A North Development, criada pelo brasileiro Ricardo Dunin, aposta no mercado de curta temporada em Miami com dois prédios lançados sob a marca Domus. Os empreendimentos, localizados na região de West Brickell, somam 750 apartamentos e um valor geral de vendas (VGV) de US$ 537 milhões.

O primeiro deles, o Domus Brickell Park, é um edifício de 12 andares e 171 unidades. Com projeto do escritório Zyscovich Architects, o prédio já está estruturado e tem entrega prevista para março de 2026 — antes do início das festividades da Copa do Mundo, que deve aumentar a ocupação hoteleira em Miami. Cerca de 80% das unidades já foram vendidas.

O segundo, o Domus Brickell Center, é maior: 35 andares e 579 unidades, com início das obras previsto para o verão americano. A entrega está planejada para 2027. Mais da metade das unidades já foram comercializadas. O projeto tem assinatura do Studio Mc+G, com interiores da Urban Robot Associates.

A aposta da North vai além da localização. O foco está na consolidação de um modelo que resgata e atualiza o conceito de flat — também conhecido como apart-hotel — que tem raízes nos Estados Unidos, mas se popularizou no Brasil nos anos 1980 e 1990.

Dunin, que participou ativamente dessa difusão quando iniciou projetos semelhantes em Miami, explica que o modelo original era marcado pela ausência de padrão: cada proprietário decorava sua unidade ao seu gosto e, se quisesse, entregava para alguém administrar. Na prática, os prédios funcionavam como hotéis, mas sem gestão profissional nem consistência na experiência.

Nos anos 1990, ele introduziu em Miami um novo formato, com apartamentos vendidos já mobiliados e serviços compartilhados — uma tentativa de modernizar o sistema. Embora esse “apart-hotel 2.0” tenha representado um avanço, o próprio Dunin reconhece que o modelo envelheceu mal. "É como comparar o táxi ao Uber", diz. “Faltava tecnologia, eficiência e controle.”

É justamente esse vácuo que os empreendimentos Domus tentam preencher. Com gestão centralizada pela North Management — empresa criada exclusivamente para operar as unidades —, os edifícios funcionam como hotéis, mas com padrão residencial. Todos os apartamentos são idênticos em layout, acabamento e mobiliário. A experiência do hóspede é controlada de ponta a ponta: do check-in por aplicativo ao atendimento multilíngue via inteligência artificial.

Diferentemente dos flats tradicionais, em que cada dono pode alugar por conta própria — muitas vezes comprometendo a reputação do prédio como um todo —, no modelo Domus a gestão é obrigatoriamente feita por uma operadora profissional. Isso garante padronização, segurança jurídica e maior atratividade para investidores interessados em renda de curto prazo.

Além da Domus, a North trabalha no lançamento da marca House of Wellness, voltada para locações de longa temporada com foco em bem-estar. O primeiro edifício, também em Brickell, terá 656 unidades e será lançado em fevereiro de 2026. Neste caso, o investidor poderá optar por utilizar a gestão da North Management ou alugar o imóvel por conta própria, em um modelo híbrido.

A North foi fundada em 2022 por Dunin em parceria com a incorporadora peruana Edifica, especializada em produtos residenciais com vocação para locação. Com 70 projetos entregues no Peru, a Edifica atua principalmente em imóveis voltados a investidores. Dunin, por sua vez, traz mais de três décadas de experiência internacional — já liderou projetos como os três Ritz-Carlton Residences nos EUA e foi responsável por 12 hotéis da Accor no Rio de Janeiro.

Com três empreendimentos em andamento e planos de lançar ao menos um por ano, a North projeta alcançar R$ 3 bilhões em faturamento até o final 2026. A estratégia combina marca própria, operação verticalizada e foco em tecnologia, hospitalidade e eficiência.

Modelo também mira investidores da américa latina, incluindo o brasil

Além da vocação para estadias de curta ou longa duração, os empreendimentos da North Development foram concebidos desde o início como produtos voltados à renda. O objetivo do comprador, segundo Ricardo Durin, não é morar, mas investir com previsibilidade de retorno — como se adquirisse uma unidade de um hotel com operação profissional e receita recorrente.

Esse modelo atraiu, principalmente, investidores da América Latina. Estima-se que entre 60% e 80% das unidades já comercializadas em projetos como o Domus Brickell Park e o Domus Brickell Center tenham sido adquiridas por latino-americanos, com destaque para compradores do Peru, Colômbia e países da América Central. O foco inicial de vendas nem sequer incluía o Brasil — o sócio responsável pela comercialização é peruano, o que facilitou a entrada nesses mercados. “Na Guatemala, por exemplo, estamos vendendo um monte”, afirma Dunin.

O interesse, segundo ele, está diretamente ligado ao cenário político e econômico dos países da região. “Crise política na América Latina é fuga de capital para Miami”, resume. O imóvel funciona como proteção patrimonial e alternativa ao risco cambial local. Ao mesmo tempo, o formato do Domus resolve um dos principais entraves do investidor internacional: a operação do imóvel.

Com gestão 100% centralizada pela North Management, os apartamentos são alugados para curtas temporadas, com serviços e padronização de hotel, o que elimina as incertezas do aluguel informal via plataformas como o Airbnb. Os preços, considerados acessíveis para o padrão de Miami — entre US$ 400 mil e US$ 500 mil nas unidades Domus, e a partir de US$ 380 mil no projeto House of Wellness — ampliam o apelo para investidores que buscam rendimento em dólar com tíquete de entrada médio.

No caso do House of Wellness, voltado para estadias longas com foco em bem-estar, o investidor pode adquirir múltiplas unidades e operá-las como um pequeno portfólio multifamily, com rendimento mensal e gestão incluída.

Agora, a empresa começa a intensificar sua presença no Brasil. O investidor brasileiro é considerado estratégico por afinidade com a cidade e histórico de compra. “O brasileiro já adora Miami, não precisamos explicar por que investir aqui faz sentido”, diz Dunin.

Além da familiaridade com a região de Brickell — centro financeiro e turístico da cidade —, os brasileiros contam com uma estrutura consolidada de apoio para fechar negócios: corretores, advogados e agentes de financiamento que falam português e facilitam a transação. Em momentos de alta do dólar ou instabilidade local, o apelo aumenta.

“A lógica é simples: é um produto que gera renda em dólar, com operação profissional, em uma das cidades mais visitadas do mundo. Não é sobre comprar um apartamento; é sobre comprar fluxo de caixa com segurança cambial.”