Como financiar um imóvel de luxo

São Paulo – Até alguns anos atrás, era possível encontrar apartamentos excelentes em grandes metrópoles como Rio ou São Paulo por menos de um milhão de reais. Com a valorização recente no mercado imobiliário, porém, os apartamentos de médio e alto padrão atingiram patamares antes inimagináveis. Na avaliação de Bruno Gama, diretor de operações da CrediPronto, financeira imobiliária criada em uma parceria entre a Lopes e o banco Itaú, esse é um dos principais motivos que têm levado clientes de alto padrão a financiar imóveis de luxo.

Dos imóveis já financiados pela empresa, cerca de 10% das operações foram destinadas para imóveis com valor acima de 1 milhão de reais. No início das atividades, entre 2008 e 2009, o percentual chegava só até os 5% do total. “Acreditamos que os 10% são o piso e, entre 2012 e 2013, pode chegar a até 15%”, afirma Gama.

Só em São Paulo, a financeira tem parceria com três imobiliárias especializadas em imóveis de alto padrão: A Lopes Private, a Imóvel A e a VNC Pronto Private, com forte atuação no bairro da Vila Nova Conceição, que tem o metro quadrado residencial mais caro de São Paulo.

As condições para imóveis de alto padrão não mudam em relação aos financiamentos de valores mais baixos. Os parâmetros para liberação de crédito dependem muito mais do perfil do cliente do que do imóvel propriamente dito. Na CrediPronto, por exemplo, o financiamento pode alcançar até 80% do valor do imóvel, mais 5% para cobrir gastos cartorários e ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis). “Em geral, os clientes de alto padrão financiam ao menos 60% do valor total do imóvel”, afirma Gama.

Cliente AAA x Imóvel AAA

Os clientes de alto padrão nem sempre compram imóveis de alto padrão. Os clientes considerados AAA tomam financiamentos para dois tipos de imóveis. Quando o assunto é apartamento de alto padrão, com elevados valores de compra, em geral, ele é adquirido para uso próprio. Mas, segundo Gama, esse cliente também busca imóveis de menor valor para investimentos. O financiamento imobiliário está crescendo para os dois tipos de compra desses clientes.

A maior parte dos financiamentos de imóveis de alto padrão está nas cidades de São Paulo e Rio de Janeiro, até porque foi nessas cidades que a valorização imobiliária mais levou os preços para patamares superiores a 1 milhão de reais. “Em alguns bairros do Rio de Janeiro, imóveis que antes nem eram considerados de alto padrão hoje são pelo preço”, afirma.

Na CrediPronto, a taxa de juros para os financiamentos de imóveis de alto padrão custa entre 9% e 10% ao ano mais TR. É importante lembrar que no Brasil o crédito imobiliário é encarecido pelos seguros do próprio imóvel e de vida do comprador. O custo efetivo total de um financiamento imobiliário, portanto, acaba girando em torno de 11% a 12% ao ano.

São Paulo – Até alguns anos atrás, era possível encontrar apartamentos excelentes em grandes metrópoles como Rio ou São Paulo por menos de um milhão de reais. Com a valorização recente no mercado imobiliário, porém, os apartamentos de médio e alto padrão atingiram patamares antes inimagináveis. Na avaliação de Bruno Gama, diretor de operações da CrediPronto, financeira imobiliária criada em uma parceria entre a Lopes e o banco Itaú, esse é um dos principais motivos que têm levado clientes de alto padrão a financiar imóveis de luxo.

Dos imóveis já financiados pela empresa, cerca de 10% das operações foram destinadas para imóveis com valor acima de 1 milhão de reais. No início das atividades, entre 2008 e 2009, o percentual chegava só até os 5% do total. “Acreditamos que os 10% são o piso e, entre 2012 e 2013, pode chegar a até 15%”, afirma Gama.

Só em São Paulo, a financeira tem parceria com três imobiliárias especializadas em imóveis de alto padrão: A Lopes Private, a Imóvel A e a VNC Pronto Private, com forte atuação no bairro da Vila Nova Conceição, que tem o metro quadrado residencial mais caro de São Paulo.

As condições para imóveis de alto padrão não mudam em relação aos financiamentos de valores mais baixos. Os parâmetros para liberação de crédito dependem muito mais do perfil do cliente do que do imóvel propriamente dito. Na CrediPronto, por exemplo, o financiamento pode alcançar até 80% do valor do imóvel, mais 5% para cobrir gastos cartorários e ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis). “Em geral, os clientes de alto padrão financiam ao menos 60% do valor total do imóvel”, afirma Gama.

Cliente AAA x Imóvel AAA

Os clientes de alto padrão nem sempre compram imóveis de alto padrão. Os clientes considerados AAA tomam financiamentos para dois tipos de imóveis. Quando o assunto é apartamento de alto padrão, com elevados valores de compra, em geral, ele é adquirido para uso próprio. Mas, segundo Gama, esse cliente também busca imóveis de menor valor para investimentos. O financiamento imobiliário está crescendo para os dois tipos de compra desses clientes.

A maior parte dos financiamentos de imóveis de alto padrão está nas cidades de São Paulo e Rio de Janeiro, até porque foi nessas cidades que a valorização imobiliária mais levou os preços para patamares superiores a 1 milhão de reais. “Em alguns bairros do Rio de Janeiro, imóveis que antes nem eram considerados de alto padrão hoje são pelo preço”, afirma.

Na CrediPronto, a taxa de juros para os financiamentos de imóveis de alto padrão custa entre 9% e 10% ao ano mais TR. É importante lembrar que no Brasil o crédito imobiliário é encarecido pelos seguros do próprio imóvel e de vida do comprador. O custo efetivo total de um financiamento imobiliário, portanto, acaba girando em torno de 11% a 12% ao ano.