Como uma forma de garantir a possibilidade de expansão dos negócios, as grandes empresas do setor imobiliário começaram um movimento de nacionalização - algo inédito no cenário brasileiro. "Em São Paulo e no Rio os terrenos considerados bons começam a rarear e devem acabar em uma década", diz Luis Largman, diretor de Relações com os Investidores da Cyrela Brazil Realty, que opera em oito mercados regionais.

Para as incorporadoras que estão capitalizadas, o momento de comprar concorrentes ainda não chegou. O modelo das parcerias e das joint-ventures tem sido, por enquanto, a saída mais viável. Nos dois anos que antecederam o IPO em fevereiro de 2006, a Gafisa lançou empreendimentos com parceiros locais no Amazonas, Ceará e Mato Grosso. Depois do IPO, já capitalizada, aumentou o ritmo e selou parcerias ou joint-ventures no Pará, Alagoas, Bahia, Paraná e Rio Grande do Sul.

Este ano, apenas 30% dos lançamentos da Rossi serão na Grande São Paulo. Há cinco anos o percentual era de 70%. Ninguém no setor duvida do valor da experiência local, que não se resume a conhecer os caminhos para a aprovação de projetos na prefeitura. Em Campo Grande, as vagas nas garagens dos empreendimentos de alta renda precisam ser mais largas do que no restante do país porque quase todo mundo tem uma pick-up. "Quem lançar apartamentos de classe média sem churrasqueira na varanda ou na sala de jantar está condenado ao fracasso", diz Fernando Goldsztein, presidente da incorporadora Goldsztein, de Porto Alegre.

Para as grandes empresas, diversificação regional é sinônimo de diminuição dos riscos. Como diz um diretor de relações com investidores de uma incorporadora, lançar ações na bolsa é bom, rende um bom capital, "mas o dinheiro queima na mão". As empresas que fizeram IPO, ainda de acordo com esse executivo, colocaram uma espada contra o peito: precisam entregar resultados de qualquer forma. A nacionalização é uma condição para o crescimento.