Os fundos imobiliários (FIIs) tiveram mais um ano de perdas em 2021. O iFix, índice do segmento, encerrou o ano em queda de 2,29%, impactado majoritariamente pela alta da taxa básica de juros, a Selic, que saiu do nível de 2% ao ano no primeiro trimestre, sua mínima histórica, para encerrar o ano a 9,25%.

Mas existe um segmento dos FIIs que navega bem pela alta dos juros: os produtos que investem em recebíveis imobiliários (CRIs). O segmento foi o único a apresentar performance positiva em 2021, encerrando o ano com valorização de 11,3%, e também o único a conseguir superar a variação do IFIX.

Não por acaso, foram esses fundos que dominaram o ranking dos FIIs mais rentáveis de 2021, segundo levantamento feito pela 2 Investe para a EXAME Invest utilizando a plataforma de informações financeiras Quantum.

O Urca Prime Renda (URPR11) ficou em primeiro lugar, com um retorno de 42,53% no ano. Ele foi seguido pelo Devant Recebíveis (DEVA11), cuja cota mais dividend yield distribuído deram 24,91% de retorno aos investidores. Em terceiro lugar ficou o Kinea Rendimentos Imobiliários (KNCR11), cuja rentabilidade foi de 23,63% no período.

Dos 20 fundos mais rentáveis do ano passado, 18 investem no segmento de CRIs, conhecido por ser o mais resiliente diante de crises econômicas. Veja o levantamento abaixo:

Veja abaixo a visão dos gestores dos 3 fundos mais rentáveis em 2021 sobre o desempenho que tiveram e as respectivas visões para o ano que começa:

URPR11

A maior parte dos contratos do fundo da Urca Prime Renda são indexados aos principais índices de inflação. São em sua maioria loteamentos em cidades do interior de Goiás, São Paulo, Paraíba e Rondônia. No ano passado, o fundo também passou a realizar operações de dívidas no setor de multipropriedades.

Leonardo Nascimento, sócio da Urca Capital, aponta que o diferencial do fundo em relação aos concorrentes é realizar operações de dívida dentro de casa, e não terceirizar essa estruturação.

"Dessa forma, conseguimos obter uma taxa melhor. Também não temos pressa para crescer e somos mais seletivos." Atualmente, o fundo, que aberto em 2019, tem 630 milhões de reais sob gestão.

Estar em cidades onde os concorrentes não estão, majoritariamente no interior dos estados, também ajuda o fundo a obter maior rentabilidade nas operações, com uma margem maior. "Nessas cidades, as incorporadoras têm menor acesso a capital e nos tornamos uma alternativa. Conseguimos viabilizar uma taxa acessível a elas."

Para 2022, Nascimento espera um retorno mais baixo por causa do arrefecimento esperado para a inflação -- o IPCA está projetado pelo mercado para 5% no fim do ano, metade dos 10,06% de 2021. "Mas acreditamos que no segmento de fundos como o nosso, é a taxa de cada operação que fará a diferença no desempenho", afirma.

DEVA11

Os contratos do fundo Devant Recebíveis são indexados a indicadores de preço, como o IGP-M e o IPCA. Ambos registraram fortes altas no ano passado. O IPCA, por exemplo, encerrou o ano em 10,06%.

No começo do ano, a gestora estava mais alocada em contratos indexados ao IGP-M. Mas, quando verificou que haveria uma reabertura do comércio em razão do avanço da vacinação e do arrefecimento da pandemia, apostou no IPCA, que captura melhor as altas dos preços no segmento. A estratégia se provou acertada ao longo do período.

A carteira do DEVA11 é diversificada tanto por devedor como por região do país. São contratos firmados em cerca de 25 cidades. Cada uma corresponde a, no máximo, 5% do patrimônio do fundo.

Os dividendos distribuídos pelo fundo crescem conforme a inflação, apenas com um pequeno delay (demora): o dividendo distribuído atualmente reflete a inflação de dois meses antes.

Bruno Eiras, sócio-fundador e diretor de gestão da Devant, aponta que o fundo tem como diferenciais uma estrutura robusta de garantias, que manteve a carteira adimplente durante a turbulência da pandemia.

O gestor espera que o fundo mantenha o bom desempenho no novo ano. "Em um ano de PIB estabilizado e leve recessão, esperamos que regiões que vivem do agronegócio continuem pujantes. Mesmo com a alta dos juros promovida pelo BC, esperamos que a inflação fique em 6% no ano, o que permitirá ao fundo ter uma boa rentabilidade."

KNCR11

O Kinea Rendimentos Imobiliários tem contratos pós-fixados, que flutuam conforme a evolução dos juros. O fundo havia desvalorizado com a queda dos juros em 2020, mas, em 2021, recuperou as perdas e ficou acima do nível anterior e do seu valor patrimonial. Boa parte do ganho registrado foi obtido com a valorização da sua cota. Quando se observa os dividendos distribuídos pelo fundo em 2021, eles ficaram ligeiramente menores.

Como a perspectiva para este ano é que os juros continuem a subir, ao menos até o fim do primeiro trimestre, chegando próximo ao nível de 12% ao ano, a tendência é que o fundo mantenha a valorização observada no ano passado.

A carteira do fundo do Kinea, que tem 4 bilhões de reais de patrimônio e é o segundo maior fundo listado na bolsa brasileira, é concentrada em grandes cidades da região centro-sul do país. O fundo tem na carteira dívida de empreendimentos de grande porte, como o Shopping JK e o Shopping Iguatemi, ambos em São Paulo.