O risco de comprar imóvel na planta é conhecido: especialmente no cenário atual, é necessário ter uma reserva financeira de maneira que os reajustes dos juros durante a construção não impeça a contratação de um financiamento na entrega das chaves.

Mas existem também outros fatores que devem ser avaliados por quem opta por esse modelo de compra, como a reputação da construtora (principalmente em relação a atrasos), taxas extras e claro, o valor do condomínio. Geralmente, a estimativa dada pelo corretor é um chute, até porque a empresa não costuma ter influência sobre esse valor. A taxa é definida na assembléia do condomínio, conforme os serviços que serão contratados. Mas é possível ter uma estimativa mais certeira.

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A plataforma de imóveis Apto criou uma calculadora que aponta qual deve ser o preço de um condomínio a partir de algumas características, como tamanho da unidade, localização, número de apartamentos, área de lazer, serviços agregados, entre outros. São elementos que interferem diretamente no valor da taxa e é possível identificá-los mesmo com o imóvel na planta.

Conforme mostra a ferramenta, no estado de São Paulo a taxa de condomínio tende a variar de 8 reais por metro quadrado para empreendimentos antigos e ser de, em média, 11 reais por metro quadrado para empreendimentos novos. Já para empreendimentos novos e menores na cidade de São Paulo, com ampla área de lazer e serviços adicionais, a taxa da cota condominial pode chegar a 24 reais por metro quadrado.

É importante ponderar e ressaltar que os valores contidos na calculadora são apenas uma estimativa, e não contabilizam problemas que podem encarecer a taxa ao longo dos anos, como inadimplência ou má gestão do prédio. Serve apenas como uma forma de se planejar e realizar a melhor escolha na hora da aquisição.

Quais itens interferem na taxa do condomínio?

A quantidade de condôminos tem relação direta com o preço do condomínio. Por isso, um dos itens considerados pela calculadora é se o imóvel tem 4 ou mais torres. "Quanto maior o condomínio, menor será a mensalidade cobrada. Afinal, o valor será dividido por um número maior de pessoas", analisa Alex Frachetta, CEO do Apto.

Os residenciais antigos tendem a ter mensalidades mais em conta, por oferecerem menos opções de lazer, explica Frachetta. O custo de vida da região também contribui para agregar valor ao condomínio, assim como as estruturas de lazer que incluem adicionais como salão de festas, piscina, espaço fitness, SPA, entre outros, pois elevam custos com manutenção.

Serviços extras como personal trainer, empresa de segurança 24h, pay-per-use e etc, também podem contribuir para valores mais altos. Já serviços que barateiam a taxa do condomínio são itens como portaria eletrônica ou portaria somente em horários comerciais, por exemplo", finaliza o CEO.

Como a taxa do condomínio é calculada?

A taxa condominial é composta de três elementos principais:

• Despesas fixas, como salários dos funcionários, despesas de consumo do condomínio (água, energia e gás) e manutenção (piscina e equipamentos)
• Fundo de reserva: quantia reservada para gastos emergenciais. Normalmente é recolhido, para esse objetivo, um valor equivalente a 5% das despesas fixas
• Despesas extraordinárias: gastos que devem ser aprovados em assembleia e, normalmente, são destinados a melhorias ou reparos nas áreas comuns, como instalação ou troca de câmeras, restauração da fachada ou reparos de danos.

Somados os valores desses três itens, o montante é dividido entre os proprietários de acordo com o tamanho da propriedade em relação ao tamanho total do empreendimento. Isso significa que unidades maiores, ou com mais vagas de garagem, pagam um valor maior no rateio.