O que muda no aluguel com a nova Lei do Inquilinato

Desde que a nova Lei do Inquilinato foi aprovada, no final de 2009, não restam dúvidas de que essa legislação influenciaria o relacionamento entre os proprietários, os inquilinos e os sempre esquecidos fiadores nos contratos de locação de imóveis. A criação do novo marco regulatório alimentou a expectativa de um aquecimento ainda maior no mercado de aluguéis. Isso porque a nova lei reformulou a maneira como os acordos são firmados e deu maior segurança de que os proprietários vão receber o aluguel em dia.

"Em todo processo, o maior entrave sempre foi a celebração do contrato de locação. Encontrar uma boa garantia, seja um fiador ou seguro fiança, era muito complicado", diz Jaques Bushatsky, diretor de legislação do inquilinato do Secovi-SP, o sindicato da habitação. A nova lei mira exatamente este gargalho. Para isso, cria mecanismos que garantem a proteção dos proprietários, além de regulamentar a participação dos fiadores no processo de locação.

Dessa forma, desde 25 de janeiro de 2010, quando as novas regras entraram em vigor, os proprietários ganharam respaldo da Justiça diante da inadimplência de inquilinos cujos contratos não possuem qualquer garantia. O despejo sumário, como o mecanismo é chamado, garante que, por meio de liminar judicial, o locatário que não paga as contas em dia e não possui fiador ou seguro possa ser retirado do imóvel em 15 dias.

Antes, em situações como esta, a única ferramenta que o locador dispunha era exigir o pagamento do aluguel adiantado. Fato que, obviamente, não prevenia contra a inadimplência. Quando, por infelicidade, um inquilino criava o hábito de não cumprir com as obrigações contratuais de pagamento, restava ao proprietário sentar e esperar. E muito. Em média (e nos casos mais otimistas), o processo judicial de despejo durava até 14 meses.

A tradicional morosidade da Justiça brasileira, no entanto, continua sendo uma ducha de água fria para os proprietários. O fato da lei prever a desocupação em até 15 dias não significa, necessariamente, que os locadores que entrarem com uma ação judicial hoje conseguirão, de fato, reaver o imóvel em tão pouco tempo. Levando em conta os procedimentos legais que devem ser adotados nestes casos, especialistas estimam que o processo para a liberação da liminar judicial possa levar até três meses.

As novas regras preveem também mais rapidez no processo de desocupação de imóveis comerciais ao fim do contrato de locação. Caso os locatários não entreguem as chaves em 30 dias, o proprietário pode entrar com uma ação renovatória na Justiça. Assim, se um juiz tomar uma decisão favorável ao locador em primeira instância, o inquilino deverá deixar o imóvel em 30 dias. Antes, este prazo era de seis meses.

Direitos dos fiadores

Aos olhos da lei, até janeiro de 2010, quando a nova legislação passou a valer, os fiadores eram praticamente figurantes nos processos de locação. Mas quem já assumiu esse tipo de responsabilidade com um locatário inadimplente sabe que na vida real o roteiro não é bem assim. Sem qualquer direito ou recurso de proteção, muitos fiadores ao longo dos últimos anos perderam seus bens apenas porque estavam amarrados a um contrato. Algumas vezes, até contra a própria vontade. Isso porque, antes da nova lei, a relação que fiador assumia com locatário era semelhante a um casamento que só podia ser desfeito com o acordo de ambas as partes. "Os fiadores agora têm a possibilidade de divórcio", afirma Bushatsky, do Secovi-SP.

Já estão regulamentadas quais são as situações em que o fiador poderá exonerar suas obrigações contratuais. Desde o Código Civil de 2002, esses direitos já eram válidos para fiadores de outras modalidades, como arrendamentos em fazendas. Mas só com a Nova Lei do Inquilinato isso foi estendido para a locação imobiliária.

De acordo com as diretrizes, os fiadores de imóveis têm o direito de deixar o negócio quando o contrato acabar e o inquilino decidir renová-lo. Também ficam desobrigados de continuar com a responsabilidade em caso de morte do locatário ou de separação dos inquilinos. O processo para se desamarrar dessa obrigação é simples: basta notificar locador e locatário em carta protocolada em cartório.