São Paulo - Aluguéis recebidos por proprietários de imóveis ao longo de 2016 são tributáveis e devem ser declarados no Imposto de Renda 2017.

Se o proprietário recebeu os aluguéis de pessoas físicas, além de informá-los na declaração, ele também deve ter recolhido o imposto mensal obrigatório (Carnê-Leão).

O contribuinte só estava isento do recolhimento mensal através de Carnê-Leão se ele recebeu aluguéis de pessoas físicas inferiores a 1.903,98 reais por mês em 2016.

A tributação é proporcional ao valor recebido e segue a tabela progressiva do Imposto de Renda. Veja a seguir a tabela válida para o IR 2017, ano-calendário 2016:

Base de Cálculo (R$)	Alíquota (%)	Parcela a Deduzir do IR (R$)
Até 1.903,98	-	-
De 1.903,99 até 2.826,65	7,5	142,80
De 2.826,66 até 3.751,05	15	354,80
De 3.751,06 até 4.664,68	22,5	636,13
Acima de 4.664,68	27,5	869,36

Fonte: Receita Federal

Para fazer o recolhimento mensal do imposto, o contribuinte deve utilizar o programa Carnê-leão da Receita Federal. Depois de preenchê-lo, basta importar os dados para o programa gerador da declaração, na ficha “Rendimentos Tributáveis Recebidos de PF/Exterior”, selecionando o ícone "Importar Dados do Carnê-Leão" .

Caso os aluguéis recebidos de pessoas físicas durante o ano de 2015 tenham sido isentos do recolhimento do Carnê-leão, eles deverão ser informados diretamente na declaração, mês a mês, também na ficha “Rendimentos Tributáveis Recebidos de PF/Exterior”.

Já se os rendimentos foram pagos por pessoa jurídica, os valores devem ser incluídos na ficha “Rendimentos Tributáveis Recebidos de Pessoa Jurídica”. No campo “Discriminação”, o contribuinte deve informar os valores, nome e CNPJ da empresa.

Quando o contribuinte for responsável pelo pagamento do Imposto Predial Territorial Urbano (IPTU) ou da taxa de condomínio do imóvel alugado, é possível deduzir essas despesas do imposto a pagar (veja quais são os limites de deduções do Imposto de Renda 2017).

Nesse caso, para fazer as deduções, basta descontar os valores gastos com o condomínio e o IPTU do valor do aluguel, declarando no Carnê-Leão apenas o rendimento que restar após a subtração desses gastos.

Locatário pessoa física 

Quem recebeu em 2016 rendimentos com aluguéis de pessoas físicas e é obrigado a recolher o imposto mensal obrigatório deve incluir no programa Carne-Leão os aluguéis recebidos a cada mês. Se o pagamento do aluguel for recebido de diversas pessoas físicas, apenas deve ser informado o valor total.

Dessa forma, é possível calcular o imposto devido sobre o valor total dos rendimentos obtidos em cada mês, com base na tabela progressiva do Imposto de Renda.

As informações sobre as taxas de corretagens pagas ao longo do ano entram na ficha “Pagamentos Efetuados”, sob o código "71 - Administrador de imóveis", onde devem ser informados o valor total pago e o nome e CNPJ da empresa intermediadora do contrato.

Não recolhi o Carnê-Leão. E agora?

Quem precisava recolher o imposto pelo Carnê-Leão ao longo do ano, mas não o fez, deve recalcular mês a mês o valor do imposto devido por meio do sistema programa Sicalc da Receita Federal.

O aplicativo calcula o Darf em atraso com a incidência de multa de 0,33% ao dia (limitada a 20% do imposto devido) e corrigido pela variação da taxa Selic.

Se o contribuinte não recolheu os impostos pelo Carnê-Leão, apenas o valor do tributo (sem multa e juros) deve ser informado na declaração. A informação deverá ser inserida na ficha “Rendimentos Tributáveis Recebidos de PF/Exterior”, na coluna “Carnê-leão Darf pago – Cód. 0190”, que se encontra na aba "Outras informações".

Como o imposto não foi pago em 2016, o valor principal do tributo devido deve ser incluído na ficha “Dívidas e Ônus Reais”, sob o código 16 - “Outras Dívidas e Ônus Reais”.

Locatário pessoa jurídica

O contribuinte que aluga um imóvel para pessoa jurídica não é responsável pelo recolhimento de impostos sobre esses rendimentos. Essa função é do locatário do imóvel.

Para incluir os rendimentos obtidos com o aluguel durante o ano na declaração do Imposto de Renda 2017, o proprietário do imóvel deve ter recebido, até 27 de fevereiro, o informe de rendimentos enviado pelo locatário, que inclui o valor de todos os aluguéis pagos e do imposto retido pela empresa.

Ao preencher a declaração, o contribuinte também deve descontar a taxa de corretagem paga à imobiliária no ano. Esse valor deve ser inserido no campo “Pagamentos Efetuados”,  sob o código 71, com nome e CNPJ da intermediadora do contrato de locação.

Locação do imóvel que pertence ao casal

Se o imóvel alugado for um bem comum do casal, os rendimentos recebidos pelos aluguéis podem ser informados apenas na declaração de um dos cônjuges ou divididos entre as duas declarações.

Caso um dos cônjuges tenha uma renda menor, pode ser mais vantajoso declarar o valor total recebido pelo casal na sua declaração. Isso pode evitar que o parceiro tenha de pagar uma alíquota maior do imposto caso adicione os valores.

Se optarem por dividir os rendimentos recebidos pelo imóvel alugado, cada um deve declarar metade do valor recebido. Se alugarem mais de um imóvel, é necessário somar o total de rendimentos obtidos com a locação dos imóveis e dividir o valor igualmente em cada declaração.

São considerados bens comuns os imóveis comprados em conjunto ou por apenas um dos cônjuges durante o casamento ou união estável.

Locação do imóvel que também pertence a parentes ou amigos

Se o imóvel alugado tiver sido comprado por mais de uma pessoa, mas os proprietários não forem casados, os valores recebidos pelos aluguéis devem ser divididos conforme o porcentual registrado em nome de cada um na escritura da unidade.

A compra do imóvel em condomínio pode ser realizada por parentes, amigos e casais cujo relacionamento não seja enquadrado como união estável.

Rendimentos repassados a terceiros

O proprietário do imóvel pode optar por conceder ou transferir rendimentos obtidos com aluguéis para terceiros, sejam eles parentes ou conhecidos.

Se o contribuinte optar por conceder o usufruto dos rendimentos com aluguéis, registrado na escritura pública averbada no registro do imóvel, ele deverá apenas informar que foi feita a constituição do usufruto em favor do beneficiado no campo "Discriminação" do imóvel, que deve ser declarado na ficha de “Bens e Direitos” do programa gerador da declaração.

Dessa forma, a pessoa que recebe os rendimentos fica responsável pelo recolhimento dos impostos referentes a esses rendimentos e por declará-los à Receita Federal.

Se optar por repassar o valor dos rendimentos a terceiros, mas não houver escritura averbada que conceda o usufruto, o proprietário do imóvel continuará a ser responsável pelo recolhimento de impostos e pela informação dos valores recebidos à Receita Federal.

Nesse caso, ele deverá declarar a quantia em “Doações Efetuadas”, enquanto a pessoa que recebe os rendimentos deve informá-los como doação recebida na ficha de “Rendimentos Isentos e Não Tributáveis”.

Doações recebidas são isentas do Imposto de Renda, mas é necessário pagar um tributo estadual sobre os valores, chamado de Imposto de Transmissão Causa Mortis e Doação (ITCMD ou ITD), cuja sigla e alíquota variam conforme cada estado.