Quando o locador pode pedir o imóvel de volta?

Entender em quais situações o locador pode solicitar o imóvel de volta é essencial para garantir uma relação justa entre locadores e locatários. A Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991) regulamenta os direitos e deveres de ambas as partes, estabelecendo condições específicas para o encerramento do contrato de aluguel por parte do proprietário. A seguir, explicamos em quais situações o locador pode pedir o imóvel de volta, respeitando as regras previstas em lei.

1. Fim do contrato de aluguel

O término do contrato de locação é uma das situações mais comuns em que o locador pode solicitar o imóvel de volta. Essa possibilidade depende do tipo de contrato:

1.1. Contrato de aluguel com prazo determinado

No contrato de prazo determinado, o locador pode pedir o imóvel de volta ao final do prazo estipulado, sem precisar justificar o motivo. No entanto, ele deve notificar o locatário sobre a intenção de não renovar o contrato com uma antecedência mínima de 30 dias.

1.2. Contrato de aluguel por tempo indeterminado

No contrato por tempo indeterminado, o locador pode solicitar o imóvel a qualquer momento, desde que avise o locatário com um prazo mínimo de 30 dias de antecedência.

2. Inadimplência do locatário

O não pagamento do aluguel é um dos principais motivos para que o locador peça o imóvel de volta. A inadimplência pode incluir:

• Falta de pagamento do aluguel mensal;
• Atraso no pagamento de taxas como IPTU, condomínio ou contas de consumo;
• Descumprimento de outras obrigações previstas no contrato, como manutenção do imóvel.

Nesses casos, o locador pode entrar com uma ação de despejo, após notificar o locatário e dar um prazo para regularizar a dívida.

3. Necessidade de uso próprio ou de familiares

Dependendo do tipo de contrato,a Lei do Inquilinato também permite que o locador solicite o imóvel de volta para uso próprio, de seus familiares ou para uso de seu cônjuge, desde que justifique a necessidade. Isso inclui:

• Uso pessoal do locador (ex.: mudança para o imóvel);
• Uso por ascendentes ou descendentes (pais, filhos, netos);
• Uso para cônjuge, no caso de separação.

Para contratos com prazo igual ou superior a 30 meses: o locador pode solicitar o imóvel após o término do prazo contratual, quando a locação se prorroga por prazo indeterminado, notificando o locatário com 30 dias de antecedência.

Para contratos com prazo inferior a 30 meses: o locador só pode solicitar o imóvel para uso próprio ou familiar após a prorrogação automática do contrato, e desde que tenham se passado 5 anos do início da locação.

Vale ressaltar que em nenhuma hipótese a lei permite que o locador peça o imóvel para uso próprio se o contrato de locação ainda estiver em seu prazo inicial. A solicitação só é possível após a prorrogação do contrato, respeitando os prazos e condições estabelecidos pela lei.

4. Realização de obras ou reformas no imóvel

O locador pode solicitar o imóvel de volta para realizar obras de grande porte, que não podem ser feitas com o imóvel ocupado. Isso pode incluir:

• Obras que visam a preservação estrutural do imóvel;
• Obras de ampliação que sejam imprescindíveis;
• Obras determinadas pelo poder público.

É necessário comunicar o locatário com um prazo de pelo menos 30 dias, justificando a necessidade das obras.

5. Venda do imóvel alugado

Se o imóvel for vendido durante o contrato de locação,o locador pode solicitar a desocupação, desde que respeite o direito de preferência do locatário para compra do imóvel. O locatário deve ser notificado da venda e ter prioridade na aquisição, nas mesmas condições oferecidas a terceiros.

Caso o locatário não exerça o direito de compra, o novo proprietário pode pedir a desocupação, com aviso prévio de 90 dias, noscontratos por prazo indeterminado.

6. Falta de manutenção ou mau uso do imóvel

Se o locatário não realizar a manutenção do imóvel ou causar danos à propriedade, o locador pode solicitar a devolução do bem. Para isso, é preciso notificar o locatário para realizar os reparos necessários e caso não haja solução, entrar com uma ação de despejo.

Esse tipo de situação exige provas claras de que o imóvel está sendo mal utilizado ou que o locatário descumpriu as cláusulas contratuais.

7. Retomada para demolição ou reconstrução

O locador pode pedir a desocupação do imóvel caso tenha intenção de demoli-lo ou reconstruí-lo. Para isso, é necessário apresentar um projeto aprovado junto aos órgãos competentes e justificar a necessidade das obras. O locatário deve ser notificado com antecedência mínima de 30 dias.

8. Descumprimento de cláusulas contratuais

Se o locatário descumprir outras cláusulas do contrato, além da inadimplência, o locador também pode solicitar a devolução do imóvel. Isso inclui, por exemplo, subalugar o imóvel sem autorização, usar o imóvel para fins diferentes do acordado ou ações que violem as regras de convivência do condomínio.

Em caso de descumprimento de cláusulas contratuais, o locador pode entrar com uma ação de despejo, desde que o motivo esteja previsto no contrato de locação.

Respeito às regras para retomada do imóvel

A Lei do Inquilinato estabelece diretrizes claras sobre quando o locador pode solicitar o imóvel de volta. É fundamental que tanto locadores quanto locatários conheçam essas regras para garantir uma relação de aluguel justa e dentro da legalidade. O diálogo aberto e o cumprimento das cláusulas contratuais são essenciais para evitar conflitos e garantir o respeito aos direitos de ambas as partes.