Pressionadas por taxas de juros mais altas, inflação e perspectivas de crescimento mais tímidas, as ações das empresas do setor imobiliário estiveram entre as mais penalizadas pelo mercado em 2021. Como resultado, o Índice Imobiliário (IMOB) caminha para fechar o ano com mais de 30% de queda. Agora, com os preços mais baixos, é justamente nesse setor que analistas do BTG Pactual (BPAC11) enxergam uma das maiores oportunidades da bolsa para 2022.

Com preço-alvo de 35 reais em 12 meses, analistas do BTG estimam que as ações da HBR Realty (HBRE3), cotadas na casa de 8,00 reais, possam subir mais de 300% no período de um ano.  Nesta semana, a recomendação de compra dos papéis foi reiterada, após a empresa comprar centros de conveniência em construção pela Cyrela (CYRE3) por 284,7 milhões de reais. Foram três imóveis com área bruta locável de 25.400 m² e preço médio de 11.209 reais por m².

Analistas do BTG Pactual classificaram a compra como uma "grande aquisição" para a frente ComVem da HBR, de desenvolvimento e operação de centros de conveniências em espaços como o térreo de edifícios comerciais e residenciais -- a unidade representa uma das principais avenidas de crescimento da companhia.

A HBR possui ainda outras três grandes áreas, que englobam desenvolvimentos de ativos de escritório (HBR 3A), administração de shopping centers (HBR Malls) e consolidação de ativos complementares (HBR Opportunities).

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Mas, ainda que a HBR Realty tenha elevado sua receita líquida em 12,7% nos nove primeiros meses de 2021, para 72,418 milhões de reais, e melhorado seus níveis de ocupação em todas as frentes, as ações da companhia caminham para fechar seu primeiro ano na B3 com perdas de cerca de 50%. A estreia da ação com o IPO foi em janeiro.

A queda supera não só os 30% do Índice Imobiliário da bolsa mas também as de empresas com atuação em shoppings, como BrMalls (BRML3), Aliansce Sonae (ALSO4) e Multiplan (MULT3), que acumularam perdas entre 15% e 30%.

A desvalorização recente, porém, não foi motivada pela piora dos negócios da HBR, pontuam os analistas, mas pelas taxas de juros mais altas, que afetaram o setor como um todo. "Mantemos nossa classificação de compra, pois a HBR tem forte potencial de crescimento e o valuation é atraente", afirmaram os analistas em relatório.

À primeira vista, o EV/EBTIDA de 9,7x para 2021 pode não parecer tão atraente em relação aos múltiplos de 10,9x da BrMalls e 8,5x da Aliansce Sonae. No entanto, devido às expectativas de crescimento da companhia, a expectativa do BTG é a de que o múltiplo da HBR caia para 6,6x até 2023, o que a colocaria entre as mais baratas do setor.

A estimativa do banco é a de que, mantidos os preços atuais, somente a JHSF (JHSF3) tenha EV/EBITDA menor em 2023, de 6,5x. Porém o potencial de alta (upside) esperado para a companhia à frente do Hotel Fasano Boa Vista e do conjunto Cidade Jardim, entre outros, é igualmente inferior, de cerca de 100% contra os mais de 300% da HBR.