Empréstimo com garantia de imóvel é mais barato, mas exige cuidados

Ficou atraído pelas taxas de juro mais baixas oferecidas pelo empréstimo com garantia de imóvel, também conhecido como home equity? Pois saiba que essa modalidade de crédito tem vantagens e desvantagens que devem ser consideradas na hora da contratação, alerta a associação de consumidores Proteste.

O empréstimo com garantia de imóvel utiliza uma casa ou um apartamento como garantia de que um determinado empréstimo será quitado. Ou seja, se uma pessoa precisa de dinheiro e possui um imóvel em seu nome, ela pode oferecer esse bem como garantia de que a dívida será paga, caso não consiga quitar as prestações.

É necessário principalmente avaliar se o valor obtido compensa o risco que será assumido. Veja abaixo as dicas da Proteste:

Como funciona?

Depois de pesquisar quais são as instituições financeiras que oferecem empréstimo com imóvel como garantia e aquelas que oferecem as melhores taxas de juros, o consumidor deve solicitar o crédito e apresentar documentos e outras informações que serão avaliadas por quem concede o crédito.

Em geral, são solicitados documentos pessoais, registros do bem (matrícula do imóvel ou capa de IPTU) e comprovantes de renda, como holerite/contracheque.

Com os documentos, a empresa credora vai realizar avaliações como análise de crédito e avaliações físicas do próprio imóvel e jurídicas para verificar se não há pendências na Justiça.

Se a credora concluir que o imóvel regularizado pode ser usado como garantia para o empréstimo solicitado e que as informações pessoais de quem solicita o crédito estão de acordo com seus critérios, o empréstimo é liberado e um contrato é assinado, na forma de Cédula de Crédito Bancário (CCB).

É possível utilizar tanto imóveis residenciais quanto comerciais para solicitar o crédito. Ao mesmo tempo, o bem pode ser usado para moradia ou aluguel, então não é necessário desocupar o imóvel durante o pagamento.

A propriedade continua a ser utilizada pelo proprietário, porém ela ficará alienada à instituição financeira enquanto o contrato de empréstimo estiver vigente. Ou seja, pertencerá à empresa credora até que a dívida seja paga.

Vantagens do empréstimo com garantia de imóvel

A vantagem de usar um imóvel como garantia para um empréstimo são os juros mais baixos do que os de outras linhas de crédito. Isso acontece porque, quanto menor o risco do negócio para quem empresta, menores os juros, e vice-versa. Ou seja, quando a garantia do crédito é um imóvel, o risco para quem concede o empréstimo é menor.

Outra vantagem é o prazo maior para a quitação da dívida. Alguns bancos oferecem até 240 meses, por exemplo.

A modalidade de crédito ainda permite contratar um empréstimo de valor elevado. É possível obter até 60% do valor do imóvel como crédito.

As parcelas podem ter valor fixo mensal ou mesmo serem decrescentes durante o contrato.

Por fim, o valor do empréstimo pode ser utilizado da maneira que o consumidor desejar, sem precisar ser direcionado a um objetivo específico, ao contrário do que acontece em financiamento de veículos ou imóveis, por exemplo.

Desvantagens do empréstimo com garantia de imóvel

Como a garantia do contrato se dá pelo registro em cartório, é fundamental ter ciência de que o banco tem direitos relativos ao bem caso as prestações do empréstimo não sejam pagas. Portanto, caso surja qualquer imprevisto e haja inadimplência, o risco de perda do imóvel é grande. Por essa razão, somente é indicado o financiamento em caso de extrema importância ou para pessoas que têm patrimônio que cubra imprevistos como a perda do emprego.

Para solicitar a forma de crédito, o consumidor tem que ter um planejamento muito claro de seus objetivos. Não deve utilizar a alternativa para cobrir dívidas já existentes. O ideal é tentar pagar dívidas de outra forma, pois, ao usar a modalidade do home equity, será feita uma nova dívida que pode levar à perda do imóvel.

Se o objetivo é abrir um negócio ou investir, algo que costuma ser uma finalidade comum para empréstimos, o ideal é que o consumidor procure seu banco e analise outras linhas de crédito específicas ou soluções para seu projeto, pois podem existir outras opções que não coloquem o imóvel em risco.

Outra desvantagem é que o processo de obtenção de crédito pode ser mais demorado do que outros tipos de empréstimos. Isso porque há o tempo de análise de crédito, de avaliação de imóvel e outros trâmites burocráticos. Portanto, é importante analisar se há urgência na solicitação.

Dicas para fazer um bom negócio

Se mesmo assim o financiamento se tornar a única saída, por causa de seus juros mais baixos, a Proteste indica só contratar caso os eventuais projetos gerem resultados financeiros no futuro que permitam pagar as parcelas do financiamento. E também que o contratante considere se seu empreendimento trará retorno no médio e longo prazo, para que seja garantido o pagamento das parcelas em dia até lá.

Também é necessário analisar, criteriosamente, o que é oferecido pelas instituições financeiras, quais as taxas e qual o montante que consegue tomar. Mas, principalmente, comparar o Custo Efetivo Total (CET), cálculo que inclui todos os tributos, os encargos e as taxas envolvidas na contratação. Opte sempre pelo menor CET, que corresponde ao custo mais baixo.

É importante avaliar o valor das parcelas para não ficar inadimplente e perder o imóvel, ou precisar apertar o orçamento familiar para pagar a dívida. O débito não pode ser maior que o equivalente a 30% da renda, já que as parcelas podem durar anos.

Por outro lado, não é recomendável contratar a linha de crédito para valores baixos demais, porque não justificariam o risco de perda de um imóvel.

Outra ação que ajuda a prevenir a inadimplência é utilizar o seguro prestamista, que auxilia no pagamento de parcelas e dívidas em situações imprevistas que provoquem a perda de renda e impossibilitem quitar prestações de empréstimos ou financiamentos.

Diferenças de empréstimo com garantia de imóvel e hipoteca

O empréstimo com imóvel em garantia é similar a uma hipoteca. Porém, existem algumas diferenças básicas.

Na hipoteca, por exemplo, o credor só pode pedir o imóvel em caso de inadimplência, por meio de uma ação judicial.

Por isso, muitos bancos não oferecem a hipoteca porque o processo para obter a propriedade do imóvel e conseguir comercializá-lo, para conseguir a renda que pagará a dívida, é demorado.

Já quando o bem é uma garantia de empréstimo, o credor fica com a propriedade do imóvel e, em caso de inadimplência, pode reivindicar sua posse diretamente no cartório de imóveis.

Nessa situação, o inadimplente pode perder seus direitos sobre o bem em menos de um mês. Isso significa que, para quem contrata esse empréstimo, o risco é muito alto - especialmente se o imóvel em garantia for a sua residência.

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