A WeWork, reconhecida como um grande player no mercado de coworking internacional, está em uma situação delicada. A empresa, que chegou a ser avaliada em US$ 47 bilhões, enfrenta desafios financeiros em diversos países, incluindo o Brasil.

Com um histórico de expansão agressiva, a companhia agora precisa lidar com reestruturações, dívidas e problemas de inadimplência que ameaçam sua operação global.

Do IPO a recuperação judicial nos EUA

Fundada em 2010 pelos empresários Adam Neumann e Miguel McKelvey, em Nova York, a WeWork chegou com a proposta de criar locais de trabalho compartilhados e colaborativos. Em 2017, chamou a atenção do SoftBank, que começou a investir na companhia, o que impulsionou a expansão de suas operações globalmente.

A WeWork chegou a contar com 777 espaços distribuídos em 39 países e ser a maior locatária de Nova York e Londres. Mas em 2019 o império começou a desmoronar.

A WeWork tentou realizar uma Oferta Pública Inicial (IPO, na sigla em inglês) em Nova York – momento bastante aguardado, na época, por investidores –, mas fracassou devido a preocupações com a sustentabilidade do negócio.

Desde então, a empresa tem enfrentado dificuldades financeiras que culminaram em um pedido de recuperação judicial nos Estados Unidos (chapter 11) em novembro de 2023. Com uma dívida de US$ 18,6 bilhões contra US$ 15 bilhões em ativos, a companhia obteve aprovação para seu plano de reestruturação de dívidas no final de maio deste ano.

Somado aos problemas com as finanças, outra questão surgiu no mesmo ano: em meio a pressões de investidores, o fundador, Adam Neumann, deixou o comando da companhia.

E, embora a empresa tenha afirmado que suas operações na América Latina eram saudáveis, a realidade no Brasil conta uma história diferente.

A crise da WeWork chega ao Brasil

Por aqui, os problemas da WeWork são refletidos por uma série de calotes que já atingiram ao menos seis Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs): Vinci Offices (VINO11), Santander Renda de Aluguéis (SARE11), Torre Norte (TRNT11), Rio Bravo Renda Corporativa (RCRB11), Valora Renda Imobiliária (VGRI11) e Fundo de Investimento Imobiliário de Multi Renda Urbana (VVMR11).

Ao todo, mais de 231 mil cotistas podem ser afetados.

Em comunicado ao mercado, os respectivos fundos admitiram atrasos no recebimento de aluguéis pela empresa, o que resultou em pressões sobre suas cotas no mercado:

• O VINO11 teve um impacto negativo potencial de cerca de 5% nas receitas totais do fundo devido à inadimplência da WeWork​ em relação ao aluguel com vencimento em junho. O locatário ocupa 3.594 m² no imóvel “OF 585”, localizado na Rua Oscar Freire nº 585, em São Paulo, que representa cerca de 4% da área locável total detida, segundo fato relevante publicado no dia 28 de junho.
• O RCRB11 informou, no dia 1º de julho, que sofreu um impacto negativo mensal de R$ 0,11 por cota​. A WeWork é a locatária dos empreendimento 555 bloco A, 555 bloco B e 555 bloco C do imóvel localizado na Rua Girassol, Vila Madalena, em São Paulo -- que representam 9,5% da receita.
• Já o SARE11 relatou, no dia 26 de junho, que a WeWork devia o aluguel referente ao mês de maio de 2024, a ser pago em junho de 2024, de quatro andares (2401, 2501, 2601 e 2701) da ala B localizadas no Condomínio WTorre Morumbi, situado na Avenida das Nações Unidas, nº 14.261, Vila Gertrudes, em São Paulo. Caso a inadimplência seguisse, o fundo previu um impacto negativo de R$ 0,05 por cota.
• Ainda em junho, o TRNT11 informou que as inadimplências podem impactar a distribuição de rendimentos negativamente em até R$ 0,15 por cota. Na ocasião, comunicou que a WeWork não pagou o aluguel de maio de um empreendimento na Torre Norte do Centro Empresarial das Nações Unidas – CENU, localizado na Avenida das Nações Unidas, nº 12.901, Berrini, em São Paulo.
• No dia 3 de julho, o VVMR11 esclareceu que a WeWork ficou inadimplente com o aluguel de maio relacionado à locação das salas 101 a 114 do 1º andar; 201 a 214 do 2º andar; 301 a 306 e 310 a 314 do 3 º andar; 401 a 405 e 410 a 414 do 4º andar; e 601 a 606 do 6º andar do Edifício One Eleven. A receita imobiliária relativa à competência de maio foi impactada negativamente em aproximadamente R$ 0,19 por cota.
• Também no dia 3 de julho, o VGRI11 que a WeWork estava inadimplente com o aluguel de junho, relativo à locação no empreendimento Brazilian Financial Center (BFC), localizado na Avenida Paulista, nº 1.374, em São Paulo. O respectivo imóvel ocupa 2.878,88 m² da fração de 25% do fundo no imóvel, sendo que o aluguel representa aproximadamente 5,8% das receitas totais e cerca de 5,9% da área bruta locável do fundo.

Desde as respectivas datas de publicações dos fatos relevantes até esta sexta-feira, 23 de junho, as cotas dos fundos tiveram uma desvalorização de 13,57% (VINO11), 8,46% (SARE11), 7,76% (TRNT11), 4,96% (VGRI11) e 3,18% (RCRB11). O único que apresentou uma leve alta foi o VVMR11 (+0,16%).

Ações de despejo

Conforme publicado com exclusividade pela EXAME INSIGHT, após três meses de atraso no aluguel (maio, junho e julho), a Rio Bravo, gestora do fundo RCRB11 tomou a dianteira e entrou com uma ação de despejo contra a WeWork – apesar da empresa ainda arcar com custos de condomínio e IPTU.

Anita Scal, sócia-diretora da Rio Bravo, explica que desde o primeiro atraso, a situação foi acompanhada de perto pela gestora, que enviou diversas notificações à locatária. “As negociações com a Alvarez & Marsal, representante da WeWork, não resultaram em um acordo satisfatório para os cotistas.”

O acordo pedido pela companhia, segundo o documento, se tratou, entre outros pontos, do pedido da transição do contrato para um modelo de revenue share (compartilhamento de receitas) e redução dos valores de aluguel – o que foi imediatamente rejeitado pela Rio Bravo, controladora majoritária com 34,81% do ativo.

Mas o impacto das inadimplências da WeWork não se limita aos fundos imobiliários, ela também deve aos proprietários diretos. A companhia já recebeu uma ordem de despejo do icônico edifício na Avenida Paulista, o Grande Ufficiale Evaristo Comolatti, em agosto, com uma dívida de R$ 4 milhões, também referente a aluguéis atrasados desde junho.

Segundo a plataforma Market Analytics da SiiLA, caso a empresa devolva todos os imóveis que ocupa na capital paulista, a taxa de vacância dos escritórios na cidade pode aumentar em 1,45 pontos percentuais (p.p.), elevando a vacância geral para 23,39%.