A Caixa recentemente baixou os juros mínimo para financiamento de imóveis de 6,75% para 6,25% ao ano. Mas qual foi efetivamente o impacto do corte no financiamento?

No caso de quem deseja financiar um imóvel de R$ 500 mil, dando 20% do valor do imóvel como entrada, e consiga contratar a nova taxa mínima de juros cobrada, a primeira prestação cai de R$ 3,4 mil psra R$ 3,2 mil. Ao final do financiamento, a nova taxa significa uma economia de R$ 29 mil em pagamento de juros.

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O financiamento de imóveis desse valor também se tornou mais acessível com a nova taxa. Antes era necessário ter uma renda familiar de R$ 11,3 mil para financiar um imóvel de R$ 500 mil no banco. Agora, é possível financiá-lo com renda familiar a partir de R$ 10,8 mil.

Veja abaixo o que mudou no caso de um mutuário que resolva financiar 80% do valor do imóvel em 30 anos:

Juros mínimo atual - de 6,25% ao ano

Valor do Imóvel	Valor Financiado	CET (Custo Efetivo Total Ano)	Primeira Parcela	Última Parcela	Soma das Parcelas	Renda Necessária
R$  500 mil	R$  400 mil	6,91%	R$  3.249,45	R$  1.182,47	R$  812.620,08	R$  10.831,48
R$  375 mil	R$  300 mil	6,96%	R$  2.443,33	R$     893,10	R$  611.715,06	R$    8.144,45
R$  250 mil	R$  200 mil	7,06%	R$  1.637,22	R$     603,74	R$  410.810,04	R$    5.457,41
R$  125 mil	R$  100 mil	7,35%	R$     831,11	R$     314,37	R$  209.905,02	R$    2.770,37

Juros mínimo anterior - de 6,75% ao ano

Valor do Imóvel	Valor Financiado	CET (Custo Efetivo Total Ano)	Primeira Parcela	Última Parcela	Soma das Parcelas	Renda Necessária
R$  500 mil	R$  400 mil	7,41%	R$  3.406,76	R$  1.182,91	R$  841.016,02	R$  11.355,88
R$  375 mil	R$  300 mil	7,46%	R$  2.561,32	R$     893,43	R$  633.012,01	R$    8.537,74
R$  250 mil	R$  200 mil	7,55%	R$  1.715,88	R$     603,96	R$  425.008,01	R$    5.719,61
R$  125 mil	R$  100 mil	7,85%	R$     870,44	R$     314,48	R$  217.004,00	R$    2.901,47

Caixa oferece juros mais baixos e crédito mais barato

Segundo levantamento do comparador de crédito imobiliário MelhorTaxa para a EXAME, a Caixa continua a cobrar o menor juros nas linhas indexadas à TR. Atualmente os bancos cobram taxas que variam atualmente de 6,25% a 8,60% ao ano.

Mas a taxa de juros é só um primeiro indicador que o consumidor deve olhar ao buscar financiar um imóvel. O mais importante é comparar o Custo Efetivo Total (CET) do financiamento entre os bancos. Isso porque pode ser que o banco ofereça uma taxa de juros menor, mas no final das contas, considerando o preço do seguro e outras despesas do financiamento, o crédito pode ficar mais caro.

Veja abaixo os bancos que oferecem o financiamento mais barato no caso de um mutuário de 30 anos que resolva financiar um imóvel de R$ 500 mil, dê R$ 100 mil de entrada e parcele os R$ 400 mil restantes por 360 meses:

Banco	Juros Efetivo Ano	CET (Custo Efetivo Total Ano)	Primeira Parcela	Última Parcela	Soma das Parcelas	Renda Necessária
Caixa	6,25%	6,91%	R$      3.249,45	R$      1.182,47	R$          812.620,08	R$      10.831,48
Itaú	6,90%	7,50%	R$      3.435,15	R$      1.171,81	R$          848.405,84	R$      11.450,49
Santander	6,99%	7,55%	R$      3.487,45	R$      1.167,38	R$          837.869,79	R$      11.624,82
Bradesco	6,80%	7,59%	R$      3.450,86	R$      1.188,92	R$          848.517,77	R$      11.502,86
BB	7,95%	8,60%	R$      3.784,35	R$      1.185,12	R$          909.404,00	R$      12.614,51

A Caixa cobra tanto a menor taxa de juros quanto oferece o menor CET nos financiamentos. O banco é seguido pelo Itaú. Depois, vêm, em ordem, Santander, que anunciou redução de juros do crédito imobiliário para 6,99% em plena pandemia, Bradesco e Banco do Brasil.

A diferença, ao final do financiamento, é relevante, considerando que o mutuário, naturalmente, não amortize as parcelas antes do tempo e consiga, de fato, contratar o financiamento pela taxa mínima anunciada pelo banco. Enquanto na Caixa o mutuário terá de pagar R$ 812,6 mil, no BB o valor sobe para R$ 909,4 mil. Ou seja, cerca de R$ 96 mil a mais.

A renda necessária para ambos os financiamentos também muda, já que quanto mais caro o financiamento mais as parcelas pesam no orçamento. Na Caixa, é necessário ter renda familiar de R$ 10,8 mil, enquanto no BB ela sobe para R$ 12,6 mil. Enquanto o valor da primeira parcela na Caixa será de R$ 3,2 mil, subirá para R$ 3,7 mil no BB.

Nem sempre o banco onde o mutuário tem conta oferece a melhor condição. Por isso, vale sempre pesquisar. Os bancos estão com apetite para oferecer crédito e a competição está mais acirrada agora.

O que também pesar na escolha

Outras condições oferecidas pelos bancos, como prazo máximo de financiamento e valor máximo financiado, também podem ser importantes para quem está com o orçamento apertado, já que podem exigir um valor menor de entrada e diluir mais as parcelas ao longo do tempo.

Ao optar por financiamentos com prazos maiores, contudo, o mutuário tem de ter consciência que o benefício tem um custo: terá de pagar juros por mais tempo.

Rafael Sasso, cofundador da MelhorTaxa, também alerta para a venda casada no financiamento, que pode gerar custos adicionais para o mutuário. “O banco pode oferecer um CET mais baixo, mas condicionar o financiamento a um pacote de serviços anual caro. É necessário fazer a conta para verificar se vale a pena”.

Outras linhas de financiamento disponíveis

Desde o ano passado a Caixa passou a oferecer duas novas modalidades de financiamento: indexada ao IPCA e prefixado. Enquanto no financiamento com juros fixos o cliente tem a segurança de que a parcela não vai oscilar pelos próximos 30 anos, o financiamento pelo IPCA tem juros menores. Contudo, o mutuário topa o risco de oscilação da inflação.

Recentemente o Itaú também anunciou uma nova modalidade de financiamento, corrigida pela caderneta de poupança. Ela cobra taxa fixa de 3,99% mais o juro remuneratório da poupança, chegando a um índice atual de 5,39% ao ano. Nesta linha, existe um teto de taxa de juros, limitado a 10,16% ao ano.