São Paulo – Fundos de Investimento Imobiliários (FII) podem investir em ativos tão distintos quanto um shopping, um flat ou uma ação. As regras que regulam o investimento permitem que os FIIs invistam em diversos tipos de ativos, que não apenas imóveis, com a condição de que eles tenham alguma relação com negócios imobiliários. 

Diante dessa possibilidade, para escolher um bom fundo imobiliário é essencial que você avalie em quais negócios ele investe. "Quando o investidor coloca dinheiro em um fundo imobiliário, ele deve pensar como se estivesse comprando um imóvel. Ele deve avaliar se ele quer um imóvel para obter renda com a sua locação, para ter um lucro com a sua venda e se ele quer investir em um shopping ou em imóveis corporativos", afirma a diretora comercial do Banco Máxima, Claudia Martinez.

Nos regulamentos dos fundos, sobretudo nos tópicos "objeto" e "política de investimentos", é possível saber qual é a sua estratégia de investimentos. “Alguns regulamentos de fundos são verdadeiras cartas brancas e preveem a possibilidade de investimento em qualquer tipo de ativo. Já outros são mais restritos e têm o objetivo de investir em apenas um imóvel”, explica Arthur Vieira de Moraes, agente autônomo de investimentos e especialista em fundos imobiliários.

Muitos investidores se baseiam apenas nos rendimentos distribuídos para escolher em qual fundo investir. Mas, ainda que um fundo tenha obtido um rendimento excepcional em um mês, se os ativos em que ele investe não forem qualificados, esse ganho pode não se sustentar. Como em qualquer investimento, a rentabilidade passada não diz nada sobre o retorno futuro, mas sim os fundamentos do investimento. 

Em um curso sobre fundos imobiliários promovido pela Ancord e ministrado por Moraes, o especialista destacou algumas das principais classes de ativos que os fundos imobiliários investem. Confira a seguir quais são elas e saiba identificar quais fundos investem em negócios que mais combinam com a sua expectativa e perfil de risco.

Lajes corporativas

As lajes corporativas são grandes imóveis comerciais locados a empresas de grande porte. Segundo Arthur Vieira de Moraes, atualmente 50% dos fundos imobiliários investem nesse tipo de imóvel. Nesses fundos, os rendimentos costumam ser estáveis porque os contratos seguem a lei do inquilinato, segundo a qual os contratos de locação têm duração de cinco anos, são reajustados por índices inflacionários e renegociados no terceiro ano.

O que avaliar sobre esse tipo ativo: O nível de vacância, o comportamento dos preços dos imóveis na região e o padrão da laje. “Algumas consultorias especializadas no mercado imobiliário avaliam o padrão da laje, se é do tipo A ou tipo B. Essas classificações dizem respeito à área, ao número de vagas por garagem, ao pé direito, etc.”, diz Moraes. A Colliers é uma das consultorias que realiza esse tipo de avaliação. 

Galpões / condomínios logísticos

Os galpões são imóveis de grande dimensão usados para armazenagem de mercadorias ou instalação de fábricas. Seus principais inquilinos são grandes varejistas, empresas de logística e indústrias. Os fundos que investem nesse tipo de ativo costumam ter rendimentos estáveis pois os contratos mais usados são os de “construção ajustada”, que duram 10 anos ou mais.

O que avaliar sobre o ativo: Questões estruturais, como a altura do pé direito, a capacidade de estocagem do piso (em toneladas), a necessidade de reformas periódicas, o nivelamento do piso e se as docas são elevadas (o que facilita a retirada das cargas dos caminhões).

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Fatores econômicos, como o nível de consumo da população, que determina a demanda por esse tipo de propriedade; risco de o galpão ser locado para um ou poucos locatários; e a localização, observando se o galpão tem fácil acesso a rodovias, cidades do interior, portos aeroportos e entroncamentos, como o Rodoanel.

“Também é muito importante observar se o imóvel pode ter segundo uso. No caso dos galpões, era muito comum que eles fossem construídos sob encomenda, o que pode impedir que um novo inquilino use o espaço”, diz Moraes. 

Shopping Centers

Os fundos que investem em shoppings podem ser donos de todo o centro comercial ou de uma fração. A receita desse fundo vem do aluguel das lojas, do estacionamento e dos demais espaços locáveis. Os contratos dos shoppings costumam ser atípicos: os lojistas pagam pelo aluguel um valor mínimo previamente estipulado ou um percentual do seu faturamento, o que for maior. Por isso, a renda neste tipo de fundo varia bastante, principalmente em função da sazonalidade das vendas. 

O que avaliar nesse tipo de ativo: O nível de inadimplência e rotatividade; fatores macroeconômicos, já que os shoppings são bastante sensíveis ao nível de consumo dos clientes; a localização; e a concorrência. “Ao avaliar a localização é importante observar se há algum shopping na região ou se existe algum terreno disponível para a construção de um novo shopping”, diz Arthur de Vieira Moraes. No site da Associação Brasileira de Shopping Centers (Abrasce) é possível checar os cronogramas de lançamentos de shoppings em todo o país.

Hospitais e faculdades 

Fundos que investem em imóveis alugados para hospitais e faculdades são muito parecidos pois costumam ter apenas um ativo e o imóvel só pode ser usado por um tipo de inquilino. No caso dos hospitais, os contratos costumam ser atípicos, assim como ocorre com os shoppings. Já as faculdades podem possuir tanto contratos de locação atípicos, quanto contratos que estipulem previamente um valor fixo de aluguel.

O que avaliar nesse tipo de ativo: A impossibilidade de segundo uso do imóvel; o percentual de faturamento dos inquilinos; o risco decorrente do investimento ser feito em um único ativo; e a função social do contrato. “No caso de hospitais, se o inquilino ficar inadimplente é muito difícil despejá-lo. Por isso, esse tipo de ativo demanda maiores cuidados. E o mesmo ocorre com as faculdades. Pela lei não é possível despejar o inquilino durante o ano letivo. Se ele ficar inadimplente no começo do ano, o fundo pode ficar muito tempo sem rendimentos”, diz o agente autônomo de investimentos. 

Strip Malls ou Centro de Conveniência e Serviços (CCS)

Os strip malls são faixas de lojas de conveniência e serviço que ficam em grandes avenidas e possuem estacionamentos abertos. Podem estar junto a postos de combustível e compreendem pequenos mercados, agências bancárias, drogarias, cafés, pet shops, lanchonetes, etc. “Nesse tipo de empreendimento as lojas não são o destino do consumidor, mas uma solução no seu caminho”, comenta Moraes. 

O que avaliar nesse tipo de ativo: A localização e os locatários. “Quando o locatário é uma loja de uma franquia de um porte um pouco maior, se existe um franqueador grande por trás, o risco é menor. Mas, se for uma lojinha qualquer, o risco pode ser maior”, avalia o especialista.

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Incorporação Imobiliária 

Os fundos que investem em incorporações imobiliárias participam do processo de construção do imóvel, financiando parte do empreendimento com os recursos dos cotistas. Também podem ser chamados de fundos de desenvolvimento. É comum que esses fundos ofereçam uma renda mínima garantida durante os seus primeiros anos.

Quando o empreendimento é residencial, o fundo vende as unidades tão logo elas ficam prontas e distribui o lucro entre os cotistas na forma de rendimentos. É como se um investidor comprasse um imóvel na planta para vendê-lo na chave. Nesse caso, o mais comum é que o fundo seja encerrado depois da venda das unidades.

Se o empreendimento for comercial, como um shopping, normalmente o fundo permanece com o imóvel na carteira para usufruir da renda dos aluguéis das lojas posteriormente. 

O que avaliar nesse tipo de ativo: É um fundo mais arrojado, uma vez que existem os riscos inerentes à obra, como de extrapolação do orçamento ou atraso na entrega. Por isso, é muito importante que o investidor se informe sobre a incorporadora responsável, pesquisando o histórico das obras realizadas por ela, além de se informar também sobre eventuais parceiros envolvidos no projeto. “O investidor vai correr todo o risco da obra. É importante que ele tenha consciência de que as coisas não saem sempre tão perfeitas entre o projeto e a execução. Não costuma ser um fundo para gerar renda, é um fundo para gerar ganho de capital”, comenta Arthur Vieira de Moraes.

Agências bancárias

Bastante conhecidos pelo sucesso dos fundos do BB Progressivo e Santander Agências, esses tipos de fundos investem em propriedades que abrigam agências bancárias, normalmente de um único banco.

Os contratos de locação geralmente são atípicos: duram 10 anos e não possuem revisional de aluguel. Por isso, os rendimentos costumam ser estáveis e o fundo conta com a segurança de que o locatário ficará no local por bastante tempo. 

O que avaliar nesse tipo de ativo: O índice de reajuste inflacionário do contrato; o risco de concentração do fundo em um único inquilino; e a impossibilidade de readaptação do imóvel a outro locatário.Os contratos com agências normalmente determinam que se o inquilino deixar o imóvel antes do prazo, ele não pode ser locado a nenhum outro banco até o final do período. E como o imóvel é estruturado de maneira muito específica para abrigar agências, pode ser difícil encontrar outro locatário.

“Esse é um tipo de ativo bem simples. Mesmo se o inquilino deixar o imóvel, o fundo não tem prejuízo porque recebe todas as multas contratuais. E se sobrar o ativo na carteira e não for possível encontrar outro uso relevante para ele é bastante provável que o fundo venda o imóvel e distribua o lucro”, diz o especialista.

Recebíveis imobiliários

Recebíveis imobiliários são títulos de crédito decorrentes das vendas e operações a prazo de imóveis. Alguns fundos dedicam-se exclusivamente a esses tipos de papéis, que podem ser Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), Letras de Crédito Imobiliário (LCIs) e letras hipotecárias. 

Os CRIs são emitidos para antecipar o recebimento de contratos de aluguel ou de financiamentos imobiliários. Por exemplo, quando uma construtora vende os recebíveis de um imóvel em construção para receber à vista o que ela receberia em parcelas durante a construção do imóvel. Quem faz a transformação dos recebíveis em CRIs e os disponibiliza para investidores são as empresas securitizadoras. Normalmente os CRIs têm sua rentabilidade atrelada a índices, como IGP-M, IPCA e INCC.

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As LCIs assemelham-se a um Certificado de Depósito Bancário (CDB). São títulos de renda fixa lastreados em créditos imobiliários garantidos por hipotecas ou por alienação fiduciária de um imóvel. Elas são emitidas por instituições financeiras - ou outras empresas autorizadas a emitir o papel - como uma forma de captação de recursos.

E as letras hipotecárias são emitidas por bancos autorizados a fornecer empréstimos para financiamentos de imóveis pelo Sistema Financeiro Habitacional (destinado a imóveis com valor inferior a 500 mil reais). As letras hipotecárias são títulos que antecipam o recebimento das parcelas desses financiamentos.

O que avaliar nesse tipo de ativo: O risco de crédito dos títulos e de quebra da instituição financeira emissora dos papéis. Alguns CRIs possuem avaliação de risco feitas por agências de ratings. A classificação costuma ser divulgada nos relatórios dos fundos.

Hotéis e flats

Os fundos que investem em hotéis e flats podem ser donos de uma parcela do empreendimento, ou de sua totalidade - o que é mais comum no caso dos flats. A receita do fundo é proveniente do faturamento dos hotéis e flats e também da venda de suas unidades. 

O que avaliar nesse tipo de ativo: Localização e a sazonalidade dos rendimentos. “O investidor deve tomar cuidado para não se equivocar ao observar o rendimento do fundo, que vai oscilar bastante de acordo com a sazonalidade”, diz Moraes. É importante que sejam pesquisados os rendimentos desse tipo de fundo em um período mais longo, como em 12 meses, para que seja possível identificar qual é o seu retorno em meses mais e menos favoráveis. 

Fundos de fundos

O Fundo de Investimento em Cotas de Fundos de Investimento (FIC-FI) investe em cotas de outros fundos. A estratégia nesse caso não é aplicar em imóveis diretamente, mas comprando cotas de outros fundos imobiliários. 

Os FIC-FIs têm as vantagens de permitir o investimento em diversos fundos de uma única vez e com um valor muito menor do que seria necessário se a aplicação fosse feita diretamente em cada um dos fundos. Segundo Vieira de Moraes, os FIC-FIs são uma alternativa simples para o investidor que não quer tomar decisões por conta própria.

Os rendimentos costumam ser variáveis, uma vez que os ativos da carteira - que são as cotas de outros fundos - também podem ser variáveis. 

O que avaliar nesse tipo de ativo: Como o fundo investe em ativos (cotas de outros fundos) que investem em diversos outros ativos é muito difícil avaliar todos os negócios envolvidos no investimento. Por isso, o mais importante é avaliar o gestor do fundo, que é responsável pela escolha das cotas que farão parte da carteira. Os custos de administração também devem ser criteriosamente observados, uma vez que eles podem ser mais elevados do que em outros fundos.

Ações 

Os fundos imobiliários também podem investir em ações, mas apenas se a principal atividade da empresa for explorar negócios imobiliários. Ou seja, podem fazer parte da carteira ações de empresas como BR Properties ou São Carlos, mas não da Petrobras ou Vale.

O que avaliar nesse tipo de ativo: O risco de oscilação das ações e a quantidade de ações que fazem parte da carteira do fundo. Caso a aplicação seja muito concentrada nas ações, é importante avaliar se não valeria mais a pena investir diretamente em um fundo de ações.

Outros títulos de valores mobiliários

Além de ações e dos ativos já citados, outros títulos financeiros podem fazer parte da carteira do fundo, tais como: debêntures, títulos públicos, cotas de fundo de investimentos em ações (FIA), cotas de fundo de investimentos em participações (FIP), cotas de sociedades de empresas de capital fechado, cotas de fundos de investimento em direitos creditórios (FDIC) e certificados de potencial adicional de construção (CEPAC). 

O que avaliar nesse tipo de ativo: Segundo Moraes, 90% dos fundos imobiliários investem principalmente em imóveis e o investimento em títulos como CEPACs e debêntures é sujeito a limitações. Portanto, o cuidado nesse caso é o de estar ciente sobre a política de investimentos e entender que os ativos do fundo podem ser bem diferentes dos imóveis propriamente ditos.