O BTG Pactual digital atualizou sua carteira de fundos imobiliários para fevereiro com algumas alterações. Os estrategistas do time de Research do BTG permanecem otimistas com o mercado imobiliário. Apesar do cenário desafiador de curto prazo por causa da crise que afetou a distribuição de proventos com a menor atividade econômica, a taxa de juro ainda em seu menor patamar histórico torna o investimento em imóveis atraente. 

O relatório aponta que o período apresenta uma boa oportunidade para a compra de fundos de qualidade por um preço abaixo do valor patrimonial. Além disso, o setor imobiliário tende a apresentar uma boa performance no longo prazo, com valorização dos ativos.

Diante desse cenário, o BTG recomenda estruturar uma carteira diversificada — entre diferentes setores e segmentos do mercado imobiliário, com ativos de tijolo de alta qualidade e bem localizados — para amenizar o momento e aproveitar o retorno durante a fase de recuperação econômica.

Os 12 fundos que compõem a carteira de fevereiro estão divididos da seguinte forma: recebíveis (27,5%), galpões logísticos (27,5%), híbrido (25,0%) e lajes corporativas (20,0%). A carteira apresenta um dividend yield anualizado de 6,8% e de 6,5% para os próximos 12 meses. Quanto à liquidez, o volume médio diário de negociação é de aproximadamente 4,3 milhões de reais.

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Saem da carteira

Os estrategistas recomendam a venda de HSI Malls FII (HSML11) e XP Malls FII (XPML11), cada uma com peso de 5%. A justificativa é a incerteza que vive o segmento de shopping centers no curto prazo, principalmente com o encerramento do auxílio emergencial e as novas restrições no combate à segunda onda de covid-19.

A massa salarial da população deve cair e impactar o consumo das famílias, principalmente nas regiões em que o programa foi mais presente, como Norte e Nordeste. O XP Malls FII tem participação de 38% do portfólio em ativos exatamente nessas regiões, enquanto o HSI Malls FII tem 46%. Podem, portanto, ser mais impactados caso o auxílio realmente se encerre. 

Além disso, o relatório aponta as regras mais rígidas nas cidades para conter o avanço da Covid-19. Algumas restringem a abertura das atividades de varejo. No curto prazo, há potencial aumento de desconto, inadimplência e vacância nos shopping centers.

Tanto XPML11 e o HSML11 negociam hoje em linha com seu valor patrimonial. Portanto, o BTG acredita que esse seja um bom momento para capturar os retornos positivos dos últimos meses, diminuir o potencial risco e a volatilidade no curto prazo. 

Entra na carteira

O relatório propõe um fundo mais defensivo e com uma distribuição de proventos mais atraente: Santander Renda de Aluguéis (SARE11), com participação de 10% na carteira. O fundo investe em ativos de tijolo de diferentes segmentos, principalmente lajes corporativas e galpões logísticos. 

Recentemente, foi encerrada a segunda emissão de cotas do fundo, que captou 176 milhões de reais para complementar recursos em caixa e comprar 75% no WT Morumbi, ala B. O escritório é de alto padrão (classificado como AAA), com área bruta locável própria de 35.100 metros quadrados na região da Chucri Zaidan, próximo ao Shopping Morumbi e ao Market Place. O empreendimento está 100% locado para 14 locatários. 

Com isso, o fundo terá uma carteira formada por três ativos (duas lajes corporativas e um galpão logístico) em São Paulo, região considerada pelo relatório como a mais resiliente do país. O fundo negocia com desconto de 4% sobre o valor patrimonial, e os estrategistas estimam um dividend yield de 7,7% para 2021, acima do que o mercado de lajes corporativas e de galpões logísticos paga hoje. 

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