Calculadora ajuda a baratear financiamento de imóvel
Se seu financiamento está pesando no bolso, levá-lo para outro banco pode ser a solução; ferramenta da Proteste ajuda a fazer a melhor escolha
Da Redação
Publicado em 11 de maio de 2014 às 07h00.
São Paulo - Uma calculadora desenvolvida em uma parceria entre a Associação de Consumidores Proteste e o site que cota valores de financiamentos Canal do Crédito pode ajudar o usuário a descobrir se vale a pena migrar seu financiamento imobiliário para outro banco a fim de pagar juros menores.
Em uma simulação feita por EXAME.com com um financiamento já antigo, iniciado há dez anos, a instituição mais barata oferecia uma economia de mais de 20 mil reais.
No simulador, o usuário insere os dados do seu financiamento e a taxa de juros paga atualmente, ou a proposta de taxa de juros que tenha recebido de outro banco . A base de dados compara várias instituições financeiras e calcula a economia que seria gerada na migração da dívida para cada uma delas.
A portabilidade do crédito - a possibilidade de migrar um empréstimo ou financiamento para outra instituição financeira, que cobra juros menores, sem custos adicionais ligados à instituição - foi regulamentada na última semana e finalmente tornou a migração dos financiamentos de imóveis vantajosa. Veja as regras estabelecidas na regulação.
Antes, a migração do crédito imobiliário gerava custos cartorários para a confecção de um novo registro de imóveis , o que frequentemente anulava a vantagem de transferir a dívida para uma instituição mais barata.
Agora, porém, só é necessário fazer uma averbação da transferência da dívida, o que sai bem mais barato no cartório.
A calculadora da Proteste/Canal do Crédito leva em conta não só a taxa de juros efetiva da operação como também esses custos de cartório. Assim, um mutuário que tenha uma proposta de portabilidade de um banco ou que apenas esteja pensando em transferir sua dívida pode calcular se realmente consegue custos melhores.
A portabilidade de crédito imobiliário é mais vantajosa para quem já tem financiamentos antigos, contraídos quando as taxas básicas de juros da economia - e consequentemente, as taxas de juros dos financiamento - eram maiores.
Simulação
EXAME.com simulou um financiamento hipotético e concluiu que, a partir dos bancos da base de dados da ferramenta da Proteste/Canal do Crédito, foi possível reduzir em mais de 20 mil reais o custo total do financiamento.
A reportagem simulou um financiamento de 20 anos contraído há dez anos, portanto, com 120 parcelas quitadas. Em 2004, as taxas de juros eram mais altas do que hoje, então foi simulada uma taxa de juros efetiva de 14% ao ano.
O valor do imóvel na época da contração do financiamento foi de 300 mil reais, e o valor financiado foi de 200 mil reais. Para o valor atual do imóvel, localizado na cidade de São Paulo, a suposição foi de 600 mil reais.
O sistema de amortização escolhido foi a Tabela SAC (Sistema de Amortização Constante), a correção monetária dá-se pela Taxa Referencial (TR) e o valor da próxima parcela é de 1.940,37 reais. O saldo devedor é de 100.833,33 reais.
Em relação ao tomador do empréstimo, a idade escolhida foi de 37 anos, e a renda familiar bruta assumida foi de 15 mil reais.
Para essas condições, a pesquisa retornou sete resultados, com Custos Efetivos Totais (CETs) que variam de 10,95% a 14,82% ao ano. O valor da próxima parcela passou de 1.940,37 reais para valores que variaram entre 1.632,02 a 1.900,02 reais, dependendo do banco.
No campo “custos com a portabilidade” são mostrados os custos cartorários da transferência, que também podem ser comparados. Eles variaram de 1.169,21 a 2.518,21 reais, dependendo do banco.
Foram esses os custos que serviram para desempatar as duas instituições mais baratas. Portanto, é fundamental ficar de olho neles. No fim das contas, a economia total que esse consumidor hipotético teria com a portabilidade variaria de 6.599,92 reais a 20.454,58 reais.
Confira na tabela:
| Banco | CET | Próxima parcela (R$) | Custos com a portabilidade (R$) | Economia total (R$) |
|---|---|---|---|---|
| Banco do Brasil | 10,97% | 1.664,13 | 1.169,21 | 20.454,58 |
| Banco Pan | 13,10% | 1.810,37 | 1.299,21 | 12.665,90 |
| Bradesco | 11,48% | 1.683,61 | 1.169,21 | 18.502,97 |
| Caixa | 11,35% | 1.661,44 | 1.919,21 | 19.064,02 |
| Citibank | 14,82% | 1.900,02 | 2.419,21 | 6.599,92 |
| HSBC | 10,95% | 1.632,02 | 1.419,21 | 20.449,63 |
| Santander | 12,28% | 1.709,23 | 2.518,21 | 15.721,42 |
Fonte: Calculadora da portabilidade Proteste/Canal do Crédito
É importante frisar que essas condições oferecidas pelos bancos variam de acordo com o financiamento, isto é, a renda e a idade do devedor, o valor financiado e o prazo que ainda falta, por exemplo.
Não quer dizer, portanto, que o BB será sempre mais barato e o Citi será sempre mais caro, ou que as taxas cobradas serão sempre aquelas. Para saber exatamente quanto você poderia obter de desconto ao fazer a portabilidade do financiamento do seu imóvel, você deve simulá-lo com os seus próprios dados.
Como usar a calculadora
Há duas maneiras de usar a ferramenta. O usuário pode preencher com a taxa de juros efetiva que paga atualmente e comparar com a de outros bancos; ou, se já tiver uma proposta de outra instituição financeira, comparar a taxa de juros efetiva que lhe foi oferecida com os custos dos outros bancos.
Primeiro é preciso se cadastrar – o que pode ser feito por e-mail ou com o perfil do Facebook – e, em seguida, preencher uma ficha com os dados do seu financiamento atual: nome, data de nascimento, CEP, tipo de imóvel, valor inicial do imóvel (quando o financiamento começou), valor do imóvel hoje (segundo avaliação de um profissional), banco do financiamento, valor financiado, taxa de juros efetiva (que pode ser a do financiamento original ou a da proposta de portabilidade que você tenha recebido), o número total de parcelas, o tipo de correção monetária, o valor da próxima parcela, o número de parcelas que já foram pagas, o sistema de amortização, a renda familiar bruta e o saldo devedor.
A ferramenta vai entregar o banco que mais geraria economia, já incluídos os gastos cartorários, bem como a relação de todos os bancos pesquisados – tanto os que geram quanto os que não geram economia.
- 1. Cidades em alta
1 /18(Paulo Fridman/Bloomberg)
São Paulo - Quem buscou um imóvel novo em 2013 sentiu um gosto um pouco mais salgado em São Paulo (SP), Niterói (RJ) e Santana de Parnaíba (SP) do que os compradores que buscaram lançamentos no resto do Brasil.Essas três cidades tiveram os lançamentos residenciais com preço médio do metro quadrado mais caro do país, segundoo Anuário do Mercado Imobiliário Brasileiro, lançado nesta semana pela Lopes , empresa de consultoria e intermediação imobiliária.Como os dados refletem os preços médios da cidade, eles englobam tanto os preços de bairros mais caros quanto dos mais baratos. Isso explica porque o Rio de Janeiro (RJ) aparece apenas no sexto lugar do ranking . Como seus bairros mais caros já estão adensados, os lançamentos concentraram-se em bairros menos valorizados, puxando o preço médio dos lançamentos para baixo.O estudo contemplou 134 municípios, que compreendem 36% da população e 53% do PIB brasileiro . Para chegar aos preços médios dos imóveis nessas cidades, que compõem os principais mercados imobiliários do país, foi utilizada uma amostra composta por 196.292 unidades lançadas em 2013.O relatório mostra que o preço médio do metro quadrado dos apartamentos lançados no Brasil em 2013 foi de 5.560 reais, 9% superior a 2012 (5.110 reais). Veja nesta galeria a lista das 20 cidades com maior preço médio do metro quadrado em 2013, segundo a Lopes, e confira quanto custariam imóveis de 50 e 100 metros quadrados, a partir do preço médio apurado.
2 /18(Pedro Luiz/Wikimedia Commons)
Preço médio do m²: R$ 8.470 Preço do imóvel de 50 m² a partir da média do m²: R$ 423.500Preço do imóvel de 100 m² a partir da média do m²:R$ 847.000
3 /18(Wikimedia Commons)
Preço médio do m²: R$ 7.380 Preço do imóvel de 50 m² a partir da média do m²: R$ 369.000Preço do imóvel de 100 m² a partir da média do m²:R$ 738.000
4 /18(Laura Prado/Flickr)
Preço médio do m²: R$ 6.740 Preço do imóvel de 50 m² a partir da média do m²: R$ 337.000Preço do imóvel de 100 m² a partir da média do m²:R$ 674.000
5 /18(VEJA)
Preço médio do m²: R$ 6.600 Preço do imóvel de 50 m² a partir da média do m²: R$ 330.000Preço do imóvel de 100 m² a partir da média do m²:R$ 660.000
6 /18(Wikimedia Commons)
Preço médio do m²: R$ 6.430 Preço do imóvel de 50 m² a partir da média do m²: R$ 321.500Preço do imóvel de 100 m² a partir da média do m²:R$ 643.000
7 /18(Divulgação)
Preço médio do m²: R$ 6.360 Preço do imóvel de 50 m² a partir da média do m²: R$ 318.000Preço do imóvel de 100 m² a partir da média do m²:R$ 636.000
8 /18(Camila Domingues/Palácio Piratini)
Preço médio do m²: R$ 6.290 Preço do imóvel de 50 m² a partir da média do m²: R$ 314.500Preço do imóvel de 100 m² a partir da média do m²:R$ 629.000
9 /18(LIGIA SKOWRONSKI / Guia Quatro Rodas)
Preço médio do m²: R$ 6.230 Preço do imóvel de 50 m² a partir da média do m²: R$ 311.500Preço do imóvel de 100 m² a partir da média do m²:R$ 623.000
10 /18(Guilherme Oliveira/Creative Commons)
Preço médio do m²: R$ 6.080 Preço do imóvel de 50 m² a partir da média do m²: R$ 304.000Preço do imóvel de 100 m² a partir da média do m²:R$ 608.000
11 /18(Alexandre Yort/PMSCS / Divulgação)
Preço médio do m²: R$ 5.860 Preço do imóvel de 50 m² a partir da média do m²: R$ 293.000Preço do imóvel de 100 m² a partir da média do m²:R$ 586.000
12 /18(Fabio Luiz/Wikimedia Commons)
Preço médio do m²: R$ 5.500 Preço do imóvel de 50 m² a partir da média do m²: R$ 275.000Preço do imóvel de 100 m² a partir da média do m²:R$ 550.000
13 /18(Carlos Antolini/Prefeitura de Vitória)
Preço médio do m²: R$ 5.320 Preço do imóvel de 50 m² a partir da média do m²: R$ 266.000Preço do imóvel de 100 m² a partir da média do m²:R$ 532.000
14 /18(Priscila Zambotto/Viagem e Turismo)
Preço médio do m²: R$ 5.320 Preço do imóvel de 50 m² a partir da média do m²: R$ 266.000Preço do imóvel de 100 m² a partir da média do m²:R$ 532.000
15 /18(Chadner/ Wikimedia Commons)
Preço médio do m²: R$ 5.230 Preço do imóvel de 50 m² a partir da média do m²: R$ 261.500Preço do imóvel de 100 m² a partir da média do m²:R$ 523.000
16 /18(FABIANO ACCORSI/ Exame)
Preço médio do m²: R$ 5.180 Preço do imóvel de 50 m² a partir da média do m²: R$ 259.000Preço do imóvel de 100 m² a partir da média do m²:R$ 518.000
17 /18(Henri Bergius / Flickr / Creative Commons)
Preço médio do m²: R$ 5.000 Preço do imóvel de 50 m² a partir da média do m²: R$ 250.000Preço do imóvel de 100 m² a partir da média do m²:R$ 500.000
18 /18(Ethan Miller/Getty Images)