São Paulo – Os custos da construção continuam em alta na cidade de São Paulo e em breve as incorporadoras terão de testar o mercado com novos patamares de preço, segundo Vitorio Panicucci, sócio da Clavi Incorporações. Na região do Itaim, a mais valorizada da cidade, muitos lançamentos que estão sendo planejados hoje só se tornarão financeiramente viáveis com preços de 18.000 a 20.000 reais o metro quadrado, diz ele.

Chegar aos 20.000 reais já não é algo tão distante do que se pratica hoje no mercado. Lançado em agosto no Itaim, o Horizonte JK é um prédio enorme de 39 andares que reúnes escritórios comerciais e apartamentos. Segundo corretores, uma unidade residencial no local não sai por menos de 13.500 reais o metro quadrado enquanto as salas duplex de escritórios já custam até 24.000 reais o metro.

A localização é o grande atrativo. O empreendimento será construído na própria avenida Juscelino Kubitschek, próximo ao parque do Povo, e foi lançado pelas incorporadoras AAM, Toledo Ferrari e Emoções. Essa última tem o cantor Roberto Carlos entre os sócios. 

Segundo Panicucci, um forte sinal da pressão sobre os custos da construção dever ser dado no leilão de certificados de potencial construtivo (Cepacs) que o prefeito Gilberto Kassab planeja realizar até o fim deste ano. Na região da avenida Faria Lima, sempre que uma incorporadora planeja a construção de um prédio com área útil bem superior à do terreno, precisa comprar Cepacs. Em tese, o dinheiro serve para a prefeitura realizar obras que minimizem os impactos sobre o trânsito ou a população local devido ao adensamento urbanístico.

Kassab quer vender 500.000 Cepacs, que seriam suficientes para a construção de 452.000 metros quadrados além do permitido na lei de zoneamento. Vitorio Panicucci espera que cada Cepac custe às incorporadoras cerca de 6.000 reais. No leilão anterior, o preço mínimo era de 2.800 reais, mas cada Cepac saiu por 4.000 reais.

Além das autorizações de construção com preços salgados, os terrenos na região do Itaim já estão muito mais caros que a média do mercado. Terrenos costumam representar cerca de 20% do valor de um empreendimento imobiliário. Na avenida Faria Lima, entretanto, a compra da área onde será erguido o prédio já consome entre 30% e 40% do desembolso total. "Comprar um terreno hoje para fazer um lançamento com esses preços daqui a um ano me parece muito arriscado tanto para o incorporador quanto para um investidor", diz.

Para fugir dos custos altos de bairros como o Itaim, a Vila Olímpia, os Jardins e o Campo Belo, a Clavi Incorporações decidiu priorizar regiões mais afastadas do centro financeiro da cidade. A empresa acaba de lançar um empreendimento comercial em Alphaville por cerca de 7.500 reais o metro quadrado. O prédio de salas comerciais será o maior da região, com 40 pavimentos. Em Alphaville, além dos preços mais atrativos para a aquisição dos terrenos, as leis de zoneamento também são muito mais generosas. É possível construir até oito vezes a área do terreno – em São Paulo, o máximo é quatro, e, ainda assim, é necessário pagar por Cepacs ou pela outorga onerosa. “É muito mais fácil fazer um lançamento a preços atrativos em Alphaville do que nos bairros nobres de São Paulo.”

Alphaville se consolidou nos últimos anos como uma importante área de atração de empresas e escritórios. Os incentivos tributários concedidos pela Prefeitura de Barueri e os aluguéis de escritórios mais baratos têm atraído para a região muitas companhias que hoje estão instaladas em São Paulo. Outras áreas em que Vitorio Panicucci planeja realizar lançamentos em breve são Osasco, Guarulhos e no Centro de São Paulo.