A Barzel Properties é especialista quando o assunto é colocar prédios corporativos esquecidos pelo tempo à vida novamente em São Paulo.

Responsável pela modernização de edifícios como o São Luiz, na Juscelino Kubitschek, e o Pinheiros Corporate, na Henrique Schaumann, dessa vez a companhia vai entregar no final do primeiro trimestre de 2026 um retrofit a 100 metros da Avenida Paulista.

A Hedge Investments comunicou a venda do Edifício Rachid Saliba, localizado na Rua Bela Cintra. A transação totalizou R$ 83 milhões e inclui um plano de reforma para modernização do imóvel, construído em 1974.

Para se ter ideia, apesar de a Linha Amarela do metrô ser pensada desde 1968, ela foi entregue apenas em 2010. O imóvel fica próximo à estação Paulista da linha.

A aposta nos retrofits

À EXAME, Gustavo de Melo, diretor de aquisição da Barzel, afirma que a companhia possui, hoje, R$ 7 bilhões em ativos sob gestão, com uma história baseada na estratégia de modernizar edifícios icônicos da capital paulista para reposicioná-los no mercado.

A venda do Rachid Saliba está sendo realizada por um preço de venda 28% inferior ao valor de avaliação. Isso acontece porque a Hedge vai continuar com uma parte do edifício, para, depois, através do reposicionamento, ter uma compensação com a valorização do imóvel. Toda a gestão da obra, no entanto, fica com a Barzel.

O Fundo Hedge (HOFC11) manterá 45% de participação no FII, continuando como investidor indireto no imóvel.

Entre os principais pontos da melhoria estão a revitalização da fachada, modernização dos sistemas de ar-condicionado e elevadores, além da reforma do térreo, com a criação de drop-off para táxis e carros de aplicativo, bicicletário, vestiário, lobby renovado e melhorias no paisagismo. O projeto visa adequar o prédio aos padrões atuais de mercado, ampliar a segurança e o conforto para locatários e visitantes.

Um 'novo' prédio de escritórios na Paulista

Atualmente, o Edifício Rachid Saliba tem apenas 57% da área locada, com inadimplência significativa que impacta negativamente o resultado operacional do fundo. Apesar da localização privilegiada, o prédio sofre com limitações estruturais típicas de construções antigas.

Na foto à esquerda, a imagem mostra o Edifício Rachid Saliba atualmente. À direita, como ele deve ficar após entregue — o projeto está em desenvolvimento e sujeito a alterações (Divulgação/Barzel)

A estratégia adotada pela Hedge, ao converter parte do pagamento em cotas do novo FII, permite ao fundo reduzir riscos financeiros imediatos e, ao mesmo tempo, continuar exposto à valorização do imóvel após o retrofit. O formato da operação evita a necessidade de aporte direto do fundo para as obras, transferindo o custo ao comprador.

Apesar da vacância significativa, há locatários no Rachid Saliba. E eles devem continuar lá durante toda a obra. Gustavo de Melo afirma que a ideia é que o retrofit seja bastante semelhante ao do Pinheiros Corporate.

"Na ocasião, a obra também foi feita com os inquilinos lá. Depois que o retrofit terminou, o prédio, que também tinha uma alta taxa de vacância, ficou 100% ocupado e o valor de aluguel dobrou", afirma.