O lado B dos fundos imobiliários: investir em ‘imóveis estressados’

Uma das tendências mais quentes do mercado de fundos imobiliários (FIIs) são os fundos residenciais, que estão se tornando cada vez mais diversificados conforme o segmento se desenvolve. É possível, por exemplo, investir na construção de prédios e lucrar com a venda e o aluguel de apartamentos. Outra opção é apostar nos fundos de retrofit, que renovam edifícios que pararam no tempo.

Existe, ainda, uma espécie de lado B do mercado de fundos residenciais, que investe apenas em "imóveis estressados". São fundos que lucram com a compra, a regularização e a venda de imóveis retomados ou leiloados. Casas, terrenos e apartamentos são adquiridos com um desconto de, em média, 40% em relação ao preço original e revendidos também a um custo mais baixo do que o praticado no mercado.

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“O objetivo é comprar imóveis que, por algum motivo judicial, estão sendo negociados abaixo do preço justo. É realizada a regularização do imóvel dentro do processo legal, destravando valor e deixando o ativo 100% pronto para a venda”, explica Roberto Dib, sócio e gestor da BlueMacaw, investidora do ROOF11.

A BlueMacaw investe no ROOF11 por meio de um fundo de fundos, o BLMR11. Em entrevista à EXAME Invest, Dib afirma que o ROOF11 é uma oportunidade de acessar um mercado com margens atrativas de forma profissionalizada. A expectativa do administrador é a de um retorno sobre capital investido de 30% ao ano.

“Já seria um retorno bastante atrativo em qualquer circunstância, mas estamos passando também por um cenário de inflação alta. Isso aumentou o custo de construção e de reposição, prejudicando os fundos que fazem incorporação, mas, ao mesmo tempo, valorizando o mercado imobiliário como um todo. Já um fundo que compra imóveis estressados com desconto acaba se beneficiando”, afirma.

Quem faz a gestão dos imóveis comprados pelo fundo é a Rooftop, proptech (startup de tecnologia imobiliária) que já atuava na intermediação de compra e venda desses imóveis fora do mercado de capitais. Lançado em janeiro deste ano, o fundo tem 80 milhões de reais em patrimônio e as transações até o momento envolvem 150 imóveis. 

A estratégia passa por definir uma região delimitada de atuação: todos os imóveis do ROOF11 estão localizados no Estado de São Paulo, na capital e na cidade de Presidente Prudente. “O objetivo é atacar todas as oportunidades de forma granular. Para isso, usamos tecnologia, que nos permite monitorar uma série de propriedades”, afirma Daniel Gava, fundador e CEO da Rooftop.

Após as fases de aquisição e regularização, o ROOF11 também faz a intermediação da venda dos imóveis. “Nós desenvolvemos uma rede de agentes autônomos imobiliários semelhante ao que é feito com os agentes autônomos de investimento. É a figura que faz a gestão física do patrimônio e conecta corretores e imobiliárias ao ativo”, diz Gava. As vendas podem ser realizadas tanto para clientes finais quanto para outros investidores, como outro fundo, por exemplo.

O fundo é restrito para investidores qualificados e profissionais – aqueles com mais de 1 milhão de reais e 10 milhões de reais em investimentos, respectivamente. Para o investidor de varejo, é possível ter exposição por meio do FoF da própria BlueMacaw. 

“O investidor de varejo ainda tem o olhar muito voltado para dividendos, e esse tipo de fundo passa por alguns períodos sem renda, é outra dinâmica”, explica Gava.

Ainda assim, o CEO disse ter percebido um interesse crescente do pequeno investidor por esse tipo de segmento e, por essa razão, não descarta estruturar um novo produto voltado para esse perfil. Esse, no entanto, é um plano a longo prazo. O próximo passo envolve lançar outro produto, nos moldes do ROOF11, que mapeie oportunidades nas 42 cidades paulistas com mais de 200 mil habitantes.

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