São Paulo - O preço mínimo de venda de imóveis retomados pela Caixa e que vão a leilão são, em média, 30% mais baixos do que o valor avaliado pelo banco. Esse é o resultado de um levantamento da plataforma para venda de imóveis em leilões Resale, feito para EXAME.com em 20 cidades do país.

O principal apelo de um imóvel retomado pelo banco é o seu preço de venda. Neste valor pode ser descontado o valor da dívida já pago pelo antigo proprietário. Encargos, multas e despesas que o comprador terá com a conclusão da retomada do imóvel também podem estar descontados do valor, pois o imóvel ainda pode estar ocupado pelo ex-mutuário (o que ocorre em 90% dos casos).

O desconto obtido na venda do imóvel nos leilões é calculado subtraindo preço mínimo de venda do preço de avaliação feito pelo banco. "Como geralmente o banco avalia o imóvel por um preço menor do que o seu preço de mercado para conceder o crédito, esse desconto pode ser maior se comparado ao preço de mercado do imóvel", diz Marcelo Prata, fundador da Resale.

O maior desconto médio (37%) é observado nas cidades do Nordeste, seguidas pelas cidades do Norte (30,6%) do país. Já no Centro-Oeste o desconto médio dos imóveis na hora da venda em leilões é de 28,8%, enquanto no Sudeste é de 25,9% e, no Sul, 24,7%. No Distrito Federal, o desconto é de, em média, 24,4%.

Veja no gráfico abaixo o valor médio do imóvel avaliado pelo banco, o valor mínimo médio de venda nos leilões e o desconto em relação ao preço de avaliação em 11 capitais e no Distrito Federal. Mais abaixo, veja a tabela completa com todos os dados do levantamento.

A Resale monitorou os imóveis colocados à venda pela Caixa Econômica Federal nos meses de março e abril. Foram cerca de 10 mil imóveis, divididos nas modalidades de leilão, concorrência pública e venda direta. A Caixa é o maior banco de crédito imobiliário do país, responsável por 67% do mercado.

Dos imóveis analisados, a maioria (59%) são casas, enquanto 31,9% são apartamentos e 6,8% são terrenos.

O levantamento escolheu as 20 cidades brasileiras que também são monitoradas pelo índice FipeZap. Dessa forma, é possível traçar paralelos de comportamento de preços na região com o comportamento observado nos leilões.

CIDADE	% DO TIPO DE IMÓVEIS	MÉDIA DE DESCONTO	MÉDIA DO VALOR DO IMÓVEL (R$)	MÉDIA DO VALOR MÍNIMO DE VENDA (R$)
Belo Horizonte		-17,53%	288.469	238.015
Apartamento	70%	-17,92%	249.095	203.197
Casa	22%	-20,69%	390.344	316.623
Brasilia		-24,37%	313.271	234.912
Apartamento	64%	-20,69%	282.652	223.172
Casa	27%	-31,08%	395.667	274.788
Campinas		-19,50%	281.184	241.774
Apartamento	67%	-24,25%	243.775	195.361
Casa	33%	-10,00%	356.000	334.600
Contagem		-17,75%	198.188	160.822
Apartamento	74%	-15,41%	168.899	142.624
Casa	20%	-21,36%	292.366	226.693
Curitiba		-15,27%	379.215	316.275
Apartamento	55%	-19,08%	238.958	194.087
Casa	34%	-9,68%	443.043	369.178
Florianópolis		-19,45%	762.807	677.127
Apartamento	64%	-22,22%	492.033	388.977
Casa	14%	-31,15%	363.500	242.245
Fortaleza		-22,22%	282.829	221.089
Apartamento	36%	-21,01%	209.307	164.835
Casa	64%	-22,90%	323.914	252.525
Goiânia		-28,21%	193.785	148.693
Apartamento	42%	-22,41%	192.288	150.110
Casa	56%	-31,93%	192.811	147.960
Niterói		-36,77%	302.194	198.307
Apartamento	44%	-22,25%	301.522	228.615
Casa	56%	-48,38%	302.731	174.061
Porto Alegre		-29,81%	271.247	199.058
Apartamento	78%	-31,78%	221.686	160.782
Casa	18%	-22,28%	503.236	377.287
Recife		-18,17%	387.248	313.767
Apartamento	92%	-18,00%	311.221	253.306
Casa	8%	-20,00%	1.223.542	978.834
Rio de Janeiro		-30,24%	300.866	221.627
Apartamento	68%	-28,07%	259.855	192.633
Casa	26%	-35,14%	382.842	275.712
Salvador		-29,99%	163.362	119.624
Apartamento	71%	-28,28%	176.695	131.551
Casa	23%	-37,37%	138.160	93.733
Santo André		-15,13%	786.261	637.814
Apartamento	39%	-13,51%	342.843	295.173
Casa	50%	-14,20%	525.298	460.622
Santos		-25,00%	365.279	280.643
Apartamento	83%	-28,00%	363.435	269.361
Casa	17%	-10,00%	374.500	337.050
São Bernardo do Campo		-6,25%	306.487	286.339
Apartamento	69%	-6,36%	233.071	218.175
Casa	19%	-10,00%	528.333	475.500
São Caetano do Sul		-5,00%	438.543	425.689
Apartamento	50%	-10,00%	257.086	231.377
Casa	50%	0,00%	620.000	620.000
São Paulo		-13,75%	376.755	320.464
Apartamento	50%	-12,19%	306.628	259.090
Casa	46%	-15,01%	428.600	367.443
Vila Velha		-18,57%	403.419	357.290
Apartamento	38%	-10,00%	302.799	258.999
Casa	15%	-13,18%	1.338.723	1.270.060
Vitória		-20,00%	166.105	132.884
Apartamento	100%	-20,00%	166.105	132.884

Mercado aquecido

Prata, da Resale, afirma que, com o aumento do número de imóveis retomados em função da crise, os bancos enfrentam maior dificuldade em negociar seus estoques, o que pode render bons descontos.

O número de imóveis retomados, somente pela Caixa, saltou de 8.775 em 2015 para 15.881 em 2016, um crescimento de 80,9%. A alta do desemprego e a queda da renda estão entre os principais fatores para o aumento da inadimplência e, por consequência, das retomadas.

A Resale pretende monitorar os preços de imóveis retomados que são vendidos em leilões mensalmente, como forma de dar maior acesso ao mercado para o investidor de porte médio. "Muitas vezes este investidor não sabe onde pesquisar oportunidades".

A ideia é também incluir, no futuro, dados sobre imóveis vendidos por outros bancos, leilões judiciais e também de leilões realizados por órgãos públicos.

A plataforma também lançou um aplicativo com as mesmas funcionalidades do site para facilitar o monitoramento dos imóveis.

Compra exige paciência e assessoria

Os leilões de imóveis não são para qualquer um. "Não é o tipo de compra para quem quer sair do aluguel e muito menos para quem quer entrar rápido no imóvel. Como 90% deles estão ocupados, o processo para retirada do ex-mutuário leva tempo e pode ser necessário o serviço de um advogado", diz Prata.

Isso porque o comprador pode ter de assumir a tarefa de entrar com uma ação para despejar o morador em alguns casos. "Como o processo de desocupação pode demorar, o custo adicional que o comprador terá não compensa o desconto”, diz Prata.

Ou seja, a compra é mais indicada para quem busca uma segunda moradia ou tem uma folga financeira para arcar com os custos de locação do imóvel durante esse período.

A instituição financeira pode desocupar a unidade. No entanto, como esse processo judicial pode demorar, os bancos podem preferir repassar esse processo ao novo proprietário. Dessa forma, evitam despesas com taxas de condomínio em atraso e a própria ação judicial.

Apesar de haver a possibilidade de transformar o antigo proprietário em um inquilino, o que permitiria ao investidor obter rendimentos com o imóvel, o antigo proprietário pode se recusar a aceitar a proposta ou não ter dinheiro suficiente para pagar o aluguel. Nesse caso, restará a via judicial para obrigá-lo a desocupar o bem. “Somente a partir da liminar ou decisão do juiz o proprietário tem até 60 dias para deixar o imóvel”, afirma Prata.

Todos os débitos ligados ao imóvel são quitados pelo banco até o momento da venda da unidade. A partir daí, taxas de condomínio e impostos em atraso são de responsabilidade do comprador.

Outra desvantagem é que o imóvel ocupado pode impedir a realização de visitas e vistorias na unidade. Ou seja, como não será possível ter informações sobre o estado do imóvel, o comprador terá de estar consciente de que poderá ter de realizar reformas na casa. “É necessário verificar se esse custo ainda compensa o valor mais baixo da unidade”, diz Prata.

Prata estima que entrar com uma ação judicial para desocupar o imóvel pode custar de 3% a 5% do valor de avaliação do imóvel. Já o custo de reforma geralmente varia de 5% a 10% do valor do bem.