São Paulo - Nas grandes cidades do Brasil, conseguir uma diária em alguns hotéis parece missão impossível. A demanda, que já é alta, deve crescer ainda mais nos próximos anos, impulsionada por Copa do Mundo e Olimpíadas. Mesmo com as boas perspectivas e com os novos hotéis que devem ser construídos no país, o setor hoteleiro ainda não se consolidou como ativo comum nas carteiras de fundos imobiliários, produto que ganha cada vez mais espaço entre investidores brasileiros. Mas por que isso acontece?

Diferentes motivos são apontados por especialistas. Um deles é a característica do risco tomado pelo investidor. “O risco de um hotel é operacional, diferente do que acontece no setor imobiliário”, resume Rodrigo Machado, sócio da XP Realty, área de aplicações imobiliárias da XP Investimentos. Ele explica que o risco de outros empreendimentos está muito relacionado a questões mais práticas, inerentes ao mercado imobiliário, como a alta ou baixa dos preços de imóveis. Em relação aos hotéis, há pontos relacionados com a gestão e operação, que vão influenciar nos resultados.

A dificuldade de rentabilizar um empreendimento hoteleiro também freia o crescimento dessa opção como ativo de fundos. “O preço dos imóveis está alto e as novas construções estão caras no Brasil”, afirma Luis Barosa, diretor-geral da Selecta Brasil, gestora portuguesa de fundos imobiliários que está chegando ao país. Segundo ele, os ativos hoteleiros em Portugal e na Europa já são uma opção consolidada entre os fundos de investimento imobiliários. “Em Portugal, temos hotéis em imóveis alugados nos nossos fundos e a rentabilidade é tão boa quanto a dos outros produtos”, garante.

Pouco a pouco, começam a surgir mais experiências no setor no país. “A viabilização de hotéis por meio de fundos de investimentos é o futuro do setor. Mas esse crescimento vai depender de novas experiências bem sucedidas surgirem no mercado”, afirma Diogo Canteras, diretor-presidente da HotelInvest, empresa de investimento hoteleiro. Uma das poucas experiências no país é o fundo Hotel Maxinvest, que rendeu 23,66% em 2011 até outubro, quarta maior rentabilidade segundo pesquisa do site Fundo Imobiliário.

Outro exemplo com quotas negociadas na BM&FBovespa é o Continental Square Faria Lima, que apresenta rentabilidade negativa de 5,13% neste ano. O fundo, no entanto, reúne quartos de hotéis e espaços para escritórios, o que torna o investimento misto.
Em breve, o investidor ganhará mais opções. Outro produto que está em análise na Comissão de Valores Mobiliários (CVM) é o FII Hotel Belo Horizonte Belvedere, que será gerido pelo Banco Brascan. O objetivo é captar 203 milhões de reais para construir um empreendimento da rede Accor na cidade mineira.

Conforme as novas opções surgirem, os investidores devem prestar atenção a algumas particularidades desses produtos.

A primeira dica é entender que a sazonalidade é a essência desse segmento. “O investidor em fundos imobiliários é, em geral, um aplicador pessoa física, que busca renda estável”, afirma Vitor Bidetti, diretor da Brazilian Finance & Real Estate (BFRE).

Em segundo lugar, é importante observar quem é o operador dos hotéis do portfólio e como vão os outros empreendimentos da rede.

Outra dica é entender que a composição da receita é mais complexa. “Além da hospedagem, os hotéis ganham dinheiro com produtos como alimentação e aluguel de espaços para eventos”, lembra o consultor de investimentos Sérgio Belleza Filho, especializado no assunto.

No caso de fundos que visem a construção de novos hotéis, o risco de atraso nas obras também deve ser considerado pelos investidores, que podem ter que abrir mão da rentabilidade do fundo por um tempo maior do que esperavam.