Rio - O boom da hotelaria no Rio para atender a demanda da Copa do Mundo e dos Jogos Olímpicos colocou incorporadoras e corretores de imóveis na mira da Comissão de Valores Mobiliários (CVM).

A partir de denúncias de investidores, a xerife do mercado de capitais passou a monitorar anúncios para a venda de cotas em empreendimentos imobiliários, muitas vezes turbinadas por promessas de rentabilidade.

No fim de 2013, a autarquia publicou alerta exigindo o registro prévio desse tipo de oferta e da companhia responsável pelo contrato. O movimento causou mal estar no mercado imobiliário.

O entendimento da CVM é o de que as ofertas de investimento em cotas veiculadas em TV, rádio, jornais e até via e-mail podem configurar captação irregular de poupança popular. O modelo em xeque é aquele em que se busca recursos do investidor não qualificado por meio da venda de frações ideais de imóveis. Elas correspondem a cotas de uma Sociedade em Conta de Participação (SCP).

Nesses contratos o investidor passa a ter uma participação nos resultados futuros da exploração por terceiros de empreendimentos hoteleiros, comerciais ou residenciais. A CVM alega que a venda de cotas com essas características configura o chamado contrato de investimento coletivo, um valor mobiliário submetido à regulação do mercado de capitais.

No caso dos hotéis, o resultado depende da demanda futura, que se refletirá em sua taxa de ocupação dos quartos. "É nesse segmento especificamente que a CVM está de olho", diz Reginaldo Pereira de Oliveira, superintendente de Registro de Valores Mobiliários da autarquia.

O presidente da Associação da Indústria de Hotéis do Rio de Janeiro (ABIH-RJ), Alfredo Lopes, diz que a intervenção está levando as empresas a segurar as ofertas de cotas e pode atrasar o lançamento de parte dos novos hotéis, mas considera a regulação das vendas positiva.

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"Vamos ter um aumento de 48% da oferta do parque hoteleiro só no Rio. Por enquanto, é tudo alegria, mas a preocupação é onde vão estar os hóspedes em 2017. Será mais difícil lidar com isso com 600 cotistas envolvidos", diz.

Irregular

Em outubro passado a CVM determinou a suspensão da oferta irregular do resort Village Pedras, no sul fluminense, pela incorporadora Hétilo do Brasil Empreendimentos por falta de registro, sob pena de multa diária de R$ 5 mil. Oliveira conta que o episódio causou uma corrida de incorporadoras à autarquia em busca de informações.

A partir daí foi iniciada uma rodada de discussões com agentes do setor, como o Sindicato da Habitação (Secovi) e a Associação de Dirigentes do Mercado Imobiliário (Ademi). O objetivo é chegar a um consenso sobre as condições que permitiriam a dispensa do registro desse tipo de oferta.

A Instrução 476 da CVM, por exemplo, dispensa de registro prévio a emissão de debêntures destinadas a investidores qualificados, que em princípio detêm com maior conhecimento dos riscos do mercado.

A expectativa, segundo Oliveira, é chegar a uma conclusão ainda no primeiro semestre. A ideia é obter subsídios para então submeter um modelo de dispensa de oferta pública dessas cotas ao colegiado da CVM, a quem caberá bater o martelo.

Definido um padrão, as empresas teriam, de qualquer forma, de submeter suas ofertas ao crivo do regulador para análise dos requisitos para a dispensa de registro.

Nada impede a CVM de suspender outras ofertas nesse meio tempo. Atualmente, a xerife do mercado de capitais analisa pelo menos 30 processos envolvendo a venda de cotas por empresas imobiliárias, a maior parte no Estado do Rio. Há apenas uma reclamação de investidores por prejuízos.