliários, Retrofit e Opportunity, além de um FIDC, que funciona como motor de crédito da operação. O aporte mínimo é de R$ 50 mil, com garantia coletiva lastreada nos imóveis do fundo. Investimentos acima de R$ 1 milhão podem contar com garantia real individual.
Apesar do discurso de ampliar o acesso a esse tipo de operação, a oferta é restrita a investidores profissionais, como exige a regulamentação. A SmartSave, gestora autorizada, responde pela conformidade com as regras da CVM e pela estrutura de governança.
Do outro lado da mesa estão, em geral, grandes vendedores. Fundos de pensão como Petros, Previ e Funcef vêm reduzindo exposição ao setor imobiliário. Gestoras que adquiriram carteiras bilionárias também precisam desmobilizar parte dos ativos. Há ainda imóveis de alto padrão retomados como garantia em operações financeiras.
Para essas instituições, ativos não estratégicos significam custo de manutenção, necessidade de gestão e capital imobilizado fora do negócio principal.
De Higienópolis a Alphaville
A EQR Holding estruturou dois movimentos recentes que resumem muito da sua estratégia de arbitragem em ativos estressados. O Edifício CEA-II, em Alphaville, e o Edifício Elements, em Higienópolis, na capital paulista. Em comum, a compra com desconto relevante e a aposta na reprecificação após intervenção imobiliária.
No caso do edifício em Alphaville, a empresa aproveitou o desinvestimento de um fundo de pensão. O prédio corporativo, que tinha avaliação de R$ 104 milhões, foi adquirido por R$ 57 milhões — um deságio próximo de 50%. A operação foi estruturada com entrada de R$ 6 milhões e pagamento do saldo em 48 parcelas.
A estratégia passa por um retrofit completo do ativo. O edifício deixará de ser corporativo para se tornar um residencial com serviços premium, com estúdios entre 27 metros quadrados e 47 metros quadrados. A mudança de uso mira a demanda reprimida por locações de curta temporada em Barueri e Alphaville, impulsionada por eventos corporativos e congressos que a rede hoteleira local não absorve integralmente.
Com o reposicionamento, o Valor Geral de Vendas (VGV) estimado é de cerca de R$ 200 milhões, mais que o triplo do valor de aquisição.
Já o edifício em Higienópolis evidencia a atuação da EQR em contextos de liquidez forçada e recuperação judicial. A companhia comprou 33 unidades de um prédio residencial novo por R$ 9,9 milhões, enquanto o valor de avaliação era de R$ 20 milhões. Há ainda a opção de adquirir entre 50 e 100 unidades adicionais.
O projeto original era de uma incorporadora que entrou em recuperação judicial. O fundo Pátria assumiu a operação para concluir a obra e, diante da necessidade de gerar caixa rapidamente, vendeu parte das unidades com desconto relevante.
Diferentemente de Alphaville, trata-se de um ativo pronto para entrega, concluído em março de 2024. Nesse caso, o foco esteve na oportunidade de preço e na liquidez. A EQR atua na revenda das unidades ao mercado, em alguns casos oferecendo parcelamento direto para facilitar o crédito.
O VGV potencial desse conjunto de unidades varia entre R$ 24 milhões e R$ 26 milhões.
Do mapeamento à revenda
A operação da EQR é estruturada em três etapas: mapeamento e análise de ativos com potencial econômico e grande deságio; aquisição e gestão para valorização — via retrofit, mudança de uso ou reestruturação jurídica —; e, por fim, venda a preço de mercado.
A tese central é capturar a arbitragem entre o preço descontado da compra e o valor cheio após a requalificação do ativo.
Segundo a empresa, o diferencial está na integração das etapas, em um mercado tradicionalmente fragmentado. Para isso, a EQR montou um ecossistema próprio, que conta com três braços. O primeiro, o S² Investimentos, é responsável pela análise de viabilidade e monitoramento físico-financeiro. A SmartSave, gestora autorizada pela CVM, estrutura os fundos e administra os fluxos financeiros. Já a Z2A é a empresa de tecnologia imobiliária com plataforma conectada a 236 mil corretores, usando inteligência artificial para acelerar a venda dos ativos.
A EQR atua como núcleo decisório, definindo estratégia, arbitragem e organização de risco.
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