Preços dos imóveis ficaram menos elásticos

São Paulo - O Brasil está caro e o valor dos imóveis talvez seja o termômetro mais emblemático da escalada de preços experimentada nos últimos anos. Daqui para a frente ficará mais fácil planejar a aquisição da casa dos sonhos. O cenário que se desenha para 2013 é de um mercado em que os preços acompanham, em média, a variação da inflação.

As condições de financiamento devem permanecer as mesmas, assim como as taxas de juro praticadas no mercado. Confira, a seguir, as estimativas de especialistas para o mercado imobiliário nos próximos meses. Elas podem auxiliar você na tomada de decisão.

Comprar ou vender?

Em novembro último, o índice FipeZap, que acompanha o preço dos imóveis anunciados na internet, apontava que o Rio de Janeiro apresentou alta de 0,9%. Foi a primeira vez que o índice registrou aumento inferior a 1% ao mês desde setembro de 2008 na cidade sede dos próximos Jogos Olímpicos. "Os preços dos imóveis já atingiram um patamar razoável tanto para quem compra quanto para quem vende", diz Octávio de Lazari Júnior, presidente da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip).

Se você pretende comprar uma casa ou um apartamento em 2013, a estabilidade de preços torna o momento favorável. "Quem mora de aluguel e tem condições de bancar um financiamento vai fazer melhor negócio do que quem comprou um imóvel nos últimos dois anos, quando os juros eram maiores", afirma Daniele Akamine, sócia da Akamines Negócios Imobiliários. 

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Em 2013, o preço médio do imóvel, novo ou usado, andará em linha com a inflação. Mas o comportamento vai variar de região para região. Os valores em algumas cidades do Nordeste, como Recife, ainda vêm mostrando fôlego de alta. “A oscilação de preço estará mais vinculada, a partir de agora, à realidade local”, diz o economista Eduardo Zylberstajn, coordenador do índice FipeZap. 

Olho nas pechinchas

Procurando com calma, é possível encontrar apartamentos que, nem bem foram lançados, já estão em promoção. A expansão recente do número de construções combinada à desaceleração das vendas em 2012 resultou num aumento do estoque de imóveis. Um exemplo é a Vila Leopoldina, na zona oeste de São Paulo, que recebeu centenas de novos empreendimentos, mas agora tem muitas unidades à venda.

O comprador ganha poder de negociação nesse cenário. Em outros locais, para vender unidades encalhadas, algumas incorporadoras têm oferecido descontos que variam de 5% a 10%, em média. "Mas é preciso pesquisar, comparar e, principalmente, visitar os empreendimentos", diz Emilio Kallas, vice-presidente de incorporação e terrenos urbanos do Secovi-SP, sindicato que reúne as construtoras. Muitos dos imóveis que “sobram” tendem a ter características indesejadas, como localização na face sul e apartamentos no primeiro andar.

No caso dos imóveis usados, os leilões podem ser uma boa oportunidade para adquirir a casa própria por preços ainda mais em conta. Mas é preciso cautela — alguns imóveis ainda estão ocupados. Se você não é profissional do ramo ou não tem um advogado, melhor ficar de fora e se concentrar naqueles que estão desocupados. Nos feirões é possível encontrar tanto apartamentos novos quanto usados. A grande vantagem é que lá estarão imobiliárias, cartórios e bancos responsáveis pela análise (e liberação) de financiamento.

Fonte de empréstimos

A poupança registrou uma captação líquida de 30,36 bilhões de reais em 2012, até novembro. Com isso, a questão do esgotamento da poupança como fonte de recursos para financiamento é, normalmente, minimizada pela indústria. Octávio, da Abecip, ressalta que novos instrumentos já estão funcionando como alternativa à velha caderneta, a exemplo dos Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs). 

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A Letra Financeira Imobiliária (LFI), que está para sair do forno, seria outra opção. Para o consumidor, no entanto, o risco inerente à substituição da fonte de recurso dos financiamentos imobiliários estaria em um possível aumento da taxa de juro do empréstimo.

"A taxa de juro dependerá da Selic, que é a referência do mercado", afirma Octávio. "Esses instrumentos alternativos de captação de recursos precisam dar um retorno atraente para o investidor, mas a taxa de juro também tem que ser suficientemente baixa para o tomador do empréstimo."

Crédito imobiliário

A oferta de crédito para aquisição de imóveis deve crescer cerca de 20% em 2013, de acordo com estimativas da Abecip, entidade que reúne as instituições de financiamento. Se confirmado, o desempenho será semelhante ao de 2012, quando a expansão das concessões para pessoas físicas apresentava alta de 24% até outubro — totalizando 44,5 bilhões de reais.

Mas, mesmo com o crescimento do crédito, o ritmo está diminuindo. Para ter uma ideia, de 2009 a 2010 a expansão do volume desembolsado foi de 58%. "O mercado passa por ajustes, e isso é bom", observa Octávio, presidente da Abecip. “Os números apresentados até pouco tempo atrás eram insustentáveis, no longo prazo.”

Tanto as condições de financiamento quanto as taxas de juro praticadas pelos bancos deverão permanecer as mesmas em 2013. “Acho difícil que se reduza o percentual de entrada [de 20% do financiamento] ou o prazo máximo de 35 anos”, diz José Roberto Machado, diretor executivo de negócios imobiliários do Santander. Da mesma forma, o juro deverá se manter inalterado. A taxa cobrada pelo banco começa em 8,8% ao ano (mais TR), preço para clientes que receberem o salário no banco e contratarem o pacote de serviço Van Gogh (45 reais por mês).

Lançamentos em marcha lenta

As construtoras deverão retomar os lançamentos de imóveis no Brasil em 2013, mas nada que se compare à explosão imobiliária verificada entre 2009 e 2011. O financiamento à construção é um dos indicadores que ajudam a medir o apetite do empresariado. Pelas projeções de Octávio, presidente da Abecip, o volume de crédito a pessoas jurídicas deverá crescer de 10% a 15% em 2013. Em 2012, até outubro, as concessões caíam 25%, ante igual período em 2011. 

Esse percentual já alcançou 76% de 2009 a 2010. Nem mesmo a desoneração fiscal para as empresas do setor, anunciada recentemente pelo governo federal, deverá estimular um número maior de novos empreendimentos.

"As construtoras estão mais focadas na melhoria da rentabilidade do que em aumentar os lançamentos em 2013", explica José Roberto Machado, do Santander. Na cidade de São Paulo, a expectativa é de que o número de lançamentos cresça de 7% a 10% em 2013, caso o PIB avance cerca de 3%, de acordo com Emilio Kallas, do Secovi-SP.