Entenda como é a gestão de fundo de fundos imobiliários

O mercado de fundos de fundos imobiliários (FOFs) ainda é pequeno na comparação com os demais. A liquidez é baixa e a competição é grande entre os fundos existentes. É o que afirma o professor Arthur Vieira de Moraes, da Exame Research.

“Em 2010, havia mais fundos de fundos do que mercado imobiliário. Nos últimos anos, o cenário mudou bastante. O mercado cresceu, assim como cresceu o número e o tamanho dos fundos de fundos.” 

Para entender os desafios e as oportunidades de um FOF imobiliário, o professor conversou nesta sexta-feira, 12, com Lucas Simon, gestor do KFOF11, da Kinea.

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Simon falou sobre a liquidez neste mercado e explicou a estratégia aplicada por ele no KFOF11. “Neste momento, a gente vê uma volta da liquidez. No meio da crise de coronavírus, houve um decréscimo. Eu lembro de dias de 120 milhões de reais do Ifix [de movimentação financeira] e hoje já está acima de 200 milhões de reais. A liquidez deve ser crescente ao longo do tempo devido às novas captações e novos fundos.” 

Em relação à competição de FOFs no mercado, o gestor acredita que a medida que os fundos de fundos vão crescendo, eles começam a ter uma estrutura diferenciada. Simon ressaltou a utilização da chamada Oferta 476. Trata-se do nome dado as ofertas públicas que seguem a instrução 476/2009 da Comissão de Valores Mobiliários (CVM). 

Oferta 476

Este tipo de oferta tem sido utilizada por novos gestores, gestores que não são de fundos imobiliários, como private equity ou até mesmo de empresas listadas na bolsa, que desejam fazer um fundo imobiliário. 

“As ofertas 476 agregam muito e dão volume de investimento. No ano passado, avaliamos diversas ofertas desta característica e este ano já tivemos muitas conversas desta modalidade. É um produto que não está na prateleira do investidor, mas o FOF consegue investir.” Ele acrescentou que a medida que os FOFs vão crescendo ganham musculatura para comprar ativos indiretamente, por meio dos chamados “club deal”. 

Diante desta possibilidade, o professor perguntou a Simon como é o relacionamento e a tomada de decisão nestes casos, já que acaba tendo outro gestor envolvido no processo e não existe a gestão direta. 

Segundo Lucas Simon, muitas vezes o processo é por meio do ativismo. Ele explicou que o gestor do fundo tem uma posição maior, as discussões e as trocas são maiores. “Esta cobrança acontece, mas é muito saudável. É para entender quais são as expectativas, entre outros. O ativismo de investidores institucionais também vem crescendo nos últimos anos.” 

Somado a isso, Simon acrescentou que antes de tomar a decisão de investomento são analisados dois fatores: o perfil do gestor e a forma como ele trabalha. “Um ativo mal gerenciado vale menos do que se estivesse na mão de outro administrador.” Veja o programa na íntegra abaixo: