Há quem diga que 2025 pode ser conhecido como o "ano do aluguel", devido não só a taxas de juros mais altas, como também às mudanças da Caixa para o financiamento de imóveis. No entanto, um levantamento realizado pela Re/MAX Brasil a pedido da EXAME mostra que o efeito do cenário macroeconômico não afeta pronta e proporcionalmente o número das taxas de financiamento.

É verdade que a taxa Selic influencia diretamente os juros do crédito imobiliário, já que define o custo do dinheiro para os bancos. Quando sobe, os financiamentos tendem a ficar mais caros, encarecendo a compra de imóveis. Quando cai, o crédito imobiliário se torna mais acessível, impulsionando o mercado.

"O repasse da Selic para as taxas de financiamento, no entanto, não é imediato nem proporcional. Isso porque os bancos também consideram fatores como risco de crédito, concorrência e custo de captação", explica Peixoto Accyoli, CEO e presidente da rede de franquias imobiliárias no Brasil.

Conforme o gráfico abaixo, em janeiro de 2020, quando a taxa de juros estava a 4,5%, as taxas de financiamento da Caixa, Itaú, Banco do Brasil e Bradesco estavam, respectivamente, em 7,43%, 7,63%, 8,88% e 7,76%. Já no mesmo período de 2023, quando a Selic atingiu o pico de 13,75%, as taxas dos bancos permaneceram em um dígito, em 9,2%, 9,67%, 9,94% e 9,61%.

As mudanças na Caixa

Junto ao ciclo de alta dos juros, a Caixa passou a exigir uma entrada maior dos compradores a partir de novembro de 2024. O contexto para a decisão foi a crescente demanda por imóveis no mercado brasileiro e o grande volume de saques da caderneta de poupança — origem dos recursos utilizados pela para os empréstimos via Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE).

Com as mudanças realizadas no final do ano passado, aqueles que financiarem seus imóveis pelo sistema de amortização constante (SAC), a entrada, antes de 20%, passa para 30% do valor do imóvel. Já aqueles que optarem pelo sistema Price verão a entrada aumentando de 30% para 50% do valor do imóvel.

E a Caixa só liberará o crédito a quem não tiver outro financiamento habitacional ativo com o banco e para valor de avaliação ou de compra e venda limitado a R$ 1,5 milhão. Na prática, os compradores precisarão dar um valor maior de entrada no imóvel. Fora isso, as parcelas também aumentam com a Selic. Mais alta

É preciso adiar o sonho da casa própria?

O ano com números mais pessimistas não são necessariamente um empecilho para quem precisa financiar um imóvel. "Com a possibilidade da portabilidade, assim que o juro cair, você pode renegociar a sua taxa de financiamento, inclusive em outro banco. O financiamento não é um casamento com determinado banco, você pode, sim, fazer essa portabilidade", explica Peixoto Accyoli, CEO da Re/MAX Brasil.

A limitação de 70% do valor do imóvel financiado e o limite de R$ 1,5 milhão foram grandes motivadores para o aumento de volume nos bancos privados. Accyoli afirma que os banco deve perceber um aumento significativo na entrada de novas propostas de financiamento e no volume de negócios.

Quais bancos oferecem as taxas mais atrativas para o financiamento imobiliário?

O que a Re/MAX espera para 2025

Após a rede de franquias no Brasil passar de 117 unidades para mais de 600 em oito anos, as mudanças macroeconômicas no Brasil surgem como um novo desafio para a Re/MAX. Accyoli afirma que foram 12,5 bilhões em imóveis transacionados em 2024, alta de 30% em relação ao ano anterior. Mas, para 2025, as expectativas são mais pessimistas ao considerar a alta de juros e as mudanças da Caixa para o financiamento imobiliário.

Ainda assim, o CEO espera que um crescimento de 20% para o ano para a empresa, com desaceleração em relação ao crescimento de 2024. "Em temperatura e pressão ideais, chegaríamos a R$ 16 bilhões em transações. Considerando o cenário mais difícil, devemos chegar a R$ 14 bilhões", afirma.