MRV: o enigma de Ponta Grossa

Ponta Grossa é a cidade com o quinto PIB (Produto Interno Bruto) do Paraná. Tem quase 350.000 habitantes. Está entre os dez municípios do estado em que o potencial de consumo mais cresceu nos últimos cinco anos. Foi esse conjunto de indicadores favoráveis que atraiu a incorporadora MRV, líder absoluta entre os imóveis populares no país.

Mas desde que fizeram o primeiro lançamento em Ponta Grossa, em 2011, os executivos da companhia tentam decifrar um enigma: por que os imóveis na cidade são tão baratos? Num momento em que as construtoras voltadas para os imóveis populares ganham força, a MRV sofre para fechar as contas em Ponta Grossa. Seus executivos se debruçaram sobre o problema com a premissa de que, ao descobrir o que está acontecendo em Ponta Grossa, conseguirão ótimas pistas sobre como ser mais rentáveis em qualquer outra cidade.

A inquietação que está por trás da pergunta é com a tabela de preços que a MRV precisou adotar para conseguir vender seus apartamentos por lá. O imóvel típico da incorporadora é praticamente uma commodity – da planta à fachada, de cores neutras e batentes brancos, é praticamente igual no Brasil inteiro. De padrão dito “super econômico”, seu valor varia nas proximidades do teto estabelecido para as faixas 2 e 3 do programa federal Minha Casa Minha Vida, principal nicho da MRV.

Mas, em Ponta Grossa, não é assim. “Atuamos em 18 cidades dos estados do Sul e estamos chegando a mais duas. É em Ponta Grossa que temos de praticar nosso preço mais baixo”, diz Marcelo Alisson Alves de Oliveira, gestor de vendas da incorporadora. Lá, os apartamentos lançados até o ano passado – quando o limite de preço do Minha Casa Minha Vida era de 145 000 reais – custam uma média de 123 000 reais. A diferença é de 15% – uma fortuna num setor de margens apertadas como o de imóveis populares.

Segundo um estudo da consultoria Brain, de Curitiba, Ponta Grossa tem os imóveis mais baratos do Sul do Brasil. O levantamento, que abrangeu 35 cidades, indica que lá o metro quadrado de apartamentos novos custa 3 314 reais. Alguns fatores explicam a situação. Há um recente excesso de oferta – calhou de vários lançamentos (inclusive da MRV) terem sido feitos entre 2014 e 2015, às vésperas do aprofundamento da crise política e econômica do país. De cerca de 4.600 unidades lançadas nos últimos anos, 45% ainda não foram vendidas. Dos lançamentos do ano passado, apenas 28% foram comercializados.

Fora isso, a informalidade da construção civil ainda é grande em Ponta Grossa – como na maior parte do interior do Brasil. As grandes incorporadoras custaram a perceber que o mercado imobiliário das pequenas e médias cidades de Norte a Sul é diferente do encontrado nas capitais ou nas cidades do interior paulista, mais adensadas e mais ricas do que o restante do país.

Fora dos grandes centros, é comum encontrar a auto-construção – o sujeito que compra o terreno e ergue a casa por conta própria – ou pequenos grupos de pessoas que se juntam para fazer edifícios ou loteamentos. Sem a incorporação, conseguem vender os imóveis praticamente a preço de custo.

“As empresas de capital aberto têm um nível de organização muito mais elevado. Empregam mais gente e pagam melhor seus funcionários do que os pequenos empreiteiros do interior”, diz Fabio Tadeu Araújo, sócio da Brain. “Mesmo as companhias mais competitivas do setor precisam suar para concorrer com os construtores locais”. Razão pela qual, na visão de Araújo, muitas delas têm optado por deixar essas regiões para trás. Para a MRV, cidades como Ponta Grossa são cada vez mais promissoras. Mas, para crescer por lá, precisará encontrar uma forma de competir não só com as grandes, mas com as pequenas e médias construtoras do interior.

(Mariana Segala)