Como declarar no IR todos os custos da venda de imóveis?

Dúvida do internauta: Com relação ao ganho de capital na venda de imóveis, gostaria de saber se é possível deduzir corretagens e Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) para apurar o lucro tributável no imposto de renda. (1) Se o imóvel foi comprado por 400.000 reais, a corretagem foi de 24.000 reais e o ITBI foi de 8.000 reais, devo declarar o valor de 400.000 reais (valor que consta no contrato de compra e venda) ou o valor da soma das despesas, de 432.000 reais? (2) Futuramente, ao vender o imóvel por 500.000 reais, com corretagem de 30.000 reais e ITBI de 10.000 reais, devo declarar que vendi por 460.000 reais? Não seria o comprador o responsável pelo ITBI? Se sim, como poderia abatê-lo?

Resposta de Samir Choaib*: 

No caso da primeira pergunta, você deverá declarar o valor total incorrido na compra do imóvel, ou seja, os 432.000 reais. 

Recomendamos informar na coluna ‘Discriminação’ o valor pago pelo imóvel, conforme a escritura (no caso, 400.000 reais), acrescido do ITBI pago (8.000 reais), acrescido da corretagem paga (no caso, 24.000 reais) e informando, ainda, o nome e CPF/CNPJ do corretor/imobiliária.

Na hipótese da segunda pergunta, você deve declarar o valor efetivamente recebido.

Vale dizer: (a) se a corretagem e o ITBI forem pagos pelo comprador, você não poderá abater tais despesas, considerando como valor de venda, para fins de cálculo do ganho de capital, o montante recebido de 500.000 reais; (b) se você, como vendedor, arcou com as despesas de corretagem, deverá considerar como valor de venda, para fins de cálculo do ganho de capital, o valor de 470.000 reais; e (c) por fim, se você arcou com a corretagem e o ITBI (improvável, mas não impossível), consideraria o valor de 460.000 reais, lembrando que normalmente quem paga o ITBI é o comprador.

Por ocasião da venda, recomendamos informar, na coluna ‘Discriminação’, o valor recebido pelo imóvel, conforme Escritura (no caso 500.000 reais), deduzido de eventuais despesas incorridas e, no caso da corretagem, informando, ainda, o nome e CPF/CNPJ do corretor/imobiliária.

*Samir Choaib é advogado e economista formado pela Universidade Mackenzie, pós-graduado em direito tributário pela Pontifícia Universidade Católica de São Paulo (PUC-SP). É sócio do escritório Choaib, Paiva e Justo, Advogados Associados, especialista em imposto de renda de pessoas físicas e responsável pela área de planejamento sucessório do escritório. É o atual chairman da Câmara de Comércio Brasil-Estados Unidos da Flórida (BACCF), em São Paulo. 

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