Com a alta da Selic e dos juros, é hora de comprar um imóvel?

O Banco Central interrompeu um ciclo de seis anos de juros em queda e decidiu aumentar a Selic de 2% para 2,75% ao ano. E já sinalizou que vem outra alta para 3,5% em maio. Como a taxa básica é referência para o custo do crédito no Brasil, espera-se que os juros de empréstimos e financiamentos também fiquem mais caros.

Uma dessas modalidades é o crédito habitacional. Quem está buscando um imóvel pronto ou quem comprou na planta e ainda vai financiar está de olho no comportamento das taxas, em busca da melhor oportunidade. Daí surge a dúvida: a alta da Selic vai dificultar e tornar mais cara a compra da casa própria?

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Preços de imóveis x alta da Selic

Especialistas ouvidos pela EXAME Invest disseram que ainda vai levar um tempo para que a alta da taxa básica de juros chegue aos financiamentos imobiliários, mas que inevitavelmente esse custo vai aparecer ao longo do ano.

A expectativa do mercado é que os juros básicos se aproximem dos 5% até o final de 2021, o que poderia levar o custo do crédito habitacional para 8% ou 8,5% ao ano, em vez das taxas de 7% praticadas pelos bancos.

Cristiane cita o lançamento de novas linhas de empréstimo, como as que possuem taxas prefixadas, indexadas ao IPCA e à poupança. Embora a modalidade tradicional (que possui uma taxa fixa somada à Taxa Referencial, a TR) ainda represente a maior parte dos financiamentos, as novas alternativas trouxeram mais diversidade para os clientes.

O saldo da caderneta de poupança, aliás, é a principal fonte de recursos para o financiamento imobiliário. No ano passado, a poupança teve captação recorde, o que ajudou os bancos a originar mais crédito.

A diferença entre o custo de captação e os juros cobrados nos financiamentos imobiliários é chamado de spread. Dois anos atrás, esse spread estava na casa dos 2% - ou seja, 50% menor do que hoje.

Pode ser que os bancos queimem parte dessa "gordura" segurando os juros no piso, mas é possível que eles preservem o spread mais alto para se resguardar da possível piora da economia. Nesse caso, os juros poderiam voltar a subir progressivamente.

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Comprar imóvel agora ou depois?

Considerando que a tendência é de alta dos juros daqui para a frente, uma janela de oportunidade parece ter sido aberta. Quem busca um imóvel pronto e já tem uma boa reserva para dar de entrada deve cogitar a opção de concretizar o negócio, ainda mais porque os preços dos imóveis ainda são considerados defasados e começaram a subir.

Sasso diz que, nos últimos meses, muitas pessoas ficaram esperando os juros caírem um pouco mais, mas que o ciclo de cortes das taxas promovido pelos bancos parece ter chegado ao fim. Ele pondera que o recrudescimento da pandemia do coronavírus traz uma dose grande de incerteza para as famílias e para as próprias instituições financeiras, em razão do possível aumento do desemprego.

Vale a pena comprar imóvel na planta?

A situação de quem comprou ou pensa em comprar um imóvel na planta é um pouco diferente. A depender do prazo de entrega das chaves, os custos do financiamento imobiliário já podem estar em outro patamar. Por isso, é importante considerar um juro mais alto na hora de calcular a parcela e o montante a ser financiado.

Outro ponto importante é o forte avanço do Índice Nacional da Construção Civil (INCC). O indicador é usado para corrigir o saldo devedor de quem comprou um imóvel na planta e tem subido em torno de 1% ao mês desde outubro do ano passado. Esse reajuste pode ser uma dor de cabeça para quem financiou uma parcela grande do valor do imóvel na planta.

"O problema é a incidência do INCC sobre o saldo devedor, que é maior. Por isso, quem puder antecipar as parcelas de obra ou até dar uma entrada maior, para amortizar a dívida, melhor', aconselha Cano, da FGV.

Financiar um imóvel: poupança, IPCA, prefixado ou taxa + TR?

Com diferentes modalidades de financiamento disponíveis, a dúvida, agora, é qual é a mais vantajosa no cenário de provável alta dos juros. Para responder essa pergunta, o professor da FGV recomenda que o comprador avalie o volume de recursos que tem na mão e o prazo do financiamento.

"Cada família tem que fazer as contas, é uma decisão pessoal. Mas é importante considerar alguns pontos. Primeiro, a perspectiva é que o IPCA suba nos próximos meses, e ninguém consegue prever para onde vai a inflação", alerta Cano.

Sasso, da Melhortaxa, diz que a linha de crédito que considera o rendimento da poupança para calcular os juros, oferecida atualmente pelo Itaú e pela Caixa, é um pouco mais previsível, mas que também sofre influência direta da Selic. Lembrando: o rendimento da poupança corresponde a 70% da taxa básica de juros.

Ele lembra que não é possível mudar o indexador ou fazer portabilidade de uma modalidade para a outra, e por isso o comprador deve ficar ciente dos riscos de longo prazo da linha de crédito escolhida.