A gestão do fundo imobiliário Rio Bravo Renda Varejo (RBVA11) informou a seus cotistas que pretende reduzir a alocação em agências bancárias após a disputa jurídica com o Santander, encerrada na última semana.

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Inquilino de 28 agências pertencentes ao fundo, o banco havia tentado reduzir o aluguel de seus imóveis durante a pandemia. Os contratos, porém, eram atípicos e não previam revisão do valor cobrado até o prazo de vencimento. 

A saída encontrada pelo Santander foi entrar na justiça contra o RBVA11, o que gerou insegurança para os cotistas do grupo, afinal, o banco ameaçou não renovar os contratos de nenhum dos imóveis, cujos vencimentos estavam previstos para acontecer entre 2022 e 2023.

A ameaça também se estendia para o próprio mercado de FIIs. “Se a Justiça decidisse favoravelmente ao banco, acabaria a confiança em contratos atípicos, que são os mais conservadores do mercado”, explica Arthur Vieira de Moraes, professor da Exame Academy e apresentador do o programa FIIs em Exame.

Moraes aponta ainda que não é desejável ver mudança em contrato atípico, já que ele é feito para preservar o retorno do locador que comprou ou construiu um imóvel para o inquilino. “Dificilmente a justiça decidiria a favor do Santander, mas caso fizesse, haveria uma quebra de contrato”, explica.

Não foi o que aconteceu. Desde o ano passado, o RBVA11 vinha obtendo decisões favoráveis na Justiça contra o Santander. O fundo optou, porém, por chegar em um acordo com o banco para reduzir as incertezas que pairavam sobre o FII. 

Em webcast realizado com os cotistas, a gestão afirmou que o processo judicial ainda poderia demorar, o que deixaria o fundo com 28 imóveis vagos ao longo dos próximos dois anos. 

Sendo assim, a Rio Bravo optou por um acordo com o Santander, para, segundo a gestão, trazer previsibilidade de renda aos cotistas e destravar valor dos imóveis que eventualmente não tivessem os contratos renovados.

O saldo do acordo contém seis pontos principais:  

1. Extinção de todos os processos abertos pelo Santander
2. Prorrogação de contrato de locação de 18 imóveis
3. Desconto no valor de locação dos 28 imóveis – tanto os que tiveram contrato renovado quanto os que vão sair do portfólio do banco
4. Liberação da negociação dos 10 imóveis que não terão contrato renovado
5. Regularização de todas as pendências documentais
6. Cada parte paga seus próprios advogados

Para o futuro, os planos são alocar ao menos 50% no mínimo do portfólio em operações atípicas com contratos longos e sem concentração de vencimento em datas específicas – evitando a repetição da disputa do último ano. Outra salvaguarda é alocar apenas 20% do portfólio, no máximo, em agências bancárias.