O mercado de fundos imobiliários cresceu de forma vertiginosa desde o ano de 2019, chegando, hoje, à marca de mais de 2,5 milhões de investidores, ante o número de pouco mais de 600 mil em 2019.

Com isso e com o início do período para declaração do imposto de renda é fundamental a esses investidores entender como declarar fundos imobiliários no imposto de renda.

Como declarar fundos imobiliários no IR?

A declaração dos fundos imobiliários no imposto de renda é assunto que sempre gera dúvidas, uma vez que os investidores entendem que por conta da isenção dos proventos, não seria necessário realizar a declaração desses ativos.

Porém, se você é investidor e possui uma carteira de FIIs, é fundamental entender como declarar fundos imobiliários.

O primeiro passo para iniciar a declaração dos seus fundos imobiliários é ter acesso ao informe de rendimentos de sua corretora de valores mobiliários. Será nele que você encontrará as informações necessárias para repassar ao Fisco.

Com esse documento em mãos, agora é hora de entender que existem, basicamente, três informações a serem declaradas: posição, ganho de capital (no caso de vendas) e proventos recebidos.

Agora, vamos entender como declarar FIIs no imposto de renda 2024 no que diz respeito a posição e ganho de capital. A declaração dos proventos será exemplificada em um tópico específico.

Declarando posição em fundos imobiliários

Como mencionado anteriormente, para iniciar o processo de declaração dos FIIs é necessário que o investidor esteja com o informe de rendimentos em mãos.

A partir disso, para declarar a sua posição em cada um dos Fundos Imobiliários que compõem a carteira, é só seguir os passos:

1. Acesse a ficha “Bens e Direitos” dentro do programa da Receita Federal;
2. Selecione o grupo “07 - Fundos” e, posteriormente, o código “03 - Fundos Imobiliários”;
3. Informe o CNPJ do fundo, a quantidade de cotas que possui, quem realiza a administração do fundo e informe que você é o titular, tudo isso dentro do campo “Discriminação”;
4. Coloque o código do FII, no modelo XXXX11, e informe se é negociado em bolsa ou balcão (Fundos Imobiliários Cetipados);
5. Nos campos situação 31/12/2022 e situação 31/12/2023 informe os valores que possuía, mas lembre-se que são os valores de aquisição e não os valores atuais de cotação.

Com esses 5 passos repita o mesmo procedimento para todos os fundos imobiliários de sua carteira.

Declarando ganho de capital em fundos imobiliários

Agora, se no ano de 2023 ao comercializar as cotas dos seus fundos imobiliários você obteve lucros, obviamente realizou o pagamento do IR por meio do DARF.

Nesse sentido, para o caso de ganho de capital com os FIIs, o investidor deverá ter um controle de quanto foi a rentabilidade alcançada e, principalmente, em qual mês ela ocorreu.

Com esses dados, acesse, dentro da aba “Renda Variável” a opção de “operações com fundos imobiliários". Nesta tela, estarão presentes todos os meses do ano e, naquele mês em que obteve ganho de capital, preencha o valor do lucro, o imposto retido na fonte e, principalmente o imposto pago.

Nesse campo, é possível somar as vendas de todos os FIIs realizadas em cada mês, consolidando as informações.

Quem precisa declarar fundos imobiliários?

Quem Realizou vendas na bolsa que, no total, superaram R$ 40 mil, inclusive se isentas. E quem obteve lucro com a venda de ações, sujeito à incidência do imposto. Valores até R$ 20 mil são isentos

Assim, se você vendeu fundos imobiliários durante o ano de 2023, você precisa declarar não só a venda, mas também a posição, bem como os proventos recebidos durante o ano de cada um de seus ativos.

Por que precisa gerar DARF para FIIs?

O Documento de Arrecadação de Receitas Federais, mais conhecido como DARF, deve ser emitido, no caso de quem possui Fundos Imobiliários em Carteira, sempre que o investidor realizar uma venda com lucro.

Diferente do que ocorre com as ações, os fundos imobiliários não possuem valor de isenção de IR para vendas mensais de até R$20.000,00, portanto, independente da soma do valor você terá que emitir o DARF.

Esse documento permite ao investidor cumprir com a tributação inerente aos FIIs no caso de venda com lucro e pode ser emitido direto pelo programa Sicalc da Receita Federal, encontrado dentro de seu site oficial. Após gerar o DARF, o investidor poderá pagá-lo por meio dos aplicativos bancários. 

Como declarar proventos de FIIs no Imposto de Renda?

A maior vantagem dos Fundos Imobiliários é o seu pagamento de proventos mensal isento de imposto de renda, que foi muito difundido nos últimos anos como forma de gerar a famosa renda passiva.

Como você já sabe parcialmente como declarar fundos imobiliários no imposto de renda, uma vez que já abordamos a declaração da posição e do ganho de capital, chegou a hora de saber como declarar os proventos recebidos no ano.

Para isso, o investidor precisa ter em mãos os documentos que comprovem o recebimento desses proventos, conhecidos no mercado como os “aluguéis dos FIIs". Esses valores podem ser encontrados tanto dentro do informe de rendimentos quanto no Portal do Investidor da B3.

Após colher todas as informações necessárias, o primeiro passo para informar os proventos é abrir o programa de declaração de imposto de renda da Receita Federal.

Em seguida, acesse a ficha “Rendimentos Isentos e Não tributáveis” e, selecione o código “ 99 - outros”, uma vez que inexiste um código apenas para os fundos imobiliários.

Em seguida, para cada um dos ativos que possui informe a fonte pagadora e valor recebido durante o ano de 2023, o que é encontrado somando os valores de cada mês que caíram em sua conta.

Importante lembrar, que independentemente se os valores foram realizados ou utilizados, eles devem sim constar na sua declaração de imposto de renda.

Como fazer na declaração pré-preenchida?

A declaração pré-preenchida veio para facilitar o processo de preenchimento dentro do programa da Receita Federal, com intuito de reduzir o número de pessoas que não entregaram a declaração dentro do prazo.

Para ter acesso a ela, o contribuinte precisa, primeiro, possuir uma conta no Gov.Br com nível pelo menos prata.

Através dela, informações a respeito de rendimentos, deduções, bens e direitos (aqui alguns Fundos Imobiliários podem aparecer automaticamente), entre outras informações já aparecem na declaração, porém é fundamental conferir se está tudo correto.